不動産投資初心者の1棟目の立地は都心部か地方のどっちで投資をすべきか？

私が不動産投資を始めるときに一番最初に悩んだのが、立地の問題です。

購入する物件の立地によって、入居率や利回りが決まってしまうので、都市部で投資するのか、地方で投資するのかによって投資スタイルが変わってきます。

私が不動産投資を始めた時に、60歳まで働き続けるという事を前提にしておりましたので、立地の良い都市部で購入しました。

人によって不動産投資を始めるきっかけは変わりますので、必ずしもこれが正解ではありません。

今回は不動産投資をこれから始める人向けに、都心部と地方の物件のメリット・デメリットをお伝えさせていただきます。

都心部の物件のメリット・デメリット

最近佐々木蔵之介さんが出ているCMのシノケンが展開している物件が都心の物件になります。

都心部のメリット

・資産価値が地方物件と比べて値下がりがしずらい。

都心の物件は購入時する金額が高くなってしまいますが、都心部は2022年頃まで人口が増加しておりますので、地方物件と比べて資産価値の下落を防ぐことができます。

老後に、資産処分で売却するときでも、購入した額に近い金額で売却できる可能性があるので、老後の貯金箱としても有効です。

・入居率が高い為、安定したアパート経営を行う事ができる。

都心部は駅徒歩10分ほどの立地であれば、いくら賃貸物件の空室部屋が、全国で840万部屋有るとはいっても空室に対しては心配することはないでしょう。

現に私の物件も退去してから3日で次の入居者が見つかりました。

これが地方物件であれば、入居者がみつからず、最悪は1年も空室状態になってしまうときもあります。

地方物件を選ぶときは入居者のニーズをしっかり把握していないと失敗に終わる場合があります。

都心の物件はアパート経営をするだけであれば、不動産投資初心者向けの立地になります。

都心部のデメリット

・物件価格が高すぎ！2棟目を購入するスピードが遅くなってしまう。

これは私が都心部の中古ワンルームを購入して、一番失敗したと思っている点ですよ。

都心部で購入する場合は、物件価格が高い為、必然的にも借り入れする額が多くなってしまいます。

借入れする額が大きくなるという事は、年収が低い20代では、不利な投資状況といえます。

借入額に対して年収が低いという事は、高い金利で借り入れしなければなりません。よって返済負担が増えてしまいます。

不動産投資を初めて解った事ですが、いかに1棟目の物件を早く完済してから2棟目を購入するまでのスピードが重要だと痛感しております。

借入額を多く借りてしまう都内の物件は、年収の低い20代～30代では不動産投資の果実を受け取るのに時間がかかります。

・ライバルが多すぎる。

都心部の掘り出し物件は誰もが狙っております。

お金がある投資家、年収が高い50代以上の中で、我々が本当に良い物件を購入する事が出来るのでしょうか？

絶対に負けてしまいますよね・・・・

私たちが手に届く都心の物件とは、成功している投資家が手を出さないから購入できるのです。

つまりは・・・投資物件としてはNG物件が多いってことです。

・利回りが低すぎる。実質利回りが1％台になることもある。

都心部の物件はとにかく購入価格が高いです。

平気で地方物件の2倍～3倍はしますよね。

では家賃は地方物件の2倍～3倍になるか？

ならないですよね。せいぜい1.5倍が良い所じゃないでしょうか？

物件価格が高いのに、家賃が比例していないという事は、当然利回りは地方物件と比べて低くなります。

特に新築ワンルームの実質利回りは最低です。これだけは絶対に手を出さないようにしましょう。

では地方物件のメリット・デメリットを見ていきます。

地方物件のメリット・デメリット

都心部のメリット・デメリットを見てきましたが、私がお勧めしているのは地方物件から投資物件を始めることです。

地方物件のメリット

・購入金額が圧倒的に安い。2棟目の購入スピードが速い

地方物件は都心物件に比べて、販売価格が圧倒的に安いです。

同様の規模の建物でも半額以下で購入できるのが地方物件のメリットですよね。

購入金額が低ければ、ローンの借り入れ額が少なくなります。

借入額が少ないという事は、返済するスピードが速くなるという事です。

2棟目を購入して、さらなる利益追求をしていくのがベストでしょう。

・ライバルが少ない（売買が少ないことから、指値も通りやすい）

地方の物件は需要がほとんどなく、物件数だけが無駄にあります。

需要が無いという事は、地方で不動産投資をするライバルが少ないという事です。

ライバルが少ないという事は、掘り出し物件を購入しやすくなります。

更には、不動産の流通が少ない地方物件は、同時に売買するチャンスが少ないという事です。つまり買主である我々が強い立場で取引することができます。

都心部の物件を購入するときは指値ができなかった私ですが、地方物件であれば希望価格まで指値が通ってしまうことが有るのです。＊指値とは値引きのこと

・利回りが高いので、月々の利益を繰り上げ返済に回すことができる。

同じ建物があったとして、立地が変わるだけで購入価格が倍以上変わってきます。

ただ家賃については地方の物件は、都心部の購入金額の半分以下で購入する事ができますが、家賃が半分以下になることはまずありません。

我々不動産投資初心者はここがチャンスになります。

地方物件の利回りは10％以上が平均です。対して都心部の物件は4％～5％程度です。

利回りが良いという事は、キャッシュフロー（お金の流れ）が良好ということです。

2棟目の物件の融資を受ける時は、有利に審査を進めることができます。

まず都心部のワンルームを購入し、月々の給料持ち出しの物件を持っている段階では、銀行はお金を貸してくれません。

地方物件のデメリット

・入居者が悪いことから、立地を失敗するとアパート経営そのものができなくなる。

地方物件の最大のリスクは、立地による入居率の悪さになります。

ここを失敗してしまうと、アパート経営自体が難しくなります。

入居率が悪いという事は、想定利回りを取得することができないという事になります。

いくら高利回りと歌っている物件があっても、入居率が0であれば、利回りは0円です。悪徳不動産の広告パターン何で覚えておいてください。

では入居率をできるだけ上げるためには、どうしたらいいのか？

購入する前に物件調査・市場調査・不動産会社への調査をすれば、これらのリスクをだいぶ回避することができます。

あと家賃保証やサブリースに加入しているから大丈夫って思っているなら、今すぐその認識を捨ててください。

そもそも空室リスクと家賃保証は全くの別物です。下の記事をしっかり読んでください。

・売却するときは、購入した価格では絶対に売れない。売却時は大幅指値も覚悟で購入する。

立地が悪いことから、入居者が決まらず、アパート経営が困難な時は、売却を検討すると思います。

売却自体は問題はありません。ただ地方物件は需要よりも供給のほうが圧倒的に多いのです。

まず希望価格で売却するのが、至難な業だという事をご理解ください。

1年以上売れない場合だってあります。やっと申し込みが入ったと思っても、指値が大きすぎるってこともあります。

基本的には地方物件はキャピタルゲイン（売却益）で勝負するのではなく、インカムゲイン（家賃収入）で勝負しましょう。

まあ地方物件でも購入時より高く売れる物件はたくさんありますが、一般論でのはなしです。

家賃収入をいかに安定的に受け取れるかを集中して取り組んでください。

地方物件か都心部で迷うのであれば、まず最初に行うのは投資スタイルを決めてから立地を選ぶ。

私がお勧めしているのは、不動産投資を始めるきっかけが達成できるような投資スタイルを決めることです。

私の場合は老後は年金が破断しても収入があるスローライフを送りたいという願望が有りました。

この条件を達成するためには、老後までに3つの条件（入居率が良い・家賃が高い・売却してもお金になる。）を必須になると考えました。

結果、破産リスクが少ない都心部のワンルームを購入しました。

逆に言えば会社収入があるうちは、赤字経営でも構わないと思っておりました。

現役中は購入価格が高い都心部物件のローンの返済を早く1日でも早く行えば、老後は安泰だと考えておりました。

このようにあなたの投資スタイルを決めていくのです。今はまだぼんやりでも構いません。

しかし投資をした後に老後ではなく、30代の内に不動産収益で暮らしたいと思い始めたので、物件価格が高く完済に時間がかかる都心部の物件で購入したのが失敗に終わりました。

不動産投資を始めるのであれば、月々の給料の持出はしないというルールを設ければ、購入する物件については意外とうまくいきます。

立地と収益のバランスを考えて購入してください。私が失敗した不動産投資体験談を参考にご紹介させていただきます。

まとめ

老後の事を考えて購入すると、将来の為の投資だといって、ローンの支払いが家賃収入で賄えない物件でも魅力に見えてしまいます。

これが不動産投資失敗の原因です。

大切なのは今のキャッシュフローを健全化させるために、給料からの持出でローンの支払いをする物件は買わない事！

これだけは徹底してください。あとは立地と収益のバランスです。

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