住宅ローンの本申し込みには、年収・個人情報・勤続先・物件などの審査以外にも申込者の健康面もチェックします。
事前審査の時は健康面を審査しませんでしたが、本審査の健康面での審査に不安だと思っている方が多いはずです。
過去の私のお客様の中にも、鬱・不整脈・緑内障・ガン・などの様々な方とお会いしましたが、30代の方でも健康面に不安も抱えている人は結構多いということです。
仮審査は余裕で通ったけど、本審査の健康面で不安を抱えている人に向けて、今回は団体信用生命保険を通す3つの方法及び、注意点をご紹介させていただきます。
目次
本審査時の住宅を通す3つの方法
団体信用生命保険は面談ではなく、アンケート方式
団体信用生命保険の審査は、保険会社の面談があると思っている方がおりますが、実は本申し込みの中の書類に団体信用生命保険の告知書のアンケートに答えるだけで終了です。
告知書のアンケートの主に使われている内容を引用させていただきます。
質問 回答 １．最近３ヵ月以内に医師の治療（診察・検査・指示・指導を含みます。）・投薬を受けたことがありますか。 はい・いいえ ２．過去３年以内に下記の病気で、手術を受けたことまたは２週間以上にわたり医師の治療（診察・検査・指示・指導を含みます。）・投薬を受けたことがありますか。
・（心臓・血圧）狭心症、心筋こうそく、心臓弁膜症、先天性心疾患、心筋症、高血圧症、 不整脈、心不全
・（脳・精神・神経）脳卒中（脳出血・脳こうそく・くも膜下出血）、脳動脈硬化症、精神病、うつ病、神経症、てんかん、 自律神経失調症、アルコール依存症、薬物中毒 、知的障害、認知症
・（肺・気管支）ぜんそく、慢性気管支炎、肺結核、肺気腫、 気管支拡張症、慢性へいそく性肺疾患、肺せんい症
・（胃・腸）胃かいよう、十二指腸かいよう、 かいよう性大腸炎、腸へいそく 、クローン病
・（肝臓・胆のう・すい臓）肝炎（肝炎ウイルス感染を含む）、肝硬変、肝機能障害 、胆石、胆のう炎、すい炎
・（腎臓・尿管）腎炎、ネフローゼ、腎不全、のう胞腎、腎臓結石、尿路結石
・（目）緑内障、白内障、網膜の病気、角膜の病気
・（がん・しゅよう）がん、肉腫、白血病、しゅよう、ポリープ
・（その他）糖尿病、リウマチ、こうげん病、貧血症、 紫斑病、甲状腺の病気
・（女性のみ）子宮筋腫､ 子宮内膜症､ 乳腺症､ 卵巣のう腫
はい・いいえ ３．手・足の欠損または機能に障害がありますか。または、背骨（脊柱）・視力・聴力・言語・そしゃく機能に障害がありますか。 はい・いいえ 出典：http://kanyo-lab.jp/jyutakuloan/column/danshin-shinsa-koumoku
1番の問題の3か月以内の診察を受けたことがありますか？という内容で「水虫薬」をもらったなどと正直に書かれていた人がおりますが、生命にかかわるような病気でない限り記載しなくてもokです。
2番の内容に関わるようなことがあれば、記入してください。
その際に薬等の名前も正確に記入しましょう。（保険会社がちゃんと判断するため）
もしこの病気があるにも関わらず、すべて「いいえ」に丸をしてしまったらどうなるの？答えは健康体の方ということで審査が進みます。（保険会社の方が確認するために面談することはありません。）
アンケートに「いいえ」を記入した場合、審査は通りますが、ローン融資後2年以内に持病で亡くなると、保険会社の調査が入ることで保険金がもらえないということがあります。
健康面に不安がある人は審査が緩いワイド団信を使う。
通常の団体信用生命保険に加入できない場合は、団体信用生命保険よりも審査の緩いワイド団信で審査することができます。
団信でNGだった持病はあるけど三大疾病を患ったことが無い！などといった場合通常の金利に0.1％～1％まで上乗せすることで、団体信用生命保険付きの住宅ローンを使用することができます。
大体の平均は0.3％上昇が相場ですね。
現在の変動金利が0.625％程度ですからワイド団信を使っても0.925％と1％以下の金利で借りられるため、無理にフラット35の団信なし1.15％を使うよりも保険に加入し更に安く借り入れができるというメリットがあります。
変動金利を使いたい故、自己責任になるが虚偽を使って審査を通す方法。（ブラック技）
これはブラックな方法です。これは自己責任でお願いします。
健康面の問題だけで、わざわざ物件価格の9割しか融資してくれない上、1.15％の金利が高いフラット35を使いたくない人だっていると思います。
さらに頭金を持っていないと、100％融資になりますから、フラット35を使ってしまうと、都市銀行変動金利と比べて月々2万円ぐらいの支払額が増えてしまいます。
都市銀行で団体信用生命保険が使えなかったとしても、0.625％程度の金利を使って住宅ローンを借りたい人だっているでしょう。
上記のアンケートですべて「いいえ」を記入すれば、本審査は年収・勤続先・担保評価に問題がなければ承認されます。
しかし虚偽でアンケートに「いいえ」を記入した場合、審査は通りますが、ローン融資後2年以内に持病で亡くなると、保険会社の調査が入ることで保険金が受け取れないリスクがあります。
そこで団体信用生命保険を使えないというリスクを解消するために、ローン審査前に民間の保険を使います。（団体信用生命保険の代わりになる）
別途費用が掛かりますが、住宅ローンと相性の良い保険は「逓減定期保険」（ていげんていきほけん）という保険金が一定時間に応じて保険金額が減っていく保険です。
その代わり通常の定期保険よりも月々の保険料が安いです。
住宅ローンの支払いをしていくと残高が減っていきますから、保険金が徐々に減っていく逓減定期保険と非常に相性がいいです。
民間のほうには持病があるということを伝えなければなりませんので、通常よりも高い保険料になりますが、3,000万円保険金の35年で7,000円～1万です。
さらに年末調整時に生命保険控除が使えるので多少税金は帰ってきますのでお得かと！
持病の方がフラット35で借り入れする場合も、逓減定期保険に加入してもらう必要があります。保険料の負担額については変動金利と変わりありません。
それであれば、金利の安い都市銀行の変動金利を利用して、運が良ければ団体信用生命保険で借金が0円になる上、万が一、団体信用生命保険が下りなかった時でも、逓減定期保険の保険金でローンの残高を払えます。
同じ条件であれば、低金利の都市銀行で借りたほうがメリットがあるかなと思います。（1つの選択肢です。）
ローン審査を行う前に、保険の見積を行っておきましょう。（持病によって保険料が変わるので）
くれぐれも自己責任でお願いいたします。
団体信用生命保険の3つの注意点
ローンの本申込み承認から半年以上立つと再審査することになる。
ローンの本申し込みで承認を得た場合、団体信用生命保険の審査承認の有効期限は半年しかありません。半年以上たってしまうと再審査になります。
引き渡し日が半年以降と先だった場合は、本審査をしないほうがいいです。半年以内になるまで待ってからローン本審査を待って置き、1発でローンを通してしまいましょう。
私の失敗談？でありますが、持病をお持ちのお客様で、過去に半年以降の引き渡しの物件の際、先に団体信用生命保険の審査を承認し安心しきってたら、もう一度審査をした結果・・・・
本審査NG
になったことがあります・・・・
半年前に同じ内容で通ったにも関わらず、半年後にはNGになってしまいました。保険会社の内容が変わったからだと思いますが、銀行に恨みしかありません。
引き渡しの1か月前にローン解約なんてできませんから、別の銀行で再審査しローンが通りましたので、その銀行で決済したことがあります。
引き渡し日から近くなってからローンの本審査をやるとスケジュール的がカツカツになります。
本審査を行う場合は、引き渡し日から半年以内に審査するようにしましょう。
引き渡しが1年以上かかるマンション購入時は事前審査時に団信の審査をすることがお勧め
マンションの場合は、戸建てと違い建築に時間がかかるため1年以上、もしくは2年以上の引き渡し日になったりもします。
団体信用生命保険の審査は半年しか有効期限が持ちません。
ただ健康面がわからずに契約するのも不安だと思うので、事前審査にも団体信用生命保険の審査を行ってから契約するのが良いでしょう。
実は事前審査時にも団体信用生命保険の審査は可能です。
アンケートシートを銀行からもらい、それに記入すればok
もちろん事前審査時に出した団体信用生命保険の審査は、半年以上先の引き渡し日には無効になっております。
しかし売主・買主両方の立場で健康面での審査が通った人と契約するというのはプラス材料になります。
銀行によっては健康診断を求められる場合がある。
銀行によっては、借入人の年齢をみて健康診断書を提出するように言われることがあります。
持病を持っている人は、健康診断書の提出を依頼された場合、上記の方法を利用できません。
健康診断書を求められたら正直に書くか、別の銀行で審査するかのどちらかになります。
まとめ
☑団体信用生命保険の審査はアンケート式の告知書で行われる。保険会社の面談ではない。
☑団体信用生命保険のアンケートの告知書で、持病を持っている人でも「いいえ」書けば審査は基本的に通る。しかし持病が原因で早期に亡くなった場合、保険会社の調査が入り保険金が支払われない。
☑団体信用生命保険の審査の有効期限は半年！引き渡し日から半年以内に審査を行おう！マンションの場合は契約前の事前審査時に健康面の審査を行っておくのがベスト
下記の記事で事前審査と本審査の違いについて詳しく解説しております。
住宅ローンを1円も安く借りるなら複数の銀行で一括審査がオススメ
住宅ローンを1円でも安く借り入れするのであれば、銀行によって審査内容・優遇金利が変わるため、複数の銀行との比較が必要になります。
審査を別々の時期に行ってしまうと、審査月によって金利などが変わってしまう為、銀行を正確に比較することができません。
そこで同時期に最大6銀行の審査結果がわかる住宅ローン一括審査申込を利用することで、条件や金利を比較して1円でも安い銀行を性格に見つけることができます。
住宅ローン審査で見る一般的な審査内容は下記の項目の3つです。
☑借入金額と年収の対する返済比率・年収倍率（借り入れができるかの審査）
☑申込人の勤め先・勤続年数・ほかの借り入れの有無（優遇金利の審査）
☑物件の担保評価
借入額に対して審査金利で試算した月々のローンの支払い額が、あなたの年収に対しての割合で貸し出しするかの有無を決めております。
もちろん銀行によって審査金利を緩くしている銀行もあるので、A銀行でNGだったのがB銀行で承認というのはよくある話です。
更に勤め先や勤続年数・担保評価によって銀行の評価方法は変わります。
それによってはあなたが借りられる優遇金利・保証料も各銀行によって変わります。
ある銀行では保証料が金利0.2%だったのに対して、保証料無しの銀行・保証料が0.4％と倍取られる結果もあるので、
本当に良い銀行を見つけるためには、金利だけでは判断するのではなく、総合的に判断する必要があります。
銀行での仮審査の場合は、わざわざ銀行にいって必要書類と審査書類を記入しないと審査できません。
つまり複数の銀行を審査するのにも時間がかかります。
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メガバンクの（みずほ・三菱）地銀の（大光銀行・武蔵野銀行）ネット銀行の住信SBIとバラバラに審査をするのがオススメ！
メガバンク・ネットでNGでも地銀が承認とか、優遇金利・保証料も正確に比較できます。
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