住宅ローンの保証料は払わない方が総額は安い!元プロが計算して解説


住宅ローンの保証料の支払い方には2種類あります。

保証料を借入時に一括払いする「外枠方式」と、保証料は払わずに保証料分を金利上乗せする「内枠方式」があります。

多くの不動産営業マン、銀行マンは保証料を借入時に一括払いした方が安いと言いますよね?

確かに保証料に関しては一括払いをする「外枠方式」の方が安いです。

例えば4,000万円を35年間借りた場合、100万円に対しての保証料の相場は20,620円かかりますので、4,000万円を借りる保証料は824,800円になります。

一方で金利0.2%上乗せにした保証料の場合は(0.825%で計算)、1,521,437円ですから保証料一括払い時に比べて約185%も高くなってしまいます。保証料が2倍みたいな物です。

これだけの説明を聞くと、外枠方式(保証料一括払い)の方が総額も総額も安い!という説明になってしまいます。昔の秋もそう思っておりました・・・・・

が!

これはあくまでも保証料だけの話です。住宅ローンの総支払い額はどうなのでしょうか?

ぶっちゃけ借りる人からしてみれば、保証料の高い安いよりも結局住宅ローンの支払う総額の方が大事じゃ無いですか?

結論から言うと、条件はありますが、条件を満たせば保証料一括払いよりも保証料金利上乗せの方が住宅ローンの総支払額は安くなります。

今回の記事では保証料を払わない方が安いという理由を、元住宅営業マンの秋が解説します。

保証料を払わない方が住宅ローンの総額が安い!実際に計算してみる。


結論から言うと、後述記載されている3つの条件がクリアできれば、保証料を払わない方が住宅ローンの総支払額は安くなります。

まず一般的に住宅営業マン・銀行員があなたに提案してくるであろう保証料支払いパターンで計算させて頂きます。

借入額統一 保証料一括払い、保証料金利上乗せパターンの比較 計算

※4,000万円を35年借り入れ、金利を年0.625%、保証料を100万円あたり20,620円とし、金利上乗せを0.2%と計算する物とします。(前提条件)

☑保証料一括払い(外枠方式)の場合

4,000万を年0.625%の金利で計算すると月々106,058円

総支払額が44,544,752円になります。利息は4,544,752円です。

4,000万円の保証料は824,800円ですから利息と足し算すると総支払い額が4,537万円になります。

☑保証料金利上乗せ(内枠方式)の場合

4,000万円を0.825%の金利で計算すると月々109,681円

総支払額は46,066,189円になります。利息は6,066,189円です。

保証料はありませんから利息に足し算する必要はありませんが、総支払い額が約4,606万円になります。


この場合で計算すると保証料一括払いの方が、約64万円も総支払額が安いです。

だから多くの銀行マン、住宅営業マンは保証料一括払いを本気の顔してあなたに勧めるのです。

が!!

この上記の計算・・・・・・何か抜け落ちておりませんか?

保証料金利上乗せ方式のほうに、保証料である824,800円の恩恵が全く入っていない!」ってことです。

同じような条件で計算されておりますが、実は全然違います。

ここから今回の記事タイトルにあった保証料を払わないほうが安いと理由を証明していきたいと思います。

上記の計算は、保証料一括払い(外枠方式)と保証料金利上乗せタイプ(内枠方式)が同じ借入額として計算されておりますが!

もし、4,000万円の保証料分824,800円を使って、内枠方式の借入額を少なくしたらどうなるでしょうか?

保証料一括払い、保証料金利上乗せ(保証料を借入額に充当する)パターンの比較 計算

※4,000万円を35年借り入れ、金利を年0.625%、保証料を100万円あたり20,620円とし、金利上乗せを0.2%と計算する物とします。(前提条件)

☑保証料一括払い(外枠方式)の場合

4,000万を年0.625%の金利で計算すると月々106,058円

総支払額が44,544,752円になります。利息は4,544,752円です。

4,000万円の保証料は824,800円ですから利息と足し算すると総支払い額が4,537万円になります。

☑保証料金利上乗せ(内枠方式)の場合 保証料824,800円を借入額から引いた39,175,200円の借り入れの場合

39,175,200万円を0.825%の金利で計算すると月々107,419円

総支払額は45,116,304円になります。利息は5,941,3104円です。

保証料はありませんから利息に足し算する必要はありません。総支払い額が約4,511万円になります。


保証料上乗せのほうがなんと約26万円も総支払額が安くなります!!

金利は借入額に対してかかります。

借入額に保証料を充当することで、充当していないときと比べて35年間で利息が総額124,820円も安くなったのです。

更に保証料の824,800円分が総支払額から減るわけですから、利息還元効果により、総支払額が合計で約95万も安くなるのです!!!

これにより保証料一括支払いよりも、保証料を払わずに借入額に保証料を充当したほうが安くなるのです。

保証料を払わない方が住宅ローンの総額が安くなると言われる3つの条件!


一括支払いする保証料分を借入額少なくすることが絶対条件!自己資金を持っていないとこの理論は使えない。

上記の計算でお伝えした通り、あなたが保証料分の自己資金を持っていなければ、借入額に保証料を充当することによって得られる利息節約効果も使えません。

更に保証料が結局払えませんから、一番最初の計算式に該当し総額が64万円も高くなってしまいます。

超重要!あなたの勤続先・勤め先が会社員以上であること!保証料が上乗せ金利が0.3%以上だとこの理論は使えない。


保証料を支払わない場合、金利上乗せタイプは一般的には0.2%といわれておりますが、これはあくまでも一般会社員で銀行にとっての社会的地位が高い人だけです。

自営業・ほかに借金がある・JICCに記録に残っている(消費者金融で借りたことある)など、銀行にとってあなたの返済能力を疑う項目が見つかった場合は、金利が0.2%ではなく、0.3%、ひどい場合は0.5%UPなんてこともあります。

上記の計算はあくまでも金利上乗せが0.2%の時の計算です。金利上乗せが0.3%で保証料一括払いの金額が変わらなかった場合、金利が0.1%UPするために総支払額が大きく変わってしまいますから、この場合は保証料一括払いのほうが総額は安くなります。

この理論が使えるのは「35年間保証料20,620円≧保証料金利上乗せ0.2%」という時だけです。

逆に!あなたが公務員で保証料金利0.1%だけしか上乗せしない場合だってあります。この場合は当然ですが、保証料を払うよりも、保証料分で借入額を減らし金利上乗せしたほうが安いので、状況に応じて判断していく必要があります。

35年ローンで借り入れしている場合、10年以上返済に時間がかかる場合。


35年分の保証料を一括払い(外枠方式)で借り入れしても、繰り上げ返済などを利用して当初よりも早く返済を終えてしまった場合、保証料の一部が返還されます。

保証年数・経過年数借り入れから5年借り入れから10年借り入れから15年
借り入れから20年借り入れから25年
35年ローン
12,696/100万7,482/100万4,112/100万2,009/100万784/100万

この保証料の返還金額については加藤孝一氏、池上秀司氏の共同著書である「住宅ローンの教科書」を転記したものになります。

4,000万円の35年ローンを組んで、一生懸命繰り上げ返済したとして20年で返済したとします。借り入れから20年後の返済ですから100万円当たり、2,009円の返金です。つまり4,000万円を借り入れしておりますので、約8万円の返金です。

内枠方式のほうが約26万円安いわけですから、8万円戻ってもまだ保証料金利上乗せのほうが総額は安いです。

今度は借り入れから10年で返済したとします。100万円当たり7,482円ですから、保証料の返金額は299,280円になります。つまり4,000万円の借入額を10年で返済できるのであれば、保証料一括払いしたほうが総額は安くなるという計算です。

ただし、保証料還元にも印紙代や事務手数料で2万~3万円銀行に取られてしまうので、10年で返済すれば、保証料を一括で支払ったとしても、保証料を金利上乗せ(内枠方式)とほとんど変わらない総支払額になるってことです。

10年で返済できればの話だけどね!!

まとめ

保証料一括払い・金利上乗せどっちが総支払額が安い まとめ

☑保証料一括払い(外枠方式)と保証料金利上乗せ(内枠方式)で4,000万円、35年借り入れの保証料の金額を比較すると、金利上乗せタイプは一括払いと比べて保証料が約185%も高くなる。

☑保証料を利用して借入額を減らす金利上乗せタイプを利用すると、一括払い時に比べて約26万円も総額が安くなる。

☑保証料金利上乗せのほうが安くなるための3つの条件は「保証料分の自己資金を持っていること」「保証料の金利上乗せが0.2%以下」「返済期間が10年以上」の3つの条件を満たす時だけに使える。


元住宅営業マン秋
保証料で払う自己資金を上手に利用して、住宅ローンの総支払額を減らしていきましょう。ただし住宅ローン額が少し減ってしまうなどのデメリットもあるので、総合的に判断することが大切です。

下記記事で銀行の選び方を解説しております。是非参考にしてみて下さいね。

住宅ローンを比較するなら金利だけで比較したらダメです。

金利だけ安い住宅ローンを選ぶのはNG!金利以上に重要ポイント3選


住宅ローンを1円も安く借りるなら複数の銀行で一括審査がオススメ




住宅ローンを1円でも安く借り入れするのであれば、銀行によって審査内容・優遇金利が変わるため、複数の銀行との比較が必要になります。

審査を別々の時期に行ってしまうと、審査月によって金利などが変わってしまう為、銀行を正確に比較することができません。

そこで同時期に最大6銀行の審査結果がわかる住宅ローン一括審査申込を利用することで、条件や金利を比較して1円でも安い銀行を性格に見つけることができます。


住宅ローン審査で見る一般的な審査内容は下記の項目の3つです。

住宅ローンの代表的な3つの審査項目
借入金額と年収の対する返済比率・年収倍率(借り入れができるかの審査)

☑申込人の勤め先・勤続年数・ほかの借り入れの有無(優遇金利の審査)

☑物件の担保評価

借入額に対して審査金利で試算した月々のローンの支払い額が、あなたの年収に対しての割合で貸し出しするかの有無を決めております。

もちろん銀行によって審査金利を緩くしている銀行もあるので、A銀行でNGだったのがB銀行で承認というのはよくある話です。

更に勤め先や勤続年数・担保評価によって銀行の評価方法は変わります。

それによってはあなたが借りられる優遇金利・保証料も各銀行によって変わります。

ある銀行では保証料が金利0.2%だったのに対して、保証料無しの銀行・保証料が0.4%と倍取られる結果もあるので、

本当に良い銀行を見つけるためには、金利だけでは判断するのではなく、総合的に判断する必要があります。

銀行での仮審査の場合は、わざわざ銀行にいって必要書類と審査書類を記入しないと審査できません。

つまり複数の銀行を審査するのにも時間がかかります。

住宅本舗の住宅ローン一括審査を使えば、わずか20分の審査内容記入で、最大6銀行の審査結果が同時期にわかるので、時間短縮と正確なデータがわかります。

メガバンクの(みずほ・三菱)地銀の(大光銀行・武蔵野銀行)ネット銀行の住信SBIとバラバラに審査をするのがオススメ!

メガバンク・ネットでNGでも地銀が承認とか、優遇金利・保証料も正確に比較できます。

まずは20分で住宅ローンの借入金利の比較から初めて見てはいかがでしょうか?

資金内容を先に把握することで、家探しの際の大きな指標になります。


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