戸建てメンテナンス費用はいくらかかる？住み始めてから年度別に分けてみた。

戸建てはマンションと違って管理費修繕積立金がありません。

毎月強制的に積立金を回収されることはありませんが、その代わり自分で修繕費をためておかなければなりません。

またマンションは築年数ごとに、管理会社が修繕の手配をしてくれますが、戸建ては自分の判断で行わなければなりません。

今回は戸建てを購入した方向けに、築年数ごとの修繕項目・修繕費がいくらぐらいかかるかをご紹介させていただきます。

戸建てメンテナンス代の月々の積立金の理想は1.5万円！10年間で180万円あればなんとかなる。

戸建てのメンテナンス費で一番お金がかかるのが、外壁や屋根の塗り直しおよび張り替え工事になります。

屋根の張り替え・外壁の貼り直しで50万～80万円程度しますが、一番お金がかかるのは足場代を設置する費用が非常に高い費用を占めます。

足場屋さんに聞いた話だと、2階建て60万円～70万、3階建てだと80万円程度するそうなので、足場と外壁工事等の工事代を合わせると150万円程度お金がかかってしまいます。

よって10年間で180万円あれば、万が一外壁工事を行うとしても、積み立てていた費用で賄うことができますので、外壁工事を行うことを基準に修繕費を積立する必要があります。

では引き渡し日から補修費がかかる項目等を説明させていただきます。

引き渡しから2年で売主の瑕疵担保責任保険の責がなくなり、短期保証がなくなる。（クロスの剥がれが目立ってくる。）

引き渡しから2年すぎると、売主に課せられていた瑕疵担保責任保険の責なくなります。

（主要構造部分は除く）さらに2年を過ぎると、売主の短期保証も終わることも多く、アフターサービス期間外になるのもこの時期になります。

2年程度で一番多い補修は、クロスのつなぎ目部分に隙間が目立って来たり、クロスが湿気で剥がれてきたなどによるクロス関係の不具合が多いような気がします。

私もお客様からよくいただく依頼の1つがクロスになっておりますので、クロスに不具合が生じた場合は、下記の記事を参考に自分で補修することができます。

クロスの補修が新築物件補修個所NO1!クロスの穴と汚れのオススメの補修方法は？

ちなみにクロスの張り替えは㎡あたり1,000円程度になるので、クロスを全部張り替えすると、100㎡の建坪で10万程度費用を要します。

（私もワンルーム投資をしておりますが、クロス張り替えで18㎡の物件に対して2万かかっています。）

引き渡しから2年を迎える前に、不具合があると思った場合は、遠慮せずに売主に伝えるようにしましょう。売主負担で直してもらうことが大切です。

引き渡しから5年経過すると、シロアリの薬が切れている可能性がある。シロアリの検査をしたほうがいい時期でもある。（メンテナンス費は6万～8万程度）

木造住宅の場合、柱がシロアリに食べられないように防蟻処理という、柱にシロアリ対策用の薬を注入しております。

その薬の効果は、5年保障のところが多いです。

湿気の少ないような住宅街の家であれば、5年程度であればシロアリについて、そこまで心配しなくてもよいですが、川沿いの戸建てなど、シロアリが好む湿気の多い物件であれば、シロアリの対策を行ったほうが良いかもしれません。

シロアリは瑕疵担保責任保険にも使用できない項目になりますので、しっかりと対応しておきましょう。

下記の記事でシロアリ対策法をご紹介しております。

あなたの新築シロアリ対策は大丈夫？住宅営業マンが教える誤った対策法とは

築年数10年になったらいろいろとガタが来る。水回りの設備にも不具合が出る可能性がある。(メンテナンス費150万～200万）

築年数10年が戸建てのメンテナンス時期の1つの目安になります。

建売業者のアフターサービスも10年までのところがほとんどで、主要構造部分の不具合についても築10年以降は保証対象外になります。

雨漏りなどや外壁のひび割れを直すか直さないかの検討をする次期でもありますので、積立金で180万円をためていれば屋根と外壁を合わせてメンテナンスするのがおすすめです。

メンテナンスを小出しにして、足場を2回組むってなったらそれこそ費用の無駄遣いになります。

また水回りの設備についても、メーカーの長期保証も10年間になりますので、築10年あたりから不具合が発生してきますね。幸い私の実家は今年で11年目ですが、設備関係については何も問題はありませんが、今後はどうなるかわかりません。

よくある不具合で圧倒的に多いのは、給湯器の故障です。

給湯器の寿命は大体10年程度なので、寿命と合わせて壊れている感じがしますね。

メーカー保証外になることがほとんどなので、給湯器の取り換え費用15万程度はすぐに現金で支払えるようにしておきましょう。

築25年後以降は、建て替えをするかリフォームをするかを検討しておく

築25年後に、いっぺんにたくさんの個所を修繕する必要が出てくるかもしれません。

その際に検討しておきたいのが、修繕するのではなく、リフォームをするか、建て替えをするかです。

リフォームを行う場合は、水回り（キッチン・トイレ・洗面化粧台・ユニットバス）を変更する場合は500万～600万円かかり、物件の基礎以外をすべてリフォームする場合は1,000万円以上お金がかかります。

一方建て替えはその名のとおり、物件そのものを解体し、新たな家を建てるので、基礎解体・建物解体で100万～150万程度に＋建てる会社の請負契約金額が追加されます。（1,500万～2,000万程度）

これらの大金を現金で持っていなければ、ローンを組む必要があります。

その際に、建て替え・リフォームをする絶対条件として、住宅ローンが完済しているということが条件です。

住宅ローンが完済していないと、2重ローンとなり、支払いが厳しくなる、もしくはローンが下りない可能性もありますので、ローンが完済していることが望ましいでしょう。

まとめ

家のメンテナンスについて築年数に応じてご紹介させていただきましたがいかがだったでしょうか？

不動産営業マンは家のメンテナンス費用については、余計な費用が掛かるとおもって聞かれない限り教えてくれません。

戸建てに住むということは、戸建てを購入した時がゴールではありません。

住宅ローンを支払い終わってやっとゴールになるのです。それまでにかかる戸建てのメンテナンス費は、戸建てを購入するうえで知って損はしませんので、月1.5万円の積立ができるかを確認してみましょう。

1.5万円の積み立てができないほどの家計簿であれば、月々のローンの支払いを抑えるために、物件価格を安くするなどの方法がとれますし、10年後に満期で保険金が下りる保険に入るっていうのも手です。

一番まずいのは、不具合が起きたときにお金がなくて家を補修できないことですので、積み立てができるようにしておきましょう。

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