住宅ローン審査は不動産屋が行うのが一般的ですが、なぜ不動産会社がローン手続きを行うかを疑問に思ったことはありませんか？
自分でローン審査をやってはダメなんですか？というご質問をいただくときがあります。
もちろん構いません。
不動産会社がローン手続きを代行するのは、ローン事務手数料がもらえるから！という理由ももちろんありますが、手数料以外にも不動産屋を通すことで優遇金利が増える場合があったり、住宅ローンの審査が通らないと契約後からの業務が進まないので、不動産会社で管理をするうえで住宅ローンを率先して行っております。
現に私の勤めている会社では住宅ローン事務手数料をいただいておりません。それでもやります。
引き渡しが無事に終えられるようにするためです。
ただ多くの仲介会社は必ずといってローン事務手数料を請求しますので、今回は不動産屋経由でローン審査を行った場合の事務手数料の目安と、不動産会社を通して住宅ローン審査を行う4つのメリットについてご紹介していきます。
目次
ローン事務手数料の相場は10万（税別）～15万（税別）
建売住宅・注文住宅の住宅ローン事務手数料の相場は、10万～15万（税別）の業者が多いです。
多くの仲介会社は10万（税別）が多いような気がします。私も過去200件ほど仲介会社の経由の決済を行ってきましたが、8割が10万（税別）でした。間違えないでしょう。
注文住宅のハウスメーカーの場合、土地のつなぎ融資での事務手数料・最後の土地＋建物をまとめる住宅ローンと2回手続きを行う必要がありますので、建売住宅よりも手数料が高めに設定されております。聞いたところ30万円取る会社もあるそうですよ。（15万×2回）
住宅の事務手続きといっても、不動産屋は事前審査の時はＦＡＸして銀行に送り、本申込の際はあなたに書いていただいた申込書を取りに行って、次の日に銀行に会社に来てもらうだけです。
主に運送業といったところでしょうか（笑）
もちろんローン審査の進捗状況を確認しますが、よっぽど難しいお客様出ない限り、すぐに審査が承認になりますので、実質運送だけで10万円もらっているのと同じです。
重要事項説明書にローン事務手数料の費用は必ず明記しなければいけない。
知恵袋でもいきなり住宅ローン事務手数料を請求されたなどといって騙された経験がある方が多いようです。
住宅ローン事務手数料が発生するかどうかは契約前に伝えるのが当たり前なのですが、不動産会社によってはローン事務手数料があることを契約後に言う会社があります。
口頭でローン事務手数料の話をすると言った言わないであなたが不利になります。
そこで確実なのが重要事項説明書の「代金、交換差金および借賃以外に授受される金銭」の項目に住宅ローン事務手数料が書いていなければ、特約事項に手数料を請求の旨を歌っていない限り説明違反です。
ローン事務手数料を支払うことを拒否できます。
それでも裁判だとか言ってきたら、名刺に書いてある都道府県知事もしくは国土交通大臣の宅建協会に連絡すれば一発で指導が入り、その業者は最悪は営業停止・免許剥奪になります。
それを恐れますので、無理やり請求することはないでしょう。
不動産会社でローン審査を行う4つのメリット
不動産会社をから紹介されたお客様銀行にとってはＶＩＰ！優遇金利が0.1％変わることもある。
住宅ローンを利用している8割以上の方は不動産会社経由の紹介している銀行を利用しています。
銀行からしてみると、不動産会社との付き合いを減らしてしまうと売り上げに大ダメージな為、不動産屋の営業マンはお客様を紹介してくれるＶＩＰな存在なわけです。
特に売れている営業マンでお客様をたくさん持っていると、銀行同士で売れている営業マンの取り合いになり、金利優遇などでうちの銀行を使ってくださいとアピールするわけです。
その営業マンのお客様は安い金利で貸してくれる銀行で借りることができます。
あなたに媚びを売るわけではありません。銀行は不動産会社の担当者に媚びを売っていることになります。
更にこれの流れは営業マンの担当者ベースだけではありません。不動産会社の規模までに発展してきます。
例えばA不動産は売買取引が多い不動産屋ですが、B不動産は新しく出来たばかりの不動産屋だとします。
銀行見ると、A不動産はもう数年以上続けている会社です。取引が出来れば次のお客様の紹介があるかもしれないので、安い金利でも取引がしたいのが銀行のホンネ・・・
しかしB不動産は出来たばかりの不動産屋なので、A不動産と比べると実績もありません。
取引はしたいけど次の仕事に繋がるかわからないから、A不動産より高い金利で取引する事があるのです。
実際私の経験上で、同じ物件で2社の仲介会社で一人お客様を取り合いしておりましたが、会社の規模によって、同じ銀行にも関わらず優遇金利の差をつけてしまいました。
結果安い方の会社を選んだお客様がいます。
不動産会社の規模によって、優遇金利が変わるっていうのは本当にあります。
大手不動産屋は都市銀行と提携を結んでいる！販売特化の仲介会社だと信金で特別金利で提供している場合がある。
三●のリハウスや住●不動産などの大手不動産屋は銀行と提携ローンを結んでいるケースが多いです。
提携ローンを結んでいると、一定のお客様の基準が通ればその銀行で一番安い金利や特別金利で借り入れすることができるのです。
銀行の立場としても普段お世話になっている提携している不動産営業マンから紹介していただいたお客様をVIP待遇にしなければ、次に不動産営業マンから紹介がもらえなくなってしまうからです。
大手以外のセンチュリー系の販売会社の場合は、都市銀行との特別金利の提携は結んでいなくても、地域の信用金庫で特別金利を結んでいることがあります。
私が体験したときは、まだ変動金利が0.775％の時代に0.6％で契約していた方がいました。もちろん頭金2割以上持っておりましたが、約0.2％も安くできる場合もあります。
もし、そのお客様が私の勤めている会社経由で審査した場合、0.775％までの優遇金利しかもらえません。その会社独自の特別金利です。
もちろん、個人の方が独自に審査を通しても通常金利でしか借り入れすることができません。
提携も何も結んでいないからです。
不動産屋が事業用ローンで借りている銀行は金利が安くなるケースがある！
不動産屋が販売している建売住宅や土地のほとんどは、事業用ローンを組んで仕入れしております。
稀に銀行が事業用ローンで貸している建売や土地を購入してくれる方に、住宅ローンの金利を特別金利にするケースがあるのです。
このケースは信金さんが多い気がします。そしてこれには銀行にとってメリット多いです。
なぜならあなたが事業用ローンと同じ銀行で住宅ローンを組んでくれることで、貸していたお金も戻ってくる上に、住宅ローンも貸し出しできるという1石2鳥の結果になります。
であれば、他の銀行にお客様が取られるならば、圧倒的に安い金利で貸し出ししても借りてほしいのです。
どれくらい安くなるかというと、経験値上で0.2％他社銀行より安くなったことが有りました。
当時は0.775％の時代でしたので、その物件だけは特別金利の0.575％です
それは勤め先の会社だけの特別金利ですね。
侮れませんね。こんなこともたまにあります。
優遇金利だけじゃない！ローン審査が通るのも不動産屋が大きくかかわっていたりする。
不動産営業マンは住宅ローン審査をする前に、銀行の営業マンに相談しながらあなたのローンの打診をしております。
収入に問題が無く、借り入れが無ければ特に不動産屋で融資の有無については心配はいりません。
問題は収入が低い上に、借入金がある場合は別です。
そんな方は通常のやり方であれば住宅ローンが通らない可能性は大です。
そんな時不動産屋は仲のいい3～5つほどの銀行の担当者にローン審査を通すための方法を相談します。
そこで銀行の営業マンから審査を通るヒントを集めているのです。
銀行の営業マンも営業成績上お金をあなたに貸したいですが、住宅ローンを貸し出しするためには保証会社の承認を下ろさなくてはなりません。
保証会社の承認を得るために、銀行の担当者・不動産営業マンは協力してくれます。例えば提案としてはこんな感じです。
「年収が足りないなら、奥様のパートの収入を合算しましょう！」
「借り入れがあるなら、借入金を完済してから審査しましょう！」
「審査金利の低いフラット35を使用しますか？銀行変更の提案」
「あと一歩で審査が届かないのであれば、配偶者を連帯保障にできるか？」
などなど。何とかして融資を引っ張り出そうとするのです。
これをあなた一人の自己ローンでやるとなった場合は非常に大変です。
そもそも住宅ローン審査基準である3Cをご存じでしょうか？
年収も高く・正社員・勤続年数も長くて非の打ち所も無いような人であれば、自分で住宅ローンを行う方がメリットはありますが、年収が低い・転職したばかりだったりするのであれば、不動産屋を間に入れてローン審査を行う事をオススメします。
ネット銀行は不動産屋がローン審査に介入できない。契約前だけ不動産屋が指定する住宅ローンを審査したほうがよい。
ネット銀行は不動産会社が介入できないので、不動産屋からしてみると嫌がります。私も嫌です（笑）
ネット銀行は安いので是非使っていただきたいのですが、1点だけデメリットを挙げるとした場合、契約前にネット銀行の事前審査の承認を売主に見せても信じてもらえない傾向があります。
その物件を本当に購入したいのであれば、売主に資金的な信用を勝ち取らなければ契約することができません。
仲介会社は契約しないと仲介手数料が取れないので、ローン事務手数料をもらえなくても協力してくれます。
都市銀行の事前審査をさっさと通して、売主に資金的に安心ということを証明し、契約後都市銀行を使用せず、ネット銀行で決済をすればいいだけの話です。
当然不動産屋にローン事務手数料を支払う必要はありません。
不動産会社と密に打ち合わせをしながら審査に望むことをオススメします。
まとめ
住宅ローン審査の基準が不動産屋も含まれている事を知らなかった方が多いと思います。
だからこそ信頼できる不動産業者を見つけて、住宅ローン審査を行うことがいかに大切かがこれでわかったかと思います。
あなたが現時点で住宅ローン審査でいい結果が得られないなら、不動産会社に相談するか、思い切って不動産会社を変えることをオススメします。
売主は仲介業者ではありません。自社の物件を買ってもらうのでローン事務手数料がない会社が多いのです。（私の勤めている会社もそうです。）
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