リニア開通で名古屋の物件が熱い!名古屋で不動産投資を始めるならいつ?


リニアモーターカーが開通すると、品川駅から名古屋駅までなんと、40分で移動することができるようになります。

今までは名古屋の人が東京まで移動するのに2時間近くかかっていたため、東京の勤務先が通勤圏内とは呼べるものではありませんでしたが、リニアモーターカーが開通したことで、名古屋に住んでいる人が、東京の勤務先まで通勤圏内にななりました!逆もあります。

これにより、中部地方から東京まで通勤している人などが、名古屋駅周辺に住もうとする方が増えるわけです。

住む人が増えれば・・・当然家賃や地価が上昇するため、結果的には不動産の価格上昇の可能性が高いってわけです。

もし今よりも1.2倍以上価値が上がるのであれば、キャピタルゲイン(売却益)を狙える可能性だって十分あるわけです。

今回はリニアモーターカー開通による名古屋駅周辺の物件価格が上昇する可能性と、ベストな物件購入時期をお伝えしたいと思います。

 

2027年のリニアモーターカーが開通まで名古屋駅の周辺の地価はどれだけ上昇する?


 

1年前のものになりますが、2017年現在の名古屋駅の周辺の平均坪単価は約124万円と2016年より約11%も地価が上がっております。

リニアモーターカー開通することが決まったのが2015年なので、毎年少しづつですが地価が上昇しているエリアになります。

参考名古屋市土地代データ

*この金額は毎年7月1日に決められる路線価ベースの金額になります。路線価は時価価格の80%程度と言われておりますので、路線価から時価価格に変換すると、2017年現在の購入平均坪単価は140万~150万程度になります。

ではリニアモーターカーが開通したらどうなるか?

あくまでも私個人の予想ですが、毎年10%以上地価が上がって居りますが、これは正直異常だと思っており,東京オリンピックが終了・2022年に生産緑地解放による土地の増加・人口減少の3つの問題で、毎年10%以上上がる状態はあと2年程度で終わると思っております。

2020年~リニアモーターカー開通の2027年までは毎年1%~3%程度の地価上昇率だと考えると、2017年の路線価価格の130%~150%UPで落ち着くのかなと予想します。

ただし、あくまでもこれは株価暴落がなければの予想です。安倍政権が物価2%上昇するための政策を行っておりますが、マイナス金利なのに株価が吊り上がっているという異常事態になっております。マイナス金利の反動で株価が暴落すれば、それにつられて土地の価格も下がりますので、キャピタルゲイン狙いの投資は注意が必要です。

 

2027年のリニアモーターカー開通時に売却する為のベストな購入時期は2021年までに購入!



名古屋物件でキャピタルゲインを狙うのであれば、売却時期を決めなければなりません。私が1番高く売れる時期だと思っているのは、リニアモーターカーが開通する1年前の2026年です。

2026年に売却する理由は1つです。

リニアモーターカー開通時に売却したいと思っているライバルの投資家はたくさんいるため、2027年時点では、名古屋駅周辺の売却物件の数が以上に増えてしまいます。

もちろん売却物件の数が多くても、購入したいお客様が多ければいいのですが、購入する買主は不動産投資家です。

数もそこまで期待できないため、売却物件の数のほうが需要より多くなるのが目に見えております。

需要より供給数が多い場合は、必ず価格競争がおきます。

売却するためには相場よりも安く売りだしをしないと売れないってことになります。

これらの価格競争に巻き込まれないようにするためには、リニアモーターカー開通したときに売却では遅いのです。

では一番土地の地価が上がりきった状態で売却するには、2026年までに売却すれば、開通してから売却する売主がいないため、売り物件の供給数が少なく、価格競争が生じずらくなります。結果的に高値で売りやすくなります。

売却する時期が決まったところで、今度は購入時期の選定になります。

購入時期は原則売却する年数の5年前に設定してください。つまり不動産を5年以上所有することが前提になります。

理由は譲渡所得税の税率が所有年数が5年を境にかわるからです。

どれくらい変わるかというと、5年以内に売却すると所得税30%+住民税9%の約39%の税率がかかるのに対して、5年以上所有すると、所得税15%+住民税5%の約20%と税率が約半分になるからです。

不動産売却益を狙っているのであれば、常識的な話なので、知らなかった人はこれを機に覚えていただければと思います。

 

リニアモーターカー開通後に売却する不動産投資家の属性は、不動産投資初心者に限定。つまりカモにする。


 

上記のように土地の価格上昇した段階で売却仕様とした場合、購入してくれる人はいるのかの疑問についてですが、これは不動産投資初心者(老後の生活に不安が有る40代~50代)に売却すればいいのです。

不動産投資初心者さん(私も含む)は、売却の出口戦略ってよりも、月々の家賃収入が継続して入ってくるかのほうが重要視しているため、リニアモーターカー開通後の名古屋であれば、名古屋に住む方が増えるようになります。

つまり空室になる確率が減るため、安定した不動産投資が行える場所として魅力的に見えるのです。

ではなぜそんなことを言い切れるのか・・・それは今まさしく東京で上記のようなことが起きているからです。

2013年に東京オリンピックが決まった時、中国人の方が、東京のファミリータイプのマンションの物件を大量に購入をしました。(もちろん投資目的です。)

東京オリンピックは2020年に開催するので、2018年~2019年の間に売却を行うのがベストになります。

それを裏付けるかのように、私がマンションを購入した営業マンに物件価格の推移を聞いたところ、私が購入した時の2016年に比べて1割程度物件価格がUPしているとのことです。

2013年にマンション投資を始めた中国の方が次第に物件を売り始め、東京に物件を持っていれば、安心して賃貸経営ができるよねと思った人が、中国人が購入した物件(他の人に賃貸中)を購入し、売却益を稼ぎ出している事実があるのです。

そして2020年には大量に物件を売り出され、東京のマンションが供給荷多となり、マンションの価格が下がる問題が2020年問題になります。

 

まとめ


2027年に名古屋にリニアモーターカー開通した場合、現在名古屋市の平均坪単価140万の1.3倍~1.5倍まで上がると予想ができる。

購入するベストなタイミングは、リニアモーターカーが開通する1年前に売却することで価格競争を避け、譲渡所得の減税措置を受けられる条件の所有期間5年以上となる、2021年までに名古屋の不動産を購入するのがベスト

・売却先の属性は主に老後の生活に不安を抱えている40代~50代の不動産投資初心者がターゲットとなる。現在では東京で同じようなことが起きている。


名古屋のリニアモーターカー開通によって、ほぼ間違えなく名古屋の土地の相場は上がると確信しております。

2016年から2017年でも10%以上上がっているので、期待ができます。

よって早く名古屋で物件を買いたいのですが、私の持っている不動産のローンが消えないと購入できそうにもないので、何とかして2021年までにローン完済して名古屋で物件を購入したいとひそかに目標を立てております。


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