住宅ローン控除(減税)の共有名義のメリットと注意点を住宅営業マンがガチで語ってみた。


住宅ローン控除(減税)は最高4,000万円までの住宅ローン残高1%の所得税にプラスして住民税も控除されるんだぞって話を下の記事で紹介しております。住宅ローン控除の理解が浅い方は一度こちらを読んでください。


住民税も控除されるおかげでだいぶ控除額が増えたましたが、年収が500万円以下なのに、信金さんやフラット35の審査金利の低さからローンを4,000万円以上組む方が最近沢山増えてきました。

ローン解約が増えるからやめてくれww⇦心の声

ただ年収が500万円の方の住宅ローン控除の合計額は?

所得税 178,100円+住民税 136,500円=合計還付金額 314,600円でローン残高4,000万円の1%に満たない数字になっております。

すると400,000円-314,600円で1年間で85,200円は還付されないんですよ。

これ非常に勿体なくないですか!?勿体ないと思ったあなた!!お利口さんです。(月に換算すると約7,000円!飲み会2回は行ける(笑))

 

住宅ローン控除にも裏技があって、ある方法を使えば満額の40万円をもらえるのです。当然条件はありますがね・・・

 

もうお分かりですね。

それは共有名義で購入です。

ただこれについては条件がありますので、条件が満たしたときにだけ検討してみてください。

では行きます。
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住宅ローン控除の共有名義のメリットは最大限のローン控除を受けることができる。


今回の共有名義のポイントについては、あくまでも住宅ローン控除の際の共有名義についてになります。

ではメリットについてからです。

・住宅ローン控除は借り入れ金額と持分によって控除額が決まるので、持分の設定の仕方、それぞれの借り入れ金額を調整すれば、住宅ローン控除を最大限に活用することができる。

ここはわかりずらいところなので、例を挙げます。

夫の年収500万円・妻の年収300万円の夫婦が4,000万円のローンを組んだ時、夫が単独でローンを組んだ場合は上記でも上げましたが、最大約31万円の控除しか受けることができません

しかし物件の持ち分を夫・3/4、妻・1/4に設定し、旦那が3,000万円・妻が1,000万円のローンをそれぞれ組むと、旦那は30万円、妻は10万円のローン控除を受けることが出来るため、結果的に最大の40万円の控除を受け取ることができます。

つまり税優遇措置を夫婦で2重に受け取ることができるのが、夫婦共有の最大のメリットです。

てか正直これしか基本的にメリットありません。

住宅ローン控除の共有名義についての注意点について触れていきます。

共有名義の注意点は離婚しても連帯債務は解消できない。

共有名義のメリットは税優遇措置が2重で受けられる所ですが、それ以外は正直デメリットでしかありません。以下のことに注意してから共有名義にしないと、夫婦で住宅ローン控除も受けられない事もあります。

夫婦離婚後の住宅ローンについて

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日本の夫婦の離婚率は3組に1組といわれているこの世の中です。

例えば、夫が3,000万円・妻が1,000万円のローンを組んでいる際に離婚した場合

妻が銀行に離婚したから、私の借金を旦那に上乗せして私のローンを免除してとお願いするとしても、これは絶対にできません。

この4,000万円のローンは旦那と奥さんが一緒に返済するという(連帯債務)条件で承認した銀行ローンです。銀行は金銭消費貸借契約で妻が1,000万円借りますよという契約を妻としているわけですから、これを旦那名義にしてくれっていうこと自体が銀行にとっても話が変わってきてしまします。

もう1つの方法として夫婦間売買をする方法がありますが、妻の持分を旦那に売る時、旦那が預貯金で支払えればよいのですが、ローンで支払う際にローンを取り扱ってくれる銀行が本当に少ないというところが懸念事項になります。

自分の借り入れしているところから追加融資はまず難しいでしょう。理由は連帯債務ですでに住宅ローンを組んでいるからです。そもそも既存のローンの返済も支払いも審査に影響するので、収入面に余裕がないと夫の審査も通らないです。

さらに銀行は新たな融資の際に物件を担保にして貸していますが、物件の一部の持分を担保にして貸してくれるところはほとんど無いでしょうね。

理由としては、支払いが滞った時に競売しても資金回収ができるかがわからないからです。担保評価も低いですしね。

お金を貸す担保に問題があると他の銀行でも借り入れすることはほとんどできないの現実です。

以下のことから離婚しても妻は1,000万円の借金を支払い続けないといけないのが現状です。

 

 

夫婦どちらかが無くなっても団体信用生命保険でローン残高が無くなるのは亡くなった人の残高だけ

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団体信用生命保険とは住宅ローンの支払い者が、不慮な事故や病気で亡くなってしまった場合は、借り入れ金額が0円になる保険です。

単独で夫1人で借り入れしていた場合は、夫が無くなれば住宅ローンが無くなり、残された妻に財産を残すことができますが、上記の通り共有名義で借り入れしていた場合はそうはいきません。

上記の例をここでも使用すると、夫が無くなれば3,000万円の借金は0円になりますが、妻の1,000万円については妻が生きておりますので、返済し続けなければならないのです。

実際共有名義にする方は、住宅ローン控除を最大限に受け取りたい方がほとんどで、ローンの支払いは夫がすべて支払っているのが現状だと思います。

そんなときに旦那が無くなってしまったらどうなってしまうのでしょうか?

妻が仕事を続けていればローンは支払うことができますが、妻が子育ての為に仕事を辞めていた場合は、1,000万円を支払わなくてはなりませんので、団体信用生命保険についてはしっかりと考える必要があります。

銀行によっては、金利が高くなりますが、どちらか1方が亡くなった際に、全体の住宅ローンの借金が0円になる団体信用生命保険の商品がありますので、銀行を決める時の最大のポイントになってくるでしょう。


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住宅ローン控除は連帯保証人だと還付は受けられない?

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住宅ローンは夫の収入で住宅ローンの借り入れ金額が届かない場合は妻の収入を合算して借りるケースと、夫婦別々にして住宅ローンを組む2種類ございます。

それぞれのケースを見ていきます。

夫の収入では借り入れ金額に対して足りない際、妻の収入を合算して借りる場合は妻の立ち位置地は連帯保証人になります。

このケースはあくまでの旦那が1人でローンを借りる場合であり、妻は夫がローンを完済するまで収入面で手伝う事なので、住宅ローン控除はローンの残高1%に対して還付するものなので、いくら物件の持分を持っていたとしても、妻がローンを組まない連帯保証人では住宅ローン控除は受けることができません!

一方のケースでそれぞれの住宅ローンを組み、持分設定をするケースについては、住宅ローンを2人で支払うことになるので、妻の立ち位置は連帯債務者になります。

連帯債務者である妻は当然住宅ローンを夫とは別に組んでおりますので、住宅ローンの残高1%に対して住宅ローン控除を受けることが可能です。

 

連帯保証人のメリットとしては、連帯債務は当然2人分ローン審査をすることになりますので、銀行の基準として妻が正社員じゃないとローンが審査の土台に乗らないのに対して、収入合算の場合は、あくまでも旦那のみの審査になりますので、妻がパートで収入があれば、夫の収入に収入合算として見てもらえるケースがあります。*銀行によってはパートNGなところもあります

要は自分の資金計画・勤務の状況によってローンの組み方がそれぞれあるという事です。

あとそのほかに贈与に関する注意点もありますが、ここでは特に触れません。

妻をローンの支払いに充てたい方は、連帯保証人・連帯債務の2種類のどちらにするかを検討ください。


ではまとめます。

まとめ


・住宅ローン控除を全額受け取れる方法として夫婦共有名義にする。夫婦共有名義の最大のメリットは税優遇措置が2重で受けられること

・夫婦共有名義のデメリットとしては、離婚してしまったときは後から単独名義に変更することは極めて難しい。*できないといってもいいでしょう

・妻の収入を住宅ローンに使用する場合は2種類あり、連帯債務・連帯保証人があるが、連帯保証人は住宅ローン控除を受けることができない。


住宅ローン控除を最大限に受け取れるように、離婚をしないという事が前提ですが、団体信用生命保険やローンの組み方について、あなたが担当している営業マンにしっかりと確認してからローン審査を進めてみてくださいね。

この記事が役に立ったと感じた方、コメントやシェアを頂けると嬉しいです。

最後まで読んでいただき誠にありがとうございます。

 


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