ワンルームマンションを運営して約3年が経とうとしておりますが、常に資産状況を気にすることなく生活できているのも不動産投資自体が安全だからだなと思っております。
私はサラリーマンを続けながら投資しようと思っていたのですが、状況が変わってしまい、ちょっと失敗したなとは思っておりますが、投資商品事態に大きな損失もなく運営できているのは、リスク回避をしながら物件を購入したからに過ぎません。
不動産投資はローンを組んで運営するので敷居が高いマイナーな投資になっているのですが、株やFXとは違い安定した収益が得られる不動産投資にこそ、投資初心者にこそオススメしたい投資方法だと確信しております。
今回は不動産投資を2年間行ってきた秋が、不動産投資が安全だと確信している5つの理由と、不動産投資のリスク回避術をご紹介させて頂きます。
目次
不動産投資を2年運営してわかった！不動産投資が安全だと思う5つの理由
株やFXと違って資産価値の変動が年単位！対策がとれる。
株やFXなどの投資は「ハイリスク・ハイリターン」の投資方法です。
1日単位で相場が上がったり下がったりするので、デイトレーダーは一日中パソコンに張り付いて相場のチェックをしなければなりません。
会社勤めで副業として株・FXの相場をトイレなどにこもって見ているようだと末期症状ですよね。
株などは相場の上限が激しいからこそ儲かることは確かなのですが、その上限の激しさ故に、相場が気になって本業に集中できなければ本末転倒です。
絶対私が株なんてやったら仕事どころじゃないですよ。
相場が下がりそうであれば、売却することでリスクを回避する対策も1日単位で行わないといけないので、副業にはあまり向いておりません。
精神的に強い人・投資マイルールを徹底的に守れる投資家出なければ、手を出さない方が無難な商品です。
一方で不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」です。
しかし不動産投資の場合は、1日で相場が何百万下がると言うことはありません。1年単位です。
毎年7月1日に国土交通省が発表する公示価格によって、土地価格が数％変わるだけで一気に10％以上変わるって事は滅多にありません。
1年後土地価格があまりにも下がったのであれば、売却を視野に入れればいいだけで、土地価格が下がっても収益面で問題がなければそのまま運営しているのも十分あり。
この辺の判断を時間をかけて行うことができるのが不動産投資のいいところです。
株などはボヤボヤしているともっと相場が下がってしまい、あっという間に売るに売れない状態、最悪は塩漬け状態になることもあるので、この辺の判断はスピーディーに行う必要があります。
不動産投資の場合は、専門家などに聞く時間もありますので、その中で自分に合うベストな選択をしていけるのもメリットの1つといえます。
不動産は購入する立地に問題がない限り資産が0円になることはない！株は会社が倒産すればタダの紙切れ
株の一番のデメリットですが、会社が倒産してしまえばタダの紙切れになってしまいます。
上場企業の株を保有することで倒産リスクを極力回避することは可能ではありますが、コレにも限度があります。
不動産投資の場合は、山奥の賃貸物件を購入すれば買い手がつかず、資産価値がほぼ0円（むしろ税金でマイナス）になりますが、購入する立地・需要さえあれば資産価値が0円になることはありません。
つまりローンが支払い終えれば、その資産価値分はあなたの物になります。
当然ここで言う資産価値は購入したときの売買価格ではありません。築年数に応じた建物下落率を踏まえた金額になります。（ここをリスク回避でしっかり見極める必要がある）
ローン返済が終われば、物件は資産となり、家賃収入を生み出す仕組みを量産化することができる（リスク回避にもなる）
何十年かけて運営してきた家賃収入を使いローンの支払いが終われば、あなたがほとんどお金を出さずに物件の資産を手にし、家賃収入を生み出してくれる仕組みを手にすることができます。
この仕組みを1つでも手にすることができれば、また物件を購入し、完済した物件の家賃収入を次の物件のローンの繰り上げ返済に使用しながら、家賃を生み出してくれる仕組みを複数作ることができます。
家賃収入が手に入る不動産を複数所有することで、あなたの収益増加・資産増加も見込める上、購入するエリアをバラバラにしておくことで、天災が起きたときに資産である不動産の倒壊リスクを極限に減らすことができます。
東京の物件にはライバルが多いが、地方の物件にはライバルがほとんどおらず、投資目的も自由自在
不動産投資は株・FXなどのように口座開設してすぐに投資ができるわけではありません。
契約して、お金を借りて行う投資方法です。
そのため投資するのにも時間がかかり、さらに何千万のお金を借りる事による敷居の高さからまだライバルが少ないように思えます。（私の周り・元いた不動産屋でも不動産投資をしているのは私だけでした。）
東京の物件は人口も多く、人気のあるエリアなので、空室リスクが少なく安定した物件ばかりなので、人気のエリアになります。つまりライバルも多いです。
つまり資金が持っている人が超有利！
逆にライバルが少ないのは地方エリアは、エリアによって空室リスクが避けられない物件もあります。
都心から離れた不動産投資を行う際は、市場調査・地元の不動産屋との人脈が必要になるので、サラリーマン大家にはなかなかできないのでライバルも少ないのが特徴です。だからライバルが少ない。
大家さん次第では、空室だった物件が満室経営している物件も多々多くあります。満室にした瞬間に売却益を狙うキャピタルゲイン目的の投資家がいれば、そのまま高利回りで貸し出ししている人もいるのです。
つまり投資状況に応じて、売却も、保有することもできるって事です。つまり投資方法もある程度自由って事。
地方にはライバルがほとんどいないので独占状態な訳です。
私もこの手法を取り入れれば良かったなと非常に後悔しておりますが、2件目以降には地方にどんどん物件を所有していきたいと思っております。
不動産投資の失敗パターンはほとんど同じ！勉強してリスクを知ってから投資ができる。
不動産投資で大体失敗するパターンは以下の通りです。
☑空室リスクと、家賃保証が混在し、家賃保証が下がることで赤字増加
☑建物が古くなり、修繕費にお金がかかる。
☑給料を持ち出しして何十年かけてローンを払い終えた結果。持ち出し価格＞＞＞＞資産価値になっていた。
☑空室が続いて収入が入ってこない。家賃滞納された。
☑高く物件を買いすぎて、売るに売れない。
これらが主な失敗パターンです。
不動産投資で成功するためには、成功パターンよりも失敗パターンを学ぶ方がとっても重要です！
逆にたったこれだけの失敗パターンに該当しなければ、ほとんど成功なんですよ。
しかもこれらの失敗パターンは購入する前にある程度リスク回避できる物ばっかり！
払い終えればすべて資産になるわけで、1件目を完済すればそれを利用して、収益の出る不動産を買い足せばいいだけの話なので！
株やFXって世界情勢で一気に相場が変わるじゃないですか？（常に天災があるようなもんですよ。大統領の発言で相場がかわるとかww）
これらの失敗ってすぐに常に情報をキャッチしていないと無理な話です。不動産投資よりもリターンはありますが、遙かに難易度が高く危険だともいえます。
不動産投資を安全に行う為に知ってほしい4つのリスク！
リスク1：入居者がつかない、家賃滞納
入居者がつかない問題は投資する立地・客付けに強い賃貸特化の不動産屋の数を確認することで、入居者がつかないなどのリスクを回避することができます。
成功している大家さんの本などをチェックしても、購入するエリアにアパマン・ミニミニなどの賃貸業者があるかなども確認しております。
つまりずっと入居者が住み続けてくれると思っていない上で購入しているので、空室期間があったとしても負けない不動産投資をしているわけです。
問題は家賃滞納です。
これはマジでやっかい。なぜなら日本の定められている借地借家法では、入居者をゴリゴリに守る法律があるからです。
借地借家法では、入居者に家賃滞納をされてもすぐに追い出しができない事になっております。
多くの判例では半年間は追い出しができないのです。
裁判所で見られるポイントとしては家賃滞納によって入居者と貸主で信頼関係が壊れているかで判断するしますが、貸主からしてみればすでに信頼関係はないもの、裁判所は入居者の生活状況などをみて判断する為、なかなか追い出しができないのが実情です。
Q1 家賃を3カ月滞納してしまい、大家さんから退去の通告をされました。確かに契約違反をしているわけですが、即退去しなければならないのでしょうか
A1 借主の契約違反などにより、大家さんとの間の信頼関係が破壊された場合には、賃貸借契約は解除されることになりますが、家賃の不払いの場合、信頼関係が破壊されたか否かは、単に滞納の回数だけでなく、滞納に至る事情、従前の支払状況等により総合的に判断されることになっています。ただし、3カ月以上の滞納がある場合は、それだけでも契約解除事由とされることもあり得ますので、先ずは延滞分の解消策等について、誠意をもって大家さんと話し合ってみましょう。
家賃滞納されたからと言って、入居者の荷物をすべて出し、鍵を換えて入居者を追い出しする自力救済も民法で禁止されているため、大家が泣き寝入りしてしまう可能性が高い事を理解してから不動産投資を始める必要があります。
対策：管理会社を選ぶ。家賃滞納時に保証・入居者に連帯保証人をつけられるか確認
この手の問題は管理会社と投資家の相性になります。
私が投資を始めたときに一番恐れていたのが家賃滞納リスクでした。
結果、私が購入した日本財託では100％家賃滞納保証が決めてで購入しました。
不動産投資を行う場合はまず、家賃滞納リスクについてどう対応するのかを管理会社に確認するところが重要だと思います。
「保証してくれるのか」「保証はしないがすぐに追い出しをしてくれるのか？」「連帯保証人をつけて入居者審査をしっかりやってくれるのか？」など
不動産投資の成功＝管理会社がしっかりしているだと思っております。
ここは面倒くさがらずに対策をとりましょう。
リスク2：天災・火災による建物倒壊リスク
熊本震災・東日本大震災などの100年に1度あるかないかの地震が起きた場合、建物が壊れてしまえば収益を得ることができません。
また火災などで建物が燃えてしまっても同じです。火災保険などで立て直しができるかどうかのリスクヘッジを行う必要があります。
対策：保険に加入する。中古物件を購入するのであれば修繕積立金も要チェック！
保険に加入することで、不動産の価値が0になることはありません。保険金が受け取れるからです。
その保険金を使って修繕できるかどうか・保険料のバランスをみて保険に加入するべきです。
また保険代理店であれば、取り立てしてくれるかのチェックも必要です。
保険金を受け取れる状況にもかかわらず、保険会社が支払いを渋る時があります。
代理店によって保険会社も支払率を変えていると思いますので、このあたりもチェックしておきましょう。
また中古マンションなどを購入すると、管理会社修繕費を築年数分積み立てております。
この積立額が多ければ建物の修繕費で投資家が負担する可能性が高いか低いかを判断することができます。
区分などではマンション自体で地震保険に加入しております。
地震保険は、最大5,000万円までなので、5,000万円分の地震保険に加入していれば立て直しになった際にも、費用負担が少なくなるでしょう。（欲を言えば、総世帯数が多いほどいいよ。）
リスク3：金利上昇リスク対策
ローンを組んで不動産投資を始めるので、ローンの金利が上がったら、月々の支払額も増える一方、手元に残るお金、また給料からの持ち出し額が増えてしまいます。
金利が上がる＝物価も上がるので、不動産の価値向上（現状維持率が上がる。）という良い場面もありますが、支払額が増える・支払いスケジュールが遅れることは避けたいところです。
日銀の動きには要注意 短期プライムレートが上がると予想された場合は繰り上げ返済を検討
不動産投資ローンの多くは、変動金利で組んでいることが多いです。
変動金利の金利が上がる・上がらないなどの金利の動きは日銀の政策によって決まります。
日銀の政策を数字で示したのが短期プライムレートと言いますが、特にチェックするのは無担保コールレートです。
日銀の政策上、メガバンクなどの銀行は日によって所定の額を日銀に供託しないといけないルールがあります。
供託金が一時的に足りないメガバンクは、お金が余っているメガバンクで借り入れをする必要があるのですが、無担保コールレートはメガバンク同士の借入に対する金利の事を指します。
日銀が「無担保コールレートを上げる！」って言えば、変動金利が上がる可能性が大です。👈すぐに上がるわけではありません。（4月1日・10月1日の年2回）
金利は元本に対してなので、金利額を減らす為には、繰り上げ返済を行うなどの対策をとることができます。（普段からキャッシュを保有しておくことが大切。）
リスク4：建物の築年数による価格下落リスク
建物の築年数による資産価値下落は避けられません。
それなのに新築物件を購入して、ずっと同じ資産運用ができると思っている人が残念ながらおります。こういう人は確実に失敗します。
購入価格を上回る不動産投資には付加価値をつける。（未入居を満室にする・事業用として有益な不動産にする）などをしない限り、購入価格を上回ることはありません。
建物築年数による資産価値下落に注意して投資する必要があります。
対策：購入前に購入価格・家賃ともに40％下落したした場合でも元が取れるかを検討する
新築物件を購入すると、1年目で建物価格が2割減されると言われております。
実務的にもそうですし、固定資産評価台帳でも同じです。
新築を購入する方は常に不動産の価値が40％下がっても元以上とれるかと言う考えを元に不動産投資をしてほしいと思っております。
私の場合は築10年で1,500万円の物件で、月1万の給料からの持ち出しがあります。
ローンの支払いは25年です。つまり300回払いになります。
つまり繰り上げ返済をせずにずっと払っていると300万円～400万円で物件を購入したことになります。
この場合、ローンを払い終えた後には資産価値が900万しか残らないと思って投資をしているわけです。
400万の投資額で900万円の資産を手にしているわけですから、まあまあかなと思って購入しました。
さらに家賃も8万から約5万なったとしても、8年（5✕96＝480万円）あれば完全に取り戻せます。
33年後にちょうど58歳ですから、ちょうど良いと思って購入に至ったわけです。
東京の新築ワンルームは建物下落率がさらに多いので、さらに厳しい条件を設けないと、元を取ることができません。
35年ローンを月3万の持ち出しをして購入した場合、1260万円も払うことになります。築35年のワンルームで1260万円も価値があるかというと疑問に思います。
この辺の計算を購入前からしっかりやっておけば、築年数による建物下落しても元以上にとれる不動産投資ができるわけです。
購入する前にいかに勉強して、戦略を立てて投資するかで、成功するかしないかの90％は決まってしまいます。
これらのリスクを購入する前に回避することができる不動産投資こそ安全な投資だといえるのです。
まとめ
☑不動産投資が安全だと言われる5つの理由は「相場変動リスクが緩やか」「ライバル不在」「立地さえ守れば資産価値0になることはない」「完済後はすべて自分の資産になる」「購入する前にリスク回避ができる」の5つ
☑不動産投資の失敗パターンとリスクの4つは、「入居者がつかない・家賃滞納リスク」「天災リスク」「金利上昇リスク」「建物の下落リスク」の4つに有り。これらは購入する前にげんかくなルールを決めておけば、ほとんどが対処できる問題。
☑購入した不動産の価値を上げるには、付加価値をつける必要がある。付加価値をつけられない用であれば、建物価格が40％減するものと考え、持ち出し＜＜家賃収入＋資産価値になるような投資を心がけることが失敗しない秘訣。
アパートなどランニングコスト面が気になる場合は、RCではなく、木造アパートを検討するなど投資スタイルが様々ですが、どちらにしても購入前にある程度リスクを回避できるのが不動産投資が安全な投資だなと思う所以です。
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東京の物件は利回りが低いと言うデメリットはありますが、最初の1件目を安定して運用したと言うことであれば、
やっぱり地方の物件では無く東京の物件がいいでしょう。
ちなみに秋は「日本財託」で購入しておりますが、空室で家賃が全く入らないって事はありません。管理体制が良くて助かっております。
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