先日読んだ本の影響から賃貸併用住宅に興味がもっている秋です。
いま私はキャッシュフローの悪さに悩んでいるため、さっさと1棟目が完済したら、2棟目を購入するときは思い切って賃貸併用住宅でも立ててしまおうかと思ってしまいました。
というのは賃貸併用住宅の一番のメリットはもちろん。
住宅ローンが使える！！
投資物件で一番懸念すべき材料は、投資用ローンの金利がべらぼうに高いってこと。なんと住宅ローンの4倍以上高い金利で資金計画を建てなければなりません。その中で利益を出せるような物件を購入しなければなりません。都心の中古ワンルームマンションじゃまず無理です。
住宅ローンと投資用ローンがどれくらい違うのかを見ていきます。
現在の住宅ローンが0.625％に対して、投資用ローンは2.725％ほどが相場です。1,500万円を25年間で借り入れをすると、投資用ローンが69,004円に対して住宅ローンが53,856円と約15,000円以上も安くなります。
これを使用しない手はない！と思った私ですが、賃貸併用住宅について分析してみると、しっかり分析しながら購入しなければ一番失敗しやすい投資方法だともいえます。
そして失敗したら・・・・
失敗した賃貸併用住宅でローン返済まで住み続けなければいけませんね。入居者とトラブったらマジ最悪・・・・
今回は賃貸併用住宅の主な失敗例・デメリット6選を挙げてみましょう。
賃貸併用住宅のデメリットと失敗例6選
建築費が一般住宅に比べてかなり高い。キャッシュフロー悪化
一般木造住宅を建築する際に代表的なハウスメーカーの坪単価を調べてみたところ50万/坪のところが多かったので、30坪の建物を建てる場合は1,500万円かかるものだとします。
しかし賃貸併用住宅の場合は、各部屋にそれぞれユニットバス・洗面化粧台・キッチンなどの設備が必要になるため坪単価が高めになります。私の勤めている会社でも木造アパートを建てますが、最低でも坪60万円はかかるという事でしたので、30坪建てたとしても一般住宅と比べて300万円は高くなります。
建物を建てる坪数で建築費が膨大に膨れ上がりますから、自分がいくらまでのローンを組めるか、貸し出しする部屋数などの事前確認が必要になってきます。さらに購入する土地を失敗すれば、建築費がさらにUPしてしまいます。
建築費の上がってしまう土地の特徴を下の記事で説明しております。
総額が高いゆえに立地の悪い土地で購入してしまう。
注文住宅の上、賃貸併用住宅を建築しようとすると物代金が高くなるのは当然です。だだ予算が限られている人は、建物代を賄うために立地の悪いが、安い土地を購入してしまう方がいらっしゃいます。
一般の注文住宅を建築する方でも建物費を賄うために立地の悪い土地を購入している方もいるので、賃貸併用住宅ならなおの事でしょう。
しかし建物代を賄うために不便で立地の悪い土地を購入するぐらいであれば、区分マンション等の投資をすべきです。
わざわざ立地の悪い土地に、しかも新築で高い家賃の物件に誰が借りるでしょうか？賃貸併用住宅は自分が住む以上に、常に賃借人がいることを前提に購入します。賃借人が好まない不便な立地を購入するのであれば、立地の良い区分マンション等の投資を行ったほうがいいでしょうね。
どうしても立地の悪い土地を購入しないと資金計画上成り立たない場合は、その土地付近の家賃の相場や入居率などを不動産屋に聞くこと。土地を購入する前に周辺の家賃相場や入居率がわかっていれば大失敗せずに済みますよね。
建築プランができた瞬間に家賃査定をすべし！しないと・・・空室リスクが高い。
建物が出来上がる前に、まず最初にやることは家賃査定です。
建築プランが決定したら、まずいくらで貸し出しできるかを複数の不動産会社に問い合わせをしましょう。複数の不動産会社の家賃相場が出揃ったら、その平均値を取って家賃を設定すれば家賃が高すぎる故の空室リスクは減ります。
これをせずに感覚的に家賃を決めてしまうと大変です。感覚的に自分で査定してしまい、高すぎる家賃設定だったら不動産会社があなたの物件を紹介しなくなりますので注意が必要です。もしローンの支払いが始まっているのに家賃収入にが0円だった時の事を想像してみてください・・・悲惨ですよね。
サブリースには絶対に手を出すな。契約更新で収益ダウン
いま巷で問題になっているサブリース問題ですが、賃貸併用住宅は不動産会社の格好の餌食です。サブリースは不動産会社しか儲からない仕組みになっておりますので、あくまでも管理会社経由で借りてくれる人を探しましょう。
サブリースの落とし穴はこちらの記事で説明しています。
住居部分が半分以下になると住宅ローンの金利が高くなる。
住宅ローンを組むときの条件として、建物面積の50％以上を自分たちの住居部分にする事を条件として住宅ローンを貸し出しする銀行がほとんどです。
ただ住居部分を多くしてしまうと、賃貸するための部屋が減り家賃収入が少なくなってしまう為、住居部分が50％以下になっても住宅ローンを貸してくれる銀行もあるそうです。
しかし例外で借り入れする住宅ローンの為、金利が高くなり、場合によっては投資用ローンの金利と変わらなくなってしまうケースもあります。
賃借人とオーナーの距離が近すぎる。トラブル発生か
私が一番気になるのがコレ
仮に3階建ての住宅を建てたとして、1階を賃貸用、2階、3階を自分たちの住む住居スペースだとします。
賃借人からしてみれば上に上がればオーナーと直接話ができる為、不動産管理会社を間に挟まなくてもクレーム等をオーナーに直接伝える事ができます。
オーナーが普段仕事をして疲れているのに、賃借人からクレームなどがきたらどうでしょう。所有者だから対応しないといけないけど、それが面倒だから不動産管理会社に任せているのに距離が近すぎるゆえに賃借人と関わる必要があります。
逆に区分マンション等の投資であれば、賃借人の顔を知らなくても不動産会社が管理してくれるので、仕事をしている身からしてみるとこれほど楽なことはないです。
賃貸併用住宅は賃借人との人間関係形成も必要になってくるので、一緒に住む家族の理解を得ることができるかが重要です。
まとめ
賃貸併用住宅は立地の良い一等地に注文で建築できるほどの資金力がないとできない投資方法だと改めて実感しました。
住宅ローンで借り入れができるからといったところで、住居部分の半分以上を事業用にしてしまうと住宅ローンが使用できないのも気になります。資金力がなくて不動産投資を行うのであれば、やっぱり自宅マンションを投資用物件に購入するのが最強だと改めて思いました。
でも住みながら不動産投資を行い、家賃で住宅ローンが賄えるのはやっぱり賃貸併用住宅の一番の魅力かもしれません。資金力があるのであれば最初の1件目で挑戦するのもいいかもしれませんね。
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