不動産投資に興味がある初心者が知るべき始め方の6つのポイント


老後の年金が2037年に破綻する言われている世の中で、老後資金に不安を抱えている人が大勢いらっしゃると思います。

老後の年金の代わりに不動産投資を始めてみたいと思う方はとっても多いのではないのでしょうか?現に私が購入した物件の担当営業さんが、例年以上にセミナーの問い合わせが増えているという事を聞きました。

ただ不動産投資を興味があるものの、何から始めて良いかわからない人が大勢いらっしゃると思いますので、今回は私の体験談を含めた不動産投資初心者さんが、不動産投資の始め方を6つのポイントをご紹介させていただきます。

まずは本などで不動産投資の種類の知ることが大事!(投資のスタイル確立)

不動産投資初心者さんは、まず最初に不動産投資の書類を知ることが一番最初に行うべきです。不動産投資初心者さんはマンションやアパートを購入して、家賃収入を得ると思いがちですが、マンションでも1棟ものなのか、区分(1室)なのかによっても変わってきますし、構造の違い(木造、S造、RC造)によっても投資金額やスタイルが大きく変わります。

マンションでもワンルームなのか、ファミリータイプでも大きく変わってきますし、マンション以外にも一戸建ての賃貸だってあるんです。

これらのメリット・デメリットを理解したうえで、自分がいくら投資資金を投入できるかによって、購入する物件が変わってきますので、各投資物件のメリット・デメリットが書いてある本を読んで勉強しましょう。

あなたの収入でいくらの融資の承認が下りるかの目安額を知る。

上記の内容で、各物件の投資方法(ファミリーマンション・ワンルームマンション・戸建て・アパート)などそれぞれのメリット・デメリットがわかったところで、あなたが購入できる物件で無いと意味がありません。

そこであなたの年収でいくらほど借り入れができるかを知ることから始めます。(ここではあなたの購入希望額ではありません。)

借入額がわかれば、あなたが希望する投資手法の物件が購入できるかどうかが解ります。(例えば東京では買えないけど、地方の物件であれば購入できるな)などです。

今はGoogleで調べればすぐにローンシュミレーションができる良い時代になりました。下記のURLにオリックス銀行のローンシュミレーションのページを貼っておきますので、一度いくら借り入れできるかのシュミレーションをしてみてみるべきです。

オリックス銀行ローンシュミレーション

東京で不動産投資を始めるか、それ以外の場所で不動産投資を始めるかを決める。


これが結構重要で、東京で不動産投資を始めれば、空室になっても1カ月程度で次の借り手が付きます。よって安定した不動産投資を行うことができますが、物件価格が高く、利回りも低い上に、お金持ちのライバルが沢山おります。

一方で、東京以外の不動産投資は、東京に比べて人口が減っているエリアになりますので、一度空室になった場合、次の借り手を見つけるまでに時間がかかるというリスクが有りますが、東京と比べて物件価格がべらぼうに安く、利回り10%以上ある物件も珍しくなく、ライバルも少ないというメリットもが有ります。

お金がある人は、安定的な不動産投資を行える東京で不動産を購入すればいいと思いますが、お金がない人は、東京で物件を購入したら、1棟目はローンの優遇金利が得られずに、収支が赤字になります。

よってお金がない人は頭を使って、地方物件を購入するのも1つの選択肢です。(近くに大学があるから借り手が付く・大きい工場が近いからそこの従業員が借りてくれるな)安い物件を購入し、高利回り貸し出し出せれば最高ですよね。

*私はお金がないのに、借り手が付かない不安から東京で不動産投資を始めました。後悔はしていないものの、頭使って地方物件を購入していれば、もっと利益を出せたかなって思います。

不動産投資は成功するより失敗しない投資をする事!成功体験よりも失敗した人の体験談を聞くことが重要。


不動産投資初心者さんは不動産投資を成功させている方に目が行きがちで、悪いことではありませんが、良いことでもありません。

不動産投資の成功は物件の立地・家賃の設定金額・購入した人の資金力・たまたま借りてくれる人がいる(運)の要素を持って成功しているので、あなたがその人と同じ結果を得ようとしても、その人以上の物件数を持つなどしないと、成功までほど遠い結果しか出ません。

更に不動産は世界に1つしかありません。その人と同じ物件を購入し、同じ結果を得ようとしても無理なのです。

それよりも大事なことが有ります。

不動産投資の失敗パターンはほとんど決まっている。

です。

ここで上げる不動産投資の失敗例は


・ファミリータイプのマンションにしたことによる予想外の出費(リフォーム代が高い)

・相場より高く購入してしまったことによる、支払額の増加(赤字になっている。)

・リース契約は家賃保証だと勘違いして契約してしまった。(10年後、リース契約更新時による家賃低下)

・利回りと表利回りを理解せずに購入したことで、利益が経費ですべて消えていく。

・管理会社がいい加減で、家賃滞納されているのに、全く動いてくれない。

・物件が古く、利益はできるけど、それ以上に修繕費がかかる。


など・・・これらってどの物件でも不動産投資の失敗例に該当しませんか?

これらの失敗を避ける為に、どんな物件を購入すればいいのかを考えれば、失敗例に該当する物件を購入する確率が減ります。これにより、結果として利益がでて、不動産投資の成功に近づくと私は考えております。

成功例は魅力的で、華やかなイメージが有りますが、一方で、失敗体験談を知ることで、自分が購入する不動産を選ぶ基準を高くする事ができます。

失敗しない不動産投資!!

特に最初の不動産を購入する方は、成功よりも失敗しない不動産投資を意識してください。

レオパレス21の悪質なサブリース問題から学ぶ家賃保証の実態とは

不動産投資のセミナーに行ってみよう!ただし信用し過ぎは要注意。

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本である程度勉強し、ネットや体験談で不動産投資の失敗談を確認したら、不動産投資物件販売か会社のセミナーに足を運んでみましょう。

セミナーに行く理由の最大のメリットは、本やネットでは解りえない情報を知ることができるってことです。

また具体的に紹介された物件を検討することで、自分が不動産投資を始める実感を得ることができます。私の体験談になりますが、本やネットで情報を得ていたときは、不動産投資を行おうとしている実感が湧きませんが、セミナーで物件を紹介されるされたときは、家賃収入を受け取っている姿を実感しましたからね(笑)

本やネットで知る知識ももちろん重要な知識なんですが、やはり人と相対して不動産投資の事を教わるのとは、頭に入る情報量が違います。(脳科学的にいうと人から聞いた情報に対しては、ミラーニューロンという細胞が働くみたいで、す。)

ただここで注意なのが、不動産会社の人間は販売もかねているという事です。正直不動産会社の人間は、売るべき物件っていうのが決まっていて、それを売るために、あれやこれやの営業トークを繰り出してきます。

代表的なトークとしては、

・不動産投資を始めると資産ローンを組みますので、もしあなたが亡くなったら保険代わりになる。

・毎月1万円の赤字が出たとしても、その1万円でローンの元金〇〇万円を払っていることになるから、実質利回り〇〇〇%行く商品

・不動産投資を始めると、購入した経費が確定申告で、毎年節税することができる。☜これは嘘!

これらを平気な顔して、物件を勧められますが、特に3つ目のトークの購入した物件の経費が確定申告で毎年節税することができるなどと抜かしたら、それは嘘です。

こういう嘘をさらっとついてきますので、本などの知識を得ずに、不動産投資セミナーに参加すると、営業マンのカモになりますので、本などで勉強してからセミナーしましょう。

不動産投資で組むのが怖いと思っている方向け「ローンは借金だが良い借金という事を知る。」

不動産投資を始めたいと思っている人が多いのですが、不動産投資家があまり増えないのはなぜでしょう。それは借金はよくないという日本人のイメージが強すぎて、不動産投資のローンは悪になっているのです。

こんな状態では不動産投資を行うためにローンを組むことができません。そこで不動産投資に使用するローンのお金の使い方の種類を知る事です。

お金の使い方は、実は3つしかありません。消費・浪費・投資です。不動産投資の借金は投資です。浪費ではありません。

詳しくはこちらでまとめております。

借金を背負う不動産投資は悪か?不動産投資が始められないあなたに伝える借金の種類の話

利益よりも安定した不動産投資を行いたいのであればこちらの会社がオススメ!

購入した不動産が空室で利益が出ない事は、不動産投資のリスクの1つになります。このリスクを回避するためには、東京の物件で運営するのがリスク回避するための1番の方法です。

私は最初の物件で空室で不動産投資成り立たないことは一番怖かったので、都内のワンルームの物件を購入しました。

今の空室よりも私は利回りが高い物件を購入すれば、良かったかなと思っておりますが、安定した不動産投資をしたいのであれば、間違えなく東京1択です。

まとめ


・本なので不動産投資の種類を知る事!(アパート・マンション・一戸建て)投資のスタイルを確立させる。

・借り入れできるローンの借り入れ金額を知ることで、購入できる価格を知ることから始める。

・不動産投資は成功体験よりも、失敗体験を知ることで、失敗しない不動産投資を行う事が、成功する不動産投資への第一歩

・不動産会社のセミナーは本やネットよりも得るものが多いが、営業マンを信じすぎない事。


いかがだったでしょうか?不動産投資初心者さんは、知識を勉強することも大事ですが、色々な不動産会社に行って、物件の相場を覚えたほうが、安くて利回りの良い物件を判断することができるようになりますので、勉強ばかりせずに営業マンと会話して色々なことを吸収したほうがいいと思います。

私が購入した時でも最低6人ぐらいの営業マンとお話をしております。そこでいろいろな考え方を学びました。ただ嘘をつく営業マンもいますので、そのあたりは信用し過ぎないように注意しましょう。

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私が購入した不動産会社と不動産投資体験談を下記の記事で紹介しますので、ここのセミナーに行ってみても損はありません。

日本財託の中古ワンルームは評判が良いの?購入後の私が4つのポイントをまとめている。

最後まで読んでいただき誠にありがとうございます。

 

 

 


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