住宅ローンの変動金利は危険?固定金利=安心の考えが一番危ない話


ネットや銀行員の方が変動金利はめちゃくちゃ危ないという煽るような内容を宣伝しているため、私のお客様でも固定金利で借りようとして方が多くいらっしゃいます。自分の考えを持たずに固定金利は安心だよねって言葉を聞くと・・・なんだかなって思ってしまいます。本当に考えていますかって話です。

なにも考えない人は安心料で本来払わずによかった暴利の金利を払うわけですから、変動金利よりよっぽど危険ですよ。

要はこれって低金利争いからより利益が取れる固定金利に移したい銀行の営業だってことに気がついてほしいのです。その上で資金状況・支払い能力などを加味した上で固定金利を選ぶのであればOKです。

残念ながら変動金利の不安を煽って、変動金利を選ぶ人がバカという方も出てきているので、ここら辺で固定金利信者を論破してみたいと思います。

住宅営業マン秋
安易に固定金利といっている人は、残念ながら変動金利の商品への理解度がない故に煽っているのに過ぎません。変動金利の商品の紹介を踏まえて固定金利を論破します。

住宅ローンの基礎知識、変動金利と固定金利の金利が決まる指数について

変動金利と固定金利の金利の上昇具合などをみる指数については、固定金利は毎月発行されている新発十年物国債の影響を受けます。新発十年物国債は景気がよくなると、日本経済の成長が見込めるという期待感から、新発十年物国債の買い手と売り手のバランスが買い手側になり、結果として新発十年物国債の価格が上昇します。すると固定金利も上昇する仕組みです。逆に景気が悪くなると固定金利が下がります。現在では日銀がたくさん購入しているのでバランスが保たれております。

新発十年物国債とは?

新規発行される償還年限が10年の国債のこと。日本では毎月入札によって発行されている。信用度が高く売買も活発なため、その流通利回り長期金利の代表的指標となっている。

出典:コトバンク

国債価格が上がれば、変動金利が上がると思っている人がおりますがこれがまず間違い。変動金利は国債の影響は受けません。

変動金利のレートは日銀の政策によって大きく変わります。短期プライムレートという指数が重要になってきますが、特にチェックすべきなのが無担保コールレートです。メガバンクをはじめとする金融機関は日銀に所定の額を預金(供託)することを義務づけられており、日々の決済でお金が足りなくなったときは、余裕がある金融機関に対して1日だけお金を借りる必要があります。それをインターバンク市場といい、その貸し借りに利用する金利が無担保コールレートといいます。

短期金融市場におけるインターバンク市場(市場参加者は金融機関のみ)のひとつであるコール市場の代表的な取引のこと。金融機関同士が「今日借りて、明日返す」、「今日貸して、明日返してもらう」といったような1日で満期を迎える超短期の資金調達や資金供給を、借り手が貸し手に対して担保を預けずに行う取引です。この金利を「無担保コール翌日物金利」といい、「無担保コールレート(オーバーナイト物)」や、「無担保コール・オーバーナイト・レート」などともいいます。

出典:SMBC日興證券

よって日銀の政策により短期プライムレート指数を大きく跳ね上げてしまえば当然変動金利は高くなりますが、現時点ではお金を貸すことに注力している日本政府(マイナス金利)なのでいきなり金利が3%上昇などと非常に考えられないです。

住宅営業マン秋
景気に最初に左右されるのが10年物国債なので固定金利から金利上昇が始まります。現時点でアメリカでも長期国債の金利が上がっていることから、固定金利は上がってくるでしょう。(H30.6月フラット35も金利が若干あがりました。)

固定金利=安心を論破する4つの考え方。


金利上昇・景気がよくなったら金利が上昇は短絡的。👈リスクの有無よりいつ起こるかの方が大事

日本では2020年までに物価上昇を2%あげるという目標があります。これ自体難しい話なのですが、仮に達成したとしても変動金利が上昇するとは限りません。なぜなら物価上昇には国債が関わるため固定金利の金利が上がることは間違えないですが、変動金利は日銀の政策次第です。日銀が2020年でもマイナス金利をやっていた場合は変動金利だけ金利が上がらないってこともあり得ます。

変動金利の重要な考え方は金利上昇のリスクの有無ではなく、いつ金利上昇が起こり始めるかです。つまり可能性にフォーカスします。金利上昇のリスクの有無で選んでしまったら変動金利は絶対にあるに決まっているじゃないですか!もし住宅ローンの支払い時に金利上昇が起きなかったら、1%以下の金利でローンを借り入れできたという最大のメリットがあります。

金利上昇の有無で不安に煽られた思考停止状態で、1.5%程度の固定金利で支払いをしてしまった場合、変動金利で総支払額が400万~500万円変わってしまいます。高すぎる安心料ですよね。これが固定金利のリスクってことに気が付いていない人が多すぎる。

金利上昇がいつ頃起こるか可能性が高いなどを理解した上で、固定金利に加入するなら全然ありですが、思考停止状態で固定金利信者になっている人が一番危険なのです。

金利上昇したら破綻者続出👈商品知識不足

こんなことを言っている人は、住宅ローンの勉強をした方がいいです。変動金利には5年ルールと125%ルールの2つで守られております。5年ルールは5年間支払額が変わらない。125%ルールは5年後金利が上がったとしても、支払額は従来の125%以下にするルールです。月々10万円のローンの支払いがいきなり20万円になることはありません。12.5万円がMAXです。

ただし支払い方によってはこの2つのルールが使えないので要注意です。後記参照

金利上昇したら未払い利息が出て返済できなくなる。👈日銀の政策次第

金利上昇して、未払い利息が出るため35年以内に住宅ローンが支払えない可能性も否定はできません。ですが考えてみてもください。

金利が一気に上昇して、ローンは破綻者が続出してしまったら、銀行への返済が滞ります。つまり儲けどころかマイナスです。アメリカのリーマンショックも同様なことを起こして銀行がつぶれて言っております。日銀がそこまでのリスクを負って短期プライムレートを爆上げさせるかというと全く想像がつきません。

現在でも住宅ローンの破綻者が1万人を超えております。もし破綻者が10倍になったら確実に銀行の保証会社がつぶれると思います。保証会社をなくした銀行が住宅ローンを貸し出しするのを渋るようになりますので、余計景気が悪くなることになります。

もし変動金利を上げるのであれば1%以下の金利を少しづつ挙げていくことだけは予想できます。もし金利が上がってしまえば借り換えで固定金利にすればいいだけの話です。

変動金利から固定金利に変更すると違約金が取られる。👈逆はとられます。

変動金利から固定金利に行う場合は、契約先の繰り上げ返済手数料・借入先の保証料はかかりますが、契約違反に関する違約金は取られません。なぜなら変動金利で金銭消費貸借契約をむすんでいるから、固定金利などと決められた特約で契約しているわけではないので、違約金はかかりません。

一方固定金利は違います。10年間固定・35年の固定を選ぶと、その借入期間は特約としての金利(あなただけの金利)なので借入年数が満たない場合は、契約不履行として違約金を請求されます。違約金の相場は銀行によってまちまちですが、飛び込みで相談があったお客様はそれで固定から変動への借り入れを断念されました。

変動金利の2つの返済方法と注意点

支払額が一定の元利均等型とは?

元利均等型の特徴としては、毎月の支払額が一定額になるので資金計画が立てやすいです。


上記のイメージ図を見ると、借り入れ当初の支払いで多くの金利を支払い、支払い年数が経てばたつほど支払する金利が少なくなります。

メリットとしては毎月の支払額が一定しているので、資金計画が立てやすいというところです。

資金計画が立てやすいという事は支払いがしやすいという事につながるので、多くの変動金利を使用している9割の方がこの方式を採用しております。

デメリットとしては、銀行の金利が月々の支払いの半分以上占めるので、最初の5年間の間ではほとんど元金が減っておりません。

デメリットの対策として、早期の繰上げ返済を行い元金部分が減ることで月々の支払いの金利の割合を減らすことができます。金利の割合が減るという事は=元金の返済額が増えるという事につながります。

支払額の元金が一定の元金均等型とは

元金均等型の特徴は毎月の支払額がバラバラですが、元金の返済額が一定という事です。


上のイメージ図を見るとわかりますが、最初の一回目の月々の支払額が高く、支払い回数を重ねることで、金利の額が減り月々の支払額が安くなります。*金利が上昇しない場合

元金均等型のメリットは元金が支払われる額が元利均等型より多い為、総支払額は元利均等型よりも安くなります。

具体的には4,000万円を35年で0.6%で借り入れをした場合、元利均等型で支払う金利が約435万円に対して、元金均等型では約421万円と約14万円も安くなります。

デメリットとしては毎月の支払額が一定ではないので、資金計画が立てづらいというところです。

元利均等型では月々105,611円に対して、元金均等型の第1回目の支払額は115,238円と約1万円も支払額が多くなってしまいます。支払者に負担が大きくなるため、元金均等型を取り扱う銀行は少ないだよね。理由はお金が回収できないリスクが高くなるから。

大手銀行でも三菱UFJ銀行と三井住友銀行しか取り扱っておりません。地方銀行では上記の元利均等型のみしか扱っていないので、元金均等型を使用したい方は注意が必要です。

つまり元金均等型は年収が高い方が使用すべき返済方法なんだよ。月々の支払いが高いからリスクは高くなるけど、元利均等型よりも安くなる支払方法なんだよね。

でも元金均等型のリスクはこれだけじゃないんだよ。

元金均等型を使用する方は要注意!5年ルールと125%ルールが適用できない。

元利均等型がなぜ変動金利を利用している方の9割型利用しているかというと、5年ルールと125%ルールを使用できるからなんですよね。

変動金利とは毎年4月1日と10月1日の半年に1度金利の改正をします。その影響で仮に金利が上がったとしても5年ルールが適用されれば、支払から5年間の間は毎月の支払額が一切変わらないのです。

しかし元金均等型では5年ルールが適用されません。

金利が上がったその月からその金利が適用されます。金利が1%上がった場合は次の月から5000円以上負担しなければいけませんので、急に負担が強いられます。

もう一つのルールの125%ルールとは、仮に毎月10万円を支払っていたとします。その後金利が急激に上がったとしても、10万円の125%ルールで125,000円以上の支払いはしなくても良いというルールです。元金均等型にはこのルールも適用されません。

*元利均等型は2つのルールに守られているものの、当然金利が増えれば元金の減るスピードが遅くなるので、支払い期間を延長して支払うことになります。

つまり元金均等型は金利が変わらない場合は、元金均等型より総支払額が安いというメリットはありますが、金利上昇リスク等を一切考慮しない変動金利の影響をもろに受ける諸刃の剣の支払方法になります。

以上を持って筆者秋が提案するのは・・・

元利均等型でいいんじゃん!

まとめ

変動金利は危険?まとめ

☑変動金利を一方的に危険とする固定金利信者が一番危険。ネットとかに乗っている内容は銀行の回し者の可能性が高い。

☑変動金利は景気がよくなったら上がるかと言ったらそうではない。すべては日銀の政策次第。

☑固定信者を論破する4つの考えは「リスクの有無でなく、リスクがいつ起こるかの可能性をみる」「変動金利への商品理解不足」「未払いが続けば日銀にリスクがあること」「借り換えの違約金は固定金利がかかる」


住宅営業マン秋
繰り上げ返済が多い人は変動金利・繰り上げ返済をしたくなく安定したいのであれば固定金利を選ぶのがベストです。下記の記事でより詳しく解説しております。


住宅ローンを1円も安く借りるなら複数の銀行で一括審査がオススメ




住宅ローンを1円でも安く借り入れするのであれば、銀行によって審査内容・優遇金利が変わるため、複数の銀行との比較が必要になります。

審査を別々の時期に行ってしまうと、審査月によって金利などが変わってしまう為、銀行を正確に比較することができません。

そこで同時期に最大6銀行の審査結果がわかる住宅ローン一括審査申込を利用することで、条件や金利を比較して1円でも安い銀行を性格に見つけることができます。


住宅ローン審査で見る一般的な審査内容は下記の項目の3つです。

住宅ローンの代表的な3つの審査項目
借入金額と年収の対する返済比率・年収倍率(借り入れができるかの審査)

☑申込人の勤め先・勤続年数・ほかの借り入れの有無(優遇金利の審査)

☑物件の担保評価

借入額に対して審査金利で試算した月々のローンの支払い額が、あなたの年収に対しての割合で貸し出しするかの有無を決めております。

もちろん銀行によって審査金利を緩くしている銀行もあるので、A銀行でNGだったのがB銀行で承認というのはよくある話です。

更に勤め先や勤続年数・担保評価によって銀行の評価方法は変わります。

それによってはあなたが借りられる優遇金利・保証料も各銀行によって変わります。

ある銀行では保証料が金利0.2%だったのに対して、保証料無しの銀行・保証料が0.4%と倍取られる結果もあるので、

本当に良い銀行を見つけるためには、金利だけでは判断するのではなく、総合的に判断する必要があります。

銀行での仮審査の場合は、わざわざ銀行にいって必要書類と審査書類を記入しないと審査できません。

つまり複数の銀行を審査するのにも時間がかかります。

住宅本舗の住宅ローン一括審査を使えば、わずか20分の審査内容記入で、最大6銀行の審査結果が同時期にわかるので、時間短縮と正確なデータがわかります。

メガバンクの(みずほ・三菱)地銀の(大光銀行・武蔵野銀行)ネット銀行の住信SBIとバラバラに審査をするのがオススメ!

メガバンク・ネットでNGでも地銀が承認とか、優遇金利・保証料も正確に比較できます。

まずは20分で住宅ローンの借入金利の比較から初めて見てはいかがでしょうか?

資金内容を先に把握することで、家探しの際の大きな指標になります。


 

 


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