これは私が不動産投資を初めてまだ2カ月の時の話です。私は法人が借りている東京の中古ワンルームマンションを購入し、当分は社宅として使用しているので当分は家賃が安泰だと思っておりました。
そんな矢先に2回目の家賃収入を受け取った際にこんな手紙が・・・・
退去のお知らせ
〇月〇日を持って退去をさせて頂きます。退去までの日を日割り精算にて支払いをさせて頂きます。
何卒宜しくお願いいたします。
たった3行足らずの手紙でなのに、一気に不安になったことだけは覚えております。
しかし不安になっても退去を取り下げてくれることはありません。
すぐに次の入居者を見つける必要があります。そのために行った具体的な方法及び、入居者が決まった期間をご紹介させていただきます。
目次
不動産投資開始から1か月後。退去のお知らせが突然やってくる
私が購入した日本財託の物件は目黒にあるとある中古ワンルームです。
当時私が購入したときは借主が法人だったので、あと2年ぐらい住んでくれるだろうと打算的な気持ちで購入した物件です。
初めて家賃が入ってきたのは忘れもしません2016年5月に自分の口座に約8万円のお金が入ってきたときはめちゃくちゃ感動したのです。
当時の私はネットビジネスで1円も稼げない雑魚でした。
ネットビジネスに比べれば、不動産投資ってマジでイージープレイだなと思っていたのですが、突然退去のお知らせという手紙がやってきたのです。
うわ！！！！！もしかして騙されたかなんて思ってしまったほどですよ。それはもう落ち込みましたし、不安にもなりました。
更に運悪く7月8月は不動産取引がかなり鈍いといわれる時期です。
おわった・・・借金だけが残るのか・・・
マジでそう思っておりました。
入居者が退去してしまった！入居者を見つけるための3つの対策
管理会社に速攻で電話！クリーニングの手配をする。
私が物件を購入した会社では管理もやってくれる会社です。そのため退去のお知らせの内容も知っているためすぐに担当の方にクリーニングの手配を依頼しました。
理由は退去したその日にクリーニングをしてもらってすぐに内覧と入居できる状態にしておきたかったからです。
そしてクリーニングを依頼するときに絶対に確認すべき事が有ります。それは建物の原状回復費用としてクリーニング代を入居者から請求ができるかどうかです。
入居者に原状回復費用を請求ができるかどうかについては、入居していた時期に関係してきます。
私の物件ではたまたま1年未満だったので、借主がすべて原状回復費用をお支払していただきました。（クリーニング代 3万円だけで済みましたがね。）
これが入居年数が長ければ長いほど、家主の私が負担することになっております。
もし仮に6年間住んでいただいたとした場合は、クロスや床の法定耐久年数が6年となっておりますので、クロスが1円という扱いになります。
よって6年も住んでいただいた場合はクロスの張替や床のやり替えはすべて家主の私が負担することになるんですね。
一定の現金は常に持っていないとクリーニングができないので、最低でも30万円は手元に取っておきましょう。
管理会社から仲介会社に客付けしてもらうようにお願いする。礼金はすべて仲介会社に払った。
私が退去されてしまった日はちょうど夏のクソ熱い7月でした。
7月、8月っていうのは不動産業界の売買ではお客様が全く動かない一番ピンチの時期です。
これではお客様が全く内件に来ないんじゃないかと焦り、手痛いけど本来もらえる礼金すべてを仲介会社に広告手数料として仲介手数料と他に1カ月分支払うことにしました。
仲介会社は仲介手数料以外にも広告手数料をくれるオーナーの物件を優先してご案内してくれます。
だから早く入居者を決めたい場合はこの作戦は有効です。
この作戦のおかげで早く決まったのかもしれません。立地もよかったしね。
家賃は下げるのではなく、ウォシュレットを付けて家賃を3,000円上げた。
早く入居者を決めたいが故に家賃を下げると考えるかもしれませんが、家賃を下げるのは最終手段であって、家賃を下げる前にやることが有ります。
私の場合はウォシュレット設置がすぐにできることでした。（この時代にウォシュレットが付いていないんですよ（笑））
男性の入居者であればそこまで気にならないかと思いますが、女性の入居者であれば必須アイテムです。
女性の入居確率を上げるためにはすぐにつけるべきだと考えて、クリーニングと同時に設置をしました。
ウォシュレットはたった4万円程度でつけたおかげで、家賃を3,000円も上げても女性の入居者が決まりました。これは戦略的に成功です。
投資物件に付加価値をつけて入居者に快適に過ごしてもらう事を意識してみると、解決の意図が見えるかもしれません。あんまりやりすぎもどうかと思いますが・・・
対策を講じた結果、入居者が決まるまでに1カ月半かかった。
そんなこんなで入居者を7月の始めにネット広告を依頼してから、8月のお盆明けに入居者が決まったので一カ月半かかりました。家賃にしては約12万円ぐらいの損失です。
1カ月半で客付けいうのは東京のワンルームマンションでは時間がかかったほうらしいです。入居率98％以上誇る中古ワンルームマンション販売会社の（株）日本財托によると平均で27日で決まるそうです。
嘘こいているんじゃねよと思ったのは内緒です（笑）
大体の物件は1カ月以内に入居者がきまるってこと。東京ワンルームマンションの強みですね。
40日以上も入居者が決まるのに時間がかかりましたが、家賃を3,000円も上げられたと考えれば良しとしますか。
Ｈ30年6月現在では2階退去がありましたが、最速で3日で決まったこともあります。
退去時期が10月で不動産業の1月～3月以外の繁忙期です。退去される時期によって、次の入居者が決まるスピードも大きく変わることを忘れてはいけません。
まとめ
初めて入居者が退去してしまった時の事をご紹介させていただきましたがいかがだったでしょうか？
初めて入居者が退去してしまった時はどうしようと思っておりましたが、退去した後に管理会社と協力して、仲介会社に広告料を出して優先的に案内してもらえるようにすることや、物件に付加価値を付ければ、入居者が決まります。
それに東京の物件で駅から徒歩10分以内であれば、入居者に困ることはないので、何もしていないのに家賃を下げるという愚問な行為だけは絶対にやめてください
退去が決まっても不安になる前に、淡々と次の入居者を見つけるための行動をしましょうね。
家賃保証とサブリースと家賃保証の違いを下記の記事で解説しております。
不動産投資を始めて不労所得を作りませんか？厳選サイトまとめ
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当然物件が気に入らなければ物件は買わなくてOK。
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