【変動金利VS固定金利】結局どっちの住宅ローンが得なのかをFPが考えてみた。


変動金利と固定金利で迷われている皆様こんにちは!企業系FP2級技士の秋です。住宅ローンを組むにあたってこれは永遠のテーマになると思います。

固定金利と変動金利はどっちがいいかというと、あなたの収入と出費によりますとしか言いようが有りませんが、過去の金利の事例と、固定金利・変動金利の特性を比較することであなたにとってのベストな金利を選択することができます。

今回は10年固定などの当初固定金利の話はしないことにします。あくまでも全期間固定金利と変動金利だけを突き詰めてお話させていただきます。


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変動金利の特徴とメリット


変動金利は特徴として半年に1度金利が改正されます。金利の改正日は毎年4月1日と10月1日に行われます。半年以内に市場が回復し物価上昇すれば、それに伴い金利も上がります。

変動金利の最大のメリットは圧倒的な低金利になります。今月の三井住友銀行の全期間固定金利が1.66%に対して変動金利は0.5%台に差し掛かっています。

固定金利と変動金利の毎月の支払額を比較してみても、4,000万円を35年間の借り入れで毎月2万円ぐらい変動金利のほうが安いです。年間に換算すると約24万円も安くなるのです。

更に変動金利には2つのルールによって守られております。

・5年ルール

・125%ルール

5年ルールとは当初の5年間の間に金利が変動しても、5年間は支払い金額が変わらないというルールです。突然金利が上がったからといって「次回から支払額プラス1万円ですよ」って言われることはありません。

5年後から金利が上がった分を毎月の支払額に充てていきます。

もう1つの125%ルールは当初5年間で金利が上がったとして、支払額改正後の毎月の支払額が前回の支払額の125%以上にしてはいけないというルールです。

この2つのルールを例にしてまとめてみます。

最初の5年間は毎月10万円の支払いだったけど、5年間の間に金利が上がってしまった場合、5年間は5年ルールにより毎月10万円の支払いで、支払額改正後の5年後の毎月の支払い金額を125%ルールにより12.5万円以下にしなければいけません。

2つのルールに守られているとはいえ、金利上昇の影響で支払いが当初の計画に追いつかない場合は、支払い期間を延ばすか、繰り上げ返済をしなければならないので注意が必要です。

変動金利はどんな人に向いている?

変動金利はどんな人向けの商品というと・・・

・「繰り上げ返済で早期完済を目指している」

・「毎月の支払額を抑えて他の貯蓄に回す人」

・「金利が上がっても支払いの余裕がある人」です。

変動金利を利用する多くの方は、月々の住宅ローンの支払いを抑えて、繰り上げ返済費用を貯蓄し、繰り上げ返済する方が非常に多いです。

固定金利と変動金利では毎月2万円以上の支払い金額に差がありますので、何もしなくても毎年24万円以上節約することができます。その金額を繰り上げ返済に充ててみてはいかがでしょうか?

SUUMOによると繰上げ返済を利用することで、35年間の住宅ローンを平均してわずか19年で返済するというデータが有ります。そのほとんどの方が変動金利を選んでおります。

当然金利が上がっても支払いに余裕がある方であればなお良しです!


全期間固定金利の特徴とメリット


全期間固定金利の特徴としては、ローン完済まで毎月の金利が一定ってことです。要は支払額が毎月金額が一緒になります。

変動金利と違い全期間固定金利には特別なルールはありません。ただ金利がずっと一定なだけ。

全期間固定金利はどんな人が向いている?

全期間固定金利に向いている方はこんな方です。

「とにかく心配性な方」

「完璧主義者」

固定金利の最大のメリットは月々の支払額が確定していることにあります。

そしてこれからのオリンピックなどの景気回復で金利が上がる要素は少なからずあります。金利があがったらどうしようって心配性な方は直ぐに全期間固定金利をお勧めします。

心配しながらローンを払い続けるならば、安心してゴールの見えている全期間固定金利を支払いするほうが精神的に楽です。

そして完璧主義者の方にも全期間固定金利をお勧めします。ローンの支払額が確定しているため、月々の出費を把握しやすいです。よって変動金利型より全期間固定金利型のほうが返済計画が立てやすいのも事実

ちなみにファイナンシャルプランナーの立場でいうと固定金利をオススメする傾向があります。なぜなら月々の支払額が決まっていたほうが確定的なことが言えるからです。要は説明がしやすいです。書類を作る時にも全期間固定金利のほうが楽チンです。

全期間固定金利は都市銀行で借り入れするよりも「フラット35」で借り入れすることが安い場合があります。ぜひフラット35も検討してみてください。

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お互いそれぞれの特性を持っておりますが、歴史は繰り返されるという言葉があるように金利の推移を確認しておくことで返済計画のイメージが立てやすいと思います。それぞれの金利推移を確認します。

歴史は繰り返される!?過去の金利推移からわかること

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私はお客様に固定金利と変動金利の違いを説明させていただく際に、過去の金利のデータを確認してもらう事をオススメしております。

理由は金利推移がどれくらい変化しているのを知ってもらうためです。以下の画像をご覧ください。


出典:http://lions-mansion.jp/sumai/knowledge/housing_loan/02.html

ここでは変動金利の店頭金利の推移を確認します。バブルの時は8.5%とめちゃくちゃ高い金利でしたが、現在は2.475%という金利が約9年続いていることがわかります。*今の1%以下の変動金利は金利優遇後の金利です。

そしてバブル崩壊後徐々に金利が下がり始めて平成7年には金利が2%台に突入後、平成29年までなんと20年以上も2%台を維持している事になります。

平成19年あたりで変動金利が上昇しておりますが、この時期はミニバブルの時代でした。今よりも更に不動産が高く、景気が回復してくるといわれておりましたが、リーマンショック後は金利が2.475%まで下がり、現在まで保っていることになります。

次は全固定金利「フラット35」の金利推移を見ていきましょ。


2009年のフラット35の金利は3%台からスタートしております。そして私が入社した2015年では2.2%台だったのが今月の金利では2015年の半分1.12%まで金利が下がってきました。

ここからわかる事としては、昨年のマイナス金利の影響か、これから固定金利の金利がもっと下がってくるのではないかと予想出来ます。

全期間固定金利は僅か2年間で金利が1%以上も下がる異常な時代だという事が上の表から見てもわかると思います。

FPの筆者から見てどっちで組むほうがオススメ!?


筆者の私がお勧めしたいのはやはり変動金利です。なぜなら理由は2つあり、「ローンの柔軟性」と「金利上昇するキッカケがみつからない」という事です。

まずローンの柔軟性というのは、変動金利で借り入れしていた場合は、金利が高くなったら借り換え費用さえ払えば固定金利に切り替えることができます。

しかし全期間固定金利・もしくは当初固定金利を選んで、変動金利のほうが安いからといって借り換える場合は借り換え費用以外に違約金を支払わなければならないケースが出てくるという事はご存知ですか?

銀行の立場になればわかるのですが、35年間の金利を一定にするという契約をしたのにも関わらず、途中で「変動に切り替えます!」っていれば違約ですよね?

契約書の内容によりますが、固定金利の場合は違約金を設定している場合が多いのでローン契約時には必ず確認が必要です。

もう一つは金利上昇するきっかけが見つからないことです。以前はは東京オリンピックの影響で金利が上がると騒がれていたのにも関わらず、マイナス金利の影響でどんどん金利が下がってきております。

オリンピック終了後は2027年の品川から名古屋までのリニアモーターカー実装以外に、景気が良くなる要素が無いと思う。東京は2022年をピークに人口も減っていくし・・・

以上2点から低金利の変動金利で借りるほうがいいと私は思う。まあ未来の事はわからないから現時点でのはなしですけどね。

最後まで読んでいただき誠にありがとうございます。





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