不動産投資で元を取る為の正しい利回り計算方法と3つの注意点


不動産投資を始めようとしている方で、金額に対しても元が取れるかなと不安になる方がおられると思います。

不動産投資は、購入した物件の価値がよほどのことが無い限り0円になると言うことはありません。

しかし購入前にしっかりと計算しなければ、元を取るのにものすごい時間を要し、最悪の場合、家賃収入はあるけど修繕費などがかさみ、元が取れないことも発生します。

これらの事って本だけ読んでもわからない部分があるんですよね。

不動産投資の勉強本の内容で、ありきたりな計算方法などは書いてあるものもあれば、本によっては物件販売者の作為があることで最初の1件目の計算を無視して、2件目から勝負なんて書いてある本もあります。

秋も投資をするようになってから、実際にわかったことが多く存在します。(空室リスク・入居者の退去サイクルなど・・)

今回は私の体験談も含めての考え方もありますが、不動産投資で元を取る為に絶対に必要な計算方法と注意点についてご紹介させて頂きます。

利回りとは?

不動産投資を始める上で、最初に絶対に見ないといけない部分は、その物件の収益面を表す利回りになります。不動産投資の利回りとは、投資金額に対して年間にどれだけの利益を出せるかの割合を示した物になります。

つまりこの利回りが低ければ低いほど、収益性が低く元を取るのに時間を要し、逆に利回りが良ければ不動産投資で元を取る為の時間が早いと言うことになります。

利回りの一般的な考え

高利回り=地方の物件+建物が古い(購入価格が安いが、空室リスクが出やすい)

低利回り=都内の物件+建物は比較的新しい(空室リスクは極端に低いが、購入価格が高い為、収益性が悪い)


物件によっては、この一般的な考えを無視する物件も存在します。

専業大家の方はこの辺のリスクを踏まえながらも、高利回り物件を保有し、物件数を増やしながらリスクヘッジをしているわけです。

不動産投資の元を取る為の正しい4つの計算方法

経費抜きの表面利回り(不動産屋で紹介されている利回り)

不動産投資で実際にかかる経費を無視した想定利回りで、経費は人によって変わる上、一番利回りが高く表示されることから、多くの不動産屋が使用している利回りになります。

表利回りの計算式

物件価格が2,400万円に対して、月10万円の家賃が入る場合

10万✕12ヶ月÷2,400万円(購入価格)✕100=5%(表利回り)


この計算式は入居率が100%の時の計算方式で、単純につき10万円の家賃を1年間支払ってもらったときの利回り計算です。

注意

不動産投資の購入する物件は、この数字で判断してはいけません。この利回りは経費が入っていない上、ずっと空室がない者として計算されている理想の数字です。

あなたが実際に手にする金額ではないので、あくまでも参考程度に見ておいてください。くれぐれもこの数字にだまされてはいけませんよ。

経費込みの実質利回り(元を取るならコチラを重視)

不動産投資を検討する際に一番重視する計算方法が実質利回りになります。

実質利回りとは、表面利回りで計算した1年間の総家賃収入から経費を引き、購入価格で割る計算方法になります。

実際にあなたが不動産から得た収入を手にしている実際の計算式です。(手元に残るお金ではないので要注意!)

実質利回りの計算式

物件価格が2,400万円に対して、月10万円の家賃が入る物件を購入し、保険・管理費修繕積立金などのコストを20万円として計算

(10万✕12ヶ月-20万(経費))÷2,400万円(購入価格)✕100=4.16%(実質利回り)


上記の計算式には100%の空室率として計算しておりますが、アパートなどで満室経営ができなかったときのリスクを考える際に、空室コストを算出し、年間家賃想定から引けば、空室リスクを踏まえた収益の計算ができます。

不動産投資で元を取るのであれば、購入価格÷(1年間の家賃収入-経費)で算出できます。

元が取れる年数が長ければ長いほど、家賃下落+建物修繕コストが上がるリスクを踏まえて物件を選ぶ必要があります。

年間の経費になるランニングコストについて


不動産投資を行う上での必要経費としては主に以下の物になります。

不動産投資のランニングコスト

・管理費修繕積立金

・賃貸会社の管理委託手数料

・固定資産税、都市計画税

・建物の修繕金(退去後の原状回復費用、リフォーム代)

・火災保険、地震保険、生命保険代

・仲介手数料、広告費


物件によって各コストは変わってきます。緻密に計算する場合は1つずつ見積もりを取って、足し算していく必要がありますが、経費の目安として15%~20%見ておけばOKです。

借入金返済後利回り(手元にお金が残る確実な計算方法)👈一番重要な計算式。


借入金返済後利回りとは、実質利回りの経費にプラスして月々のローンの支払いを1年分の家賃収入から引くことで、自分の手元に残る最終的な利益を計算する方法です。

今までの計算式は、発生した収益が購入額に対しての利回り計算でしかありませんでした。そのため元を取ると言う意味では、経費を引いている実質利回りの計算で計算すればOKだったのですが、不動産投資の利益で脱サラ・利益を出すのであれば、最終的に手元にいくら残るかの計算式を重視しなければなりません!!

借入金返済後利回りは不動産投資上級者が行う計算方法で、ほとんどの本には載っておりません。秋もこれを知らずに購入してしまったので・・・・不動産投資で脱サラはできませんでした(笑)

借金返済後利回りの計算式(黒字のパターン)

物件価格が2,400万円に対して、月15万円の家賃が入る物件を、金利2%で2400万円を25年の借り入れで購入し、保険・管理費修繕積立金などのコストを20万円として計算

15万✕12ヶ月-( 20万(経費)+(101,725円(月々の支払い額)✕12ヶ月))÷2,400万円(購入価格)✕100=1.58%(購入額の実際手にする利益の利回り)


2,400✕1.58%=379,200円を年間あなたが手にするお金となりました。月々の換算すると約31,000円の利益です。

上手くいっている大家はこういう物件ばかり買っていることになります。

一方サラリーマン大家がよくありがちな(私含む)パターンはコレです。

都内の赤字物件のパターン

物件価格が2,400万円に対して、月10万円の家賃が入る物件を、金利2%で2400万円を25年の借り入れで購入し、保険・管理費修繕積立金などのコストを20万円として計算

10万✕12ヶ月-( 20万(経費)+(101,725円(月々の支払い額)✕12ヶ月))÷2,400万円(購入価格)✕100=-0.91%(購入額の実際手にする利益の利回り)


この計算式の場合、ローンの支払いが終わらない限り、2,400万円に対して毎年約0.9%の赤字を出している物件を持っていることになります。年間にすると216,000円になりますから、月々18,000円も給料から持ち出ししなければならないという計算です。

サラリーマン大家ではここまで考えている人はほとんどいません。なぜならローンが払い終わった後の老後の収入としてしか考えていないからです。

未来に生きていると、この計算を無視してしまい、結果、今を無視した赤字の物件を平気で購入するようになってしまうわけです。

結果、修繕費高騰により、持ち出しした収益も家賃から賄えず

元がとれない物件を買ってしまうって事があり得ます!!

自己資金投資利回り(自己資金に対しての利回り)

最後の計算式は、自己資金に対していくらの利回りになっているかと言う計算式です。

自己資金を1円も出していない人は、この計算式は必要ありません。

自己資金投資利回りの計算式(黒字のパターン)

物件価格が2,400万円に対して、自己資金50万円を出す!月15万円の家賃が入る物件を、金利2%で2400万円を25年の借り入れで購入し、保険・管理費修繕積立金などのコストを20万円として計算

15万✕12ヶ月-( 20万(経費)+(101,725円(月々の支払い額)✕12ヶ月))÷50万円(自己資金)✕100=75.86%(投資額に対して実際手にする利益の利回り)


50万円を投資して、1年後には75%以上の利回りを手にし、さらに1年後には投資額以上の利益をもたらしてくれる物件と言うことがわかります。

自己投資額に関しての元を取る計算であれば、この計算式を利用してください。

赤字物件の場合は、毎年赤字になるので自己投資額が増えていくと言う形になります。

不動産投資で元を取る為に知っておきたい3つの注意点

空室リスクを無視した利回り計算はダメ


人間って将来に対して楽観視して物事を見る癖がありますが、万が一の事に備えた空室リスクをみて計算する方が確実です。

秋も都内でワンルームを所有して気がついたのですが、都内だからと言ってもすぐに入居が決まる時期と1ヶ月以上決まらない時期というのが存在します。

ワンルームの入居から退去までのサイクルが1年だったと計算した場合、空室コストを家賃の2ヶ月分(1ヶ月で入居者が決まると過程+仲介手数料)を見ておく必要があります。

要は2ヶ月分家賃がないものと見なします。退去までのサイクルが長ければこの空室コストを低く見積もっても良いでしょう。

これは実際に運営してからわかったことです。

約3年運営してきましたが、もうすでに退去手続きを2回行っております。都内だからと言ってもすぐに退去されてしまう現実があるのです。

都内だから安心だわというお花畑のような計算式だと悲惨な運営になります。どうか秋みたいにならないでください。

家賃下落リスク・サブリースの更新金額下落リスク



家賃下落リスクも考えなければなりません。築年数に応じて建物の価値も減りますし、近隣に新築のライバル物件が出てきた場合は、入居者を確保するために家賃を下げる必要が出てきます。

購入時の家賃でずっと経営ができるなんて思わないでください!!秋は家賃が4割減しても運営はできるかなと思って購入しました。

家賃下落リスクを軽減するためには、ローンの繰り上げ返済をして利息分を減らし(総支払額を減らす)、家賃下落後の家賃で繰り上げ返済分で使用した自己資金を回収するという方法です。利息が付いてしまうと家賃収入では賄えなくなってしまいます。

家賃下落後の不動産を、金のなる木にしたければ、早く返済するしかありません。

サブリースだから大丈夫!とか思っているお花畑のような方もお気をつけてください。サブリースは10年で家賃改定の更新があります。10年後にはサブリースで得られる収益が減ると言うことを前提に試算しなければなりません。

要は10年で不動産投資の元が取れないのであれば、サブリース自体もリスクのある購入方法だって事になります。

超重要!!モーゲージリダクションにだまされてはダメ!建物下落リスク+修繕費高騰を考慮しよう


新築ワンルーム投資に多く存在するモーゲージリダクションを理由に購入して、失敗するサラリーマン大家が後を絶ちません。

モーゲージリダクションとは?

ローンの返済額の中にも元金、利息部分があります。例に出して紹介します。

2,200万円の家賃9万円の新築ワンルームを購入し、家賃収入を利用しても、2,200万円の返済額が25年、金利2.5%の借り入れで98,695円に対して、元金6万、利息約3.8万の固定金利で組んでも、管理費修繕積立金などの諸経費を入れて給料から毎月3万円の持ち出しが必要だとします。

給料からの持ち出しは毎月3万円支払う必要がありますが、家賃収入を利用すれば、元金が3万を払うことでローンの残高である元金6万円が減ります。

つまり3万円出して6万円減るというのは、月の利回り200%です。

3万の定期預金に預けても0.2%と60円にしかなりませんから、いかに良い投資だと思わされるわけです。


このモーゲージリダクションを利用しながら、資産を増やしている方もいるのでダメな手法とは思いません。

しかし、モーゲージリダクションを考える上で重要な要素が抜け落ちているのが問題なのです。

それは・・・・

資産下落リスクを無視していると言うことです。

上記の利回り200%の計算はあくまでも資産価値2,200万円のまま一定で、ローンが完済後時に2,200万円の純資産が手に入る条件として計算しております。

しかし25年後に資産はどれだけ残っているかが問題です。一見3万✕25年間で900万円を使って2,200万円を手に入れていると思われますが、資産価値が25年後に半分以下になっていることはよくある話です。(家賃下落リスクは入れていない)

まず新築の場合1年目で資産価値が2割ダウンします。RC造の場合減価償却の期間が48年ですから、約半分の資産が残っていても1,100万円の物件。

900万円以外にも、固定資産税や修繕費を足すと、900万+税金・修繕費>>>1,100万円の資産価値のように払った額の方が実際の資産価値より支払っている計算になってしまいます。

この計算式には家賃下落リスクを考慮しておりません。25年後は新築時と同じ家賃で貸し出しするのは不可能ですから、当然持ち出し金額が増えてもっと損することになります。

将来の不安を解消する為に、このことに気がつかないで購入している人が多いという現実があることを、これから不動産投資で元を取る人は考慮しなければなりません。

秋も実践中!都内の赤字物件を購入した人の元を取る考え

赤字を出す物件は早く完済することが条件になります。

しかし現実問題、いきなり何千万円のローンを一括するのは無理でしょう。

赤字物件を持っている人は、早期に黒字物件を手に入れて、赤字物件の返済に充てるという一つの方法があります。

利回りが高い不動産をなんとか1棟所有するのです。

またローンを組むと言うことになりますが、赤字のままでは事業失敗と見なされるため、ローンの融資が厳しくなります。

最初に取るべき戦略は、繰り上げ返済を利用して、月々の支払い額を減らす「返済額軽減型」を利用して、黒字に持って行く方法があります。

黒字の物件を持っているのであれば、収入源として審査してくれますから、赤字のままの物件よりも印象がよっぽどいいです。

そして失敗を生かして今度こそ稼いでくれる物件を購入します。

購入する物件は木造アパート1択!!

新しく利益が出る物件の収益を利用して、赤字の物件の返済に充て、赤字物件を返済終了したら、赤字物件を担保にして物件数を増やしていく方法が現実的だと思います。

詳しくは下記の記事で解説しております。良かったら見てくださいね。

都内ワンルームと失敗したときに読んで欲しい次に取るべき行動!

都内ワンルーム投資失敗!サラリーマン大家が次に取るべき3つの戦略

まとめ

不動産投資で元を取る為の計算方法 まとめ

☑不動産投資を行うにあたり重要な計算式は「表利回り」「実質利回り」「借金返済後利回り」「自己資金投資利回り」の4つある。

☑不動産投資で元を取る年数を計算する場合に使用すべき計算式は「実質利回り」だが、利益を取る場合に計算すべき最も重要なのが「借金返済後利回り」これは本では載っていない。

☑不動産投資で元を取るの3つの注意点は「空室リスク」「家賃下落リスク」「資産下落する前提を無視したモーゲージリダクション」!


元住宅営業マン秋
不動産投資の本だけを読んでても、なかなかこのような考え方を知るには難しいです。やっぱり不動産屋が行うセミナーでは無く、すでに不動産投資を実践されている方の話を聞くのが一番良いでしょう。

最後まで読んで頂きありがとうございます。

秋の不動産投資体験談も良かったら読んでくださいね。


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