住宅の契約を済ませて、もうすぐ銀行との住宅ローンの金消契約の直前になって不動産屋の営業にこういわれると思います。
「金消契約前に新しい住所に住民票を移してくださいね。」
いきなり言われたあなたからすると
はぁ？なんで！？
てか
引っ越し前に住民票って移転できるの？
と思うはずです。
結論から言うと住民票を引っ越し前に行うことはできます。
物件のお引渡しまでに住所移転するのは不動産取引の慣行です。
そして住民票を物件の引渡し前に行う事と4つのメリットもあります。
ただ引っ越しをする前に住民票を移転するのはうそをついて気が引けると思う方もいるはず・・・・
今回は引っ越し前に住民票を移転する4つメリットと引っ越し前の転居届を提出する違法性につていお伝えさせていただきます。
住民票を引っ越し前に移転する4つのメリット
引っ越しする前に住民票を移すと新住所で登記できるので、登記にかかる費用が1回で済む。
住民票を引っ越し前に移転するメリットは引っ越し後に住所の変更登記をする際の費用が掛からない事です。
住民票を引っ越し前に移転することによって、購入する物件の土地の所有権移転登記と建物の表題登記の所有権保存登記の登記を新しい住所で登記することができます。
新しい住所で登記することによって、登記簿上に購入している物件の住所に住んでいるあなたが所有していると登記簿謄本に記載されます。これが重要です。
これを引っ越し終わってから住所移転をすると、旧住所で物件の引き渡しを受けたことになりますので、所有権の登記は当然ですが旧住所で行われたことになります。
旧住所から新住所へ住所変更の登記をおこなうと1万～2万程度余分に費用負担が必要です。
但し、住所の変更登記は義務ではないので、引っ越し後に住民票だけを移転することも問題はありません。
しかし住所の変更登記をしていないと次の事をするときに面倒なことがあります。
住宅を売却するには、住所の変更登記をする必要がある。新住所で登記しておけば、再度登記する必要はない。
旧住所で所有権の登記をした場合、住所の変更登記をしていないと住宅を売却するときに少し面倒になります。
理由としては、登記簿上で所有者があなただってことを確認するのですが、その際に
「売却する住宅の住所に住んでいるあなた」
「昔の住所に住んでいるあなた」
どっちのほうが整合性がとれるでしょうか？
買主は整合性のとれる売却する住宅の住所に住んでいるあなたから購入したいですよね。
当然これには例外があり、今住んでいるところの以外の物件を売りたい場合は話は別です。
もし変更登記をするときには、費用として、約1万強～2万弱ぐらいの費用が掛かります。
上記であらかじめに新住所で登記をしておけば、費用と時間をかけずに売却をすることができます。
住宅家屋証明の取得で登録免許税の節税ができる。家屋証明書が取れなければ登記費用が3倍に！
住宅家屋証明とは、購入した物件が投資用不動産ではなく、住宅として住む為に購入したことを証明する書類になります。
住宅家屋証明の取得には新住民票の写しが必要で、司法書士ではなく土地家屋調査士が取得する書類になります。
住宅家屋証明を取得することで、権利移転をする際の登録免許税がかなり安くなります。
登記の種類 住宅用家屋証明の使用の有無 税率 所有権保存登記 住宅用家屋証明書なし 固定資産税評価額×０．４％ 住宅用家屋証明書あり 固定資産税評価額×０．１５％ 所有権移転登記 住宅用家屋証明書なし 固定資産税評価額×２％ 住宅用家屋証明書あり 固定資産税評価額×０．３％ 抵当権設定登記 住宅用家屋証明書なし 債権額×０．４％ 住宅用家屋証明書あり 債権額×０．１％
例えば、土地・建物合わせた評価額1,000万円の中古戸建てを購入した場合は、家屋証明無しだと登録免許税が２０万円かかりますが、家屋証明があれば、わずか3万円で済みます。
さらに登録免許税以外にも、建物に登記する際の所有権保存登記、銀行からお金を借りる方が必ず登記する抵当権設定登記も減税されます。
家屋証明が取れなければ登記費用は2倍～3倍になるかもしれません。
新築戸建を購入した場合は、家屋証明の恩恵を沢山受けることができます。
不動産屋が見積もりしている登記費用は家屋証明の減税措置を受けた場合の登記費用です。
また住宅家屋は現在賃貸住宅に住んで居れば、賃貸借契約書の写しがあれば取得もできます。
持ち家から住み替えの場合は、持ち家の売買契約書・契約していない場合は一般媒介契約書でも可能です。
但しこれら2つの書類での取得の場合は、住所移転とは違い本当に住み替えの為の購入なのかを確認する為に「移転の申し立て書」が別途必要になる場合があります。
新住所に移すことで、住宅家屋証明の取得が容易にできるのもメリットの1つです。
これを不動産会社が説明しなくても無意識にやっております。
引っ越し後14日以内に住民票を異動させないと罰則！？引っ越し前に住所移転を行うことで、時間と罰則の心配を回避することができる。
実は引っ越し前に住民票を移転する行為自体による罰則はありません。（住む予定のない住所移転はダメですよ！）
つまり引っ越し前に住所移転をする行為は違法ではないってこと！
しかし逆はあります。引っ越し後14日以内に住民票を移転しなければ最大5万円の罰則があります。
お住まいの市区町村で、行政サービスを確実に受けられるようにするため、入学・就職・転勤等に伴う引越し等により住所を移した方は、速やかに住民票の住所変更の届出を行って下さい。
（法律上の義務です。正当な理由がなく届出をしない場合、5万円以下の過料に処されることがあります。）
出典：総務省
引っ越し前には違法性がないのに対して、引っ越し後放置しておくと、最大で5万円の罰金が待っております。
だったら引っ越し前に、どうせ銀行の必要書類として印鑑証明書などを取りに行くついでに住民票を移転させた方がよくありませんか？
引っ越し前に住民票を移転することで、罰則のリスク回避と、また市役所で手続きをする時間が減るというメリットがあります。
新築戸建ての七不思議！引っ越し前になぜ住民票を移転させる2つの理由。
そもそも銀行が引っ越し前に住所移転させる理由は、住宅ローンが不動産投資用の商品として使われない為
これは銀行の住宅ローンの実務によるものとされております。
原則は住宅ローンとは購入する不動産に住むことを前提に低金利で貸し出ししている商品です。
当たり前ですが、不動産投資のローンには使うことができません。
という事は住宅ローンを利用して購入した不動産には住んでもらわないと住宅ローンとして貸し出しするのはNGなのです。
そこで住宅ローンの契約（金消契約）までに現在の旧住所から新住民票に移転する事を条件にしているのです。
＊現在では旧住所でも住宅ローンを借りれる銀行もあります。
役所にとっては違法？☜最近では新築戸建ての引っ越しの流れを理解している自治体もある。
実は役所の住所移転の実務では引っ越しした後ではないと住所移転ができないというのが原則ルールです。
もし間違ってもこれから引っ越しなんですけど、住所移転お願いしますっていった場合は役所は住所移転してくれません。
ただ住所移転しないと銀行は住宅ローンを貸してくれない場合もあります。
住宅ローンが借りられなけば、物件を購入することができない為、引っ越しをすることができません。
ここが銀行の実務と役所の実務で矛盾する問題点になります。
しかし最近の役所では、新築戸建ての業務を理解している自治体も増えてはいるものの、馬鹿正直に「引っ越し前ですけど、住所移転できますか」という質問だけは避けましょう！！
まとめ
☑住民票を引っ越し前に移転するメリットは「費用面」「役所に2度手間になる時間」「減税措置が受けられる」「罰則のリスク回避」の4つになる。
☑住民票を引っ越し前に移転する行為自体に罰則で定められていないので違法ではない。（住む予定のない住所はＮＧ）
☑銀行の住宅ローンの手続きと役所の手続きに矛盾が生じているが、役所では新築の引っ越しの手続きを理解してきた自治体が増えてきている。
住民票を移転することで登記費用の節税や、引っ越し後の住所の変更登記費用が不要になるってことはかなりオトクだってことです！
ただし、引っ越し前に住所を移すことはなんでも良いのかというと、移転する事で悪い場面も出てきます。
特に住民票を移転することで子供の学区が変わる場合もあるので、下記の記事で住民票を移転するデメリットを確認しておきましょう。
