中古ワンルームマンション投資を僕はこうして失敗しました。【不動産投資体験談】


突然ですが

私は中古ワンルームマンション投資で失敗をしました。


私が目黒で中古ワンルームを購入し、今流行りのサラリーマン大家になってから1年経ちます。ワンルーム投資は失敗したかなと気が付いたのは、確定申告を行っていたつい最近の事です。

不動産投資を考えているあなたには失敗してほしくないので、包み隠さずにワンルームマンションの現実をお話させていただきます。

また筆者がなぜサラリーマン大家としてデビューしたか?ワンルームマンションの運営報告を含め、ストーリー形式でお話したいと思います。

長文になると思いますが最後までお付き合いいただければ嬉しいです。

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不動産投資を始める前の将来への不安・・


私の自己紹介も兼ねてですが、新築戸建の営業もしながら建売用地の買取デベロッパーをやっている26歳の不動産屋です。

当時の私は5年付き合っていた彼女とも別れ、恋愛の仕方を忘れていた為、街コンに通っている2015年11月頃だったと思います。

不動産投資を始める前の私は、ある不安をずっと抱えたまま仕事をしておりました。

私は給料収入だけでは老後の生活を賄えない事、2030年頃に年金制度が破綻するということを大学4年の頃に知ってしまったのです。

結局地元の不動産に入社したもの、なかなか年収400万円の壁どころか350万円も越えられず、老後資金が貯められないと確信しました。(不動産屋なのに歩合2万とか・・・(笑)キツイ)

これではまずいと思い、過去にアムウェイ、エロサイトアフリエイト、バイマ、トレンドアフリエイト、YouTuberをやってきましたが・・・・・結局



1円も



稼げませんでした。




結果が出なかった理由を、今考えるとネットビジネスはすぐに結果が出るものだと甘えがあったからだと思います。

そしてもう1つの不安とは、自分が年齢を重ねた時の待遇です。

自分は若手社員なのである程度の結果を出していれば、プレッシャーはなく待遇も悪くはありません。しかし年齢を重ねるにつれてプレッシャーが増すばかりではなく扱いが不遇になっていくのを目の前で見ておりました。

正直どこの会社も同じだと思いますが、この状況を目の前で見ておりましたので・・・

自分も齢をとったらこうなるのかと容易に想像ができました。

今は若いからある程度の結果を出せば褒められます。しかし齢を取った時に同じ以上の結果を出したとしても褒められもせず、むしろ結果が出せなければ解雇になると思っています。

今まで自主退社という形で、何人も見てきております。

若いうちに何とかして経済的にも精神的にも自立をしなければ、私は会社や社会全体から取り残されるという感覚がずっとあったのです。


不動産投資を始めるきっかけ!会社に勤めながら資産運用!?


ネットビジネスは1円も稼げない・・そう思っていた時に

不動産投資を始めようと思ったきっかけは一冊の本と出合ったことです。




会社に勤めながら資産をつくる「不動産投資」入門 [ 志村義明 ]

こちらの内容は地方の中古物件に特化した投資をする場合の基礎的なことが記されており、ちう物件で満室経営をする方法や、不動産管理会社を選ぶコツなどを細かく教えてくれます。

不動産投資をする上で必要な手続きなどはもちろんの事、不動産用語についてや、不動産業界の実務的な内容まで記載されている為、私のような不動産屋でなくても非常にわかりやすい内容です。

この本を読んで・・・

不動産投資は借り入れを起こすというリスクはあるけど、物件を借りてくれる人がいる限り家賃が入る!収入が入ってくる



もう1円も稼げないってことはない!!



よし!!不動産投資家になると決めた私でした。今思うと浅はか過ぎて笑えます。



不動産投資を始めると決めた私ですが、建売用地は査定できても、投資用の物件については全く分からないズブな初心者でした。

不動産の勉強にもなると思い、不動産投資の書籍を10冊ほど読み始めましたが、不動産投資を始めるうえでの現実を思い知らされることになります。

え・・オレ物件買えるかな(涙)


不動産投資は年収500万円以上から始めるのが一般的


不動産投資の本を手に取ると、500万円から始める不動産投資という本を何冊も見かけました。実際私が持っている本で2冊もあります。

当然年収が低ければローンが組めないので話になりません。不動産投資をする上で最低でも500万円以上の年収が欲しいと書いてある本さえありました。

参考までに資産形成ローンを行っている銀行の条件をまとめた表がこちらです。


出典:http://gate.estate/channel/archives/562

この表を見ると、オリックス銀行が450万円以上からと書いてありますが、公務員や上場企業の会社員でないと貸してくれなさそうです。



え・・



年収500万円も無いけど

今も無理

この当時は確定申告して年収が320万円しかありませんでした。(笑)しかも前年度は280万円です。

借りられてもせいぜい1,500万~1,800万円ぐらいなんだろうなと思いました。



地方でもアパート経営は無理じゃん!



住宅ローンで借り入れできない方に年収が足りないですねって言っていた私がまさか同じ目に合うとは思っておりませんでした。


都心にするか郊外にするか?立地の問題


投資のエリアについても本によって都心か郊外のどちらが良いかを議論されておりました。両方それぞれのメリットとデメリットも本で学びました。

郊外の物件のメリットは圧倒的な安さに加えて、ライバルが少ないというのが良い所です。

郊外の物件は販売後1年後以上かかって購入申し込みが入ることも多いです。そんな状況ですから買主の主張や交渉条件が売主に通しやすいっていうのも事実です。

郊外のデメリットは、立地が不便なことや、賃貸住宅を借り入れする人口が少ないことなどにより空室リスクと、売却時は立地が悪すぎて売れなかったり、購入した金額より極端に安くなってしまいます。

郊外を攻略するためには地元の賃貸会社・管理会社の優秀な営業マンと仲良くしないとな~~って思っておりました。



ただそのエリアの賃貸住宅の家賃と、空室を調べたら・・・・



空室だらけじゃんか!?


とおもった記憶があります。郊外は不動産投資の初心者には向かないことがわかりました。

ただこのときの心情としては

俺は不動産屋だ!絶対失敗はしない!

というわけわかんない自信がありました。今思うとアホです。このおごりが現在の失敗を招いております。

当時はとにかく早く郊外で購入する気満々でしたね。



都心のメリットは郊外の物件のデメリット部分がメリットになります。駅から10分以内の物件を購入することで空室リスクを最大限に抑えることができます。


新築物件か中古物件か?


不動産投資といっても建物が新築か中古かによっても利回りや家賃設定などが変わってくるので非常に重要でした。

でもこの時から・・・

新築で買ったら赤字だわ!!今も赤字だけどな(笑)



だってさあ。自分自身で新築戸建販売しているけど、利益が何百万も乗っけられて、更に広告費や仲介手数料まで販売価格に入っている新築の正体です。

なにの自分の名前で登記した瞬間・・・

中古扱い!

その時点で200万ぐらい価値が落ちるって何(笑)

自分が住む住宅であれば新築戸建のほうがいいって思う気持ちはありますが、赤の他人に貸すのにわざわざお金賭けて新築にする必要はないと考えた私!

中古一択!

この選択は今でも正しいと思っております。

他にも検討しないといけないことが盛りだくさん!


他にも沢山検討しなければいけないことが盛りだくさんです。例でいうと

・どこの銀行でかりればいいの?(返済比率等がわからない)

・建物の構造(木造・S造・RC)利回りや耐震等も影響する。

・火災保険と地震保険会社は?

・郊外といってもどこで投資すればいいの?

・売主物件と仲介会社経由の物件どちらを購入するか?

ええ・・と

これらはあまり本に載っていませんでしたよ。

私自身が不動産を知っているからゆえに出てくる疑問点です。

同時に本読むのメンドクセーってなってましたね。




不動産投資の本を読んでから考えて欲しいこと


このときは自分が不動産屋ってことで書いてある本を真剣に読んでいなかったようにも思えます。これは絶対にやってはいけないことです。

最初の1棟目をどんな目的で購入するかによって、不動産投資の目的やスピードが変わります。

そして1棟目の購入が失敗したとしたら残るのは借金だけです。

不動産投資を早く始めたいという気持ちを抑えて、まずは知識をつけることが大事です。

ただそれ以上に大事なことは



投資のマイルールを決める!

絶対に守ってください。FXや株もそうですが、投資で勝っている人はこのマイルールがしっかり守れている人だけです。

あなたも必ず投資をするときはマイルールを決めてから投資をしましょうね。マイルールを決めないでエイ!って購入すれば私みたいになります。




物件をネットで探してみた。


ネットで探す場合は楽待という不動産投資専用の物件サイトを見ることになります。

まずは郊外の物件を見てみることにしました。私は埼玉県に住んでいる事から埼玉県の郊外エリアなら自分も物件調査できると思い、埼玉エリアで探すことから始めました。

う~~んとどれどれ!

おお!!やっぱり安い 800万円ぐらいか~~でも駅が遠いな

おお!!安い破格じゃないか!? でも自主管理で修繕積立金がないだと!(危ない危ない)

おお!!安いけどもうすぐ退去 家賃も安いからし仲介会社が客付けしてくれるかな?

そして気になる物件へTEL!!
新卒から社畜5年目のAKI
もしもし~~楽待をみて〇〇物件についてお聞きしたいんですけど?


イケイケ営業マン
ありがとうございます。〇〇物件ですね。なんでしょうか?


新卒から社畜5年目のAKI
〇〇物件の管理会社が自主ってなっておりますが、自分で退去などの手続きをしなければいけないのでしょうか?・・・


イケイケ営業マン
はいそうです。弊社でも管理業務は可能ですが、物件が古いため管理手数料を月々家賃の10%をお支払して頂きますよ。


新卒から社畜5年目のAKI
ってことは家賃保証や客付けなどでは動いてはくれないってことですか?・・・


イケイケ営業マン
客付けは弊社でも行えますが、その際に手数料を頂きます。家賃保証についてはありません。


新卒から社畜5年目のAKI
あ・・・わかりました。失礼します。


やっぱり安い物件では管理会社にお任せは難しいのかな・・・と思っていた私

物件紹介業者の言っていることは正しいのですが、仕事をしながら不動産投資をするのですべてお任せしながら資産運用をしたいと思っておりました。(今思うと、これはNGです。)

私は購入したところが家賃保証等がしっかりついている物件を購入しようと思うよう!(空室リスクと家賃保証は別です。このときはわかっておりませんでした。)

家賃保証の実態についてはこちらの記事に書いております。

レオパレス21の悪質なサブリース問題から学ぶ家賃保証の実態とは!
以前から問題になっていたサブリース問題でとうとうレオパレス21は訴えられましたね。 訴状などによると、男性は愛知県知多市に2階建て...

家賃保証があるからいっか~~て思いがちですが、これはダメです!

家賃保証があっても空室リスクを抑えたことにはなりません。営業トークで家賃保証で空室リスクが抑えられるっていってますが、あれは嘘です。騙されないでください。

【失敗談!】地方の不動産屋に行きたくても、不動産屋がやってない。


楽待ちで見ていてもらちが明かないと思った私は、直接不動産屋に問い合わせをしようとして2件ほど電話をかけて気が付きました。

あああ!!



不動産屋は

水曜休みじゃないか!



そうです。私も不動産屋・・

休みが重なってしまうので、地方物件などをご案内してもらうことができなかったのです。

弊社には有給が有ってないようなものだし、更に投資物件を物調するっていたら怒られるしな・・・

そんなこんなで・・地方物件に投資するのを諦めてしました。

今思うと、もっと方法があったはず!「夏休みを利用するなど」簡単に投資エリアを諦めてはいけなかったと思います。

結局・・俺はまだ年収が低いから投資物件を持つ資格がないのか・・PCの前へこんでおりました。

アドセンス広告のワンルーム投資に興味を持ちセミナーへ


私は楽待で探しながら投資実践ブログを読み漁りました。ただ都心で投資している方のほとんどの方が30代以上の方々で、年収と自己資金も私よりはるかに上です。

そんな時にワンルーム投資のセミナー広告をアドセンスで見つけた時・・

あ・これがあるじゃないか!!とおもいさっそくクリックをして、セミナー予約画面をみる

どうせ水曜休みだろーーーあるわけないよなーー



あ!水曜日の開催がある!?



藁にもすがる思いですぐに予約をして、ワンルーム投資について調べまくったのを覚えております。これが失敗の始まり(笑)

セミナーの予約後に送られてきた資料がすごすぎる!


予約して3日がたち、私の当てにゆうパック2つ分の資料が送られてきました。
新卒から社畜5年目のAKI
おお~~なになに?資料が多いな~~うん?DVDまでくるのかよ!!!


DVDがついてきたんですよ!?すごくないっすか?住宅業界は住まいについてのDVDなんてないと思うけど(笑)

やっぱり不動産投資は華やかなイメージがあるからDVDで舞い上がらせる作戦だと感じ、冷静になるように心がける秋

そしてセミナー当日になり担当営業と待ち合わせの場所で待っていると、秋さんですよね?とお声がけを頂きました。

担当の営業マンは私より1歳か2歳年上の方だったと思います。気さくに話しかけてもらったのが印象的。

そしてセミナー会場のビルは浜松町の一等地!!!東京タワーが見える場所にありました。やっぱり大手企業と中小企業では全く違うんだな(笑)と思った私

でもここで物件を購入しておりません。なぜなら営業の嘘がバレバレだったから(笑)

ワンルーム営業マンの代表的な営業トーク


不動産投資物件を購入するときにあながちな営業トークをご紹介させていただきます。

生命保険より銀行ローンの団体信用生命保険のほうが安くて資産も形成できます!

私はこのトークを聞いた瞬間ここはないなと思いました。なぜなら生命保険の組み方はいくつかのパターンもあり、掛け捨て保険であれば、団体信用生命の月々の金利で支払う金額より安い場合も多いです。

また保険は生命保険控除も使えるのに対して、団体信用生命は生命保険は使えません!このあたりを理解していない営業が多いと感じました。

フラット35で団信に入るのを辞めたほうがいい3つの理由【住宅ローン】
フラット35で住宅ローンを検討しているみなさんこんにちは、秋です。フラット35を検討されている方は、団体信用生命保険は別途費用が掛か...


節税効果が多く受けられて、住民税と所得税が安くなる!

不動産所得で損失をした場合は、総合課税である給料収入から確定申告をすることによって、不動産で損失した所得を給料所得に補てんすることができます。結果、給料所得が安くなり所得税・住民税が還付されます。

営業マンはこの節税があたかも毎年使用できるように言ってきます。

しかしこの節税が使えるのは、極端な話最初の1年だけです。最初の1年は購入する為の諸経費を経費として含めることができるので、不動産所得は赤字になります。結果税金が還付されます。

しかし2年目からは違います。

購入した諸経費が経費に使えないので、減価償却率・公租公課(固定資産税など)・銀行ローンの金利部分・管理費修繕積立金ぐらいしか経費として落とせません。

結果、月々給料から手出しでお金を払っていたとしても、収支上は黒字になるので、更に税金を取られるのです。

2年目以降の資金計画もしっかり確認しましょう!

私は来年は黒字になってしまうので税金を納めなければなりません。この辺も失敗の原因です。


毎月1万程度の持ち出しで、元金3万円が支払えるのが投資の醍醐味!利回り300%以上の商品といわれる。

実際私がそうかもと思って騙された感があるのがこの営業トークです。ワンルーム投資を始める場合はほとんどの方は毎月1万円程度の現金を持ち出しする必要があります。

毎月1万も支払うのか・・・と思うのですが、そんなときに営業マンの必殺のトークがでます。

「毎月1万円で3万円分の元金が支払えるんですよ!?」毎月1万円の定期預金で積み立ててもの0.2%の20円しか貰えないんですよ!

「不動産投資は早く始めただけ有利です!!」と

これだけで考えるとそう思えてきます。しかし肝心な事を忘れています。

そう

家賃が毎月支払われていることが前提です。

空室だった時はこの方程式は使えず、マイナス1万円以上です。(笑)この営業トークで不動産投資はホントお得って思うのだけは辞めましょう。私みたいになります


ついに物件を購入してしまった。


別の会社の物件を気持ちお値引きをしていただき、ちょうど1年前に契約させて頂きました。

当時はやるしかないと思っていて妙にやる気に満ち溢れていました。重要事項説明も聞きながら契約書にサインを押す・・・

いつもお客様に頂いていることを自分がいざやってみると手が震えるものですな( ゚Д゚)

遂に20代の不動産投資家が誕生したのです。


運営してみると退去・修繕が重なり赤字が膨らむ一方


購入した物件は購入する1年前に法人が社宅契約していた物件だったので、長く入居してくれると踏んだ私は契約したのです。

実際は違いました。引き渡し後わずか1ヶ月で退去のお知らせが来ていまい、更に退去後の現状回復費用も半額負担しました。

その額なんと10万円ですょ。

前入居者が退去のしたのが、7月頭だったので、月末までには決まると思っていたけど、実際は8月末まで決まらなかった

当然1ヶ月ぶんの家賃は入らず、ローン全額➕管理費修繕積立金を支払う羽目に

この時学んだことで、いくら目黒という好立地でも退去のする時期によっては、入居者が決まるのに時間がかかるって事!

都内の物件であればすぐに空室が埋まるという神話はここで捨てましょう‼

ポイです。

重要!これから不動産投資を始める方へ


あなたは何故不動産投資を始めようと思ったのでしょうか?

老後のため?それとも

早くサラリーマン生活に終止符を打つため?

私は老後のために不動産投資を始めましたが、最近では早くサラリーマン生活に終止符を打ちたくなってきました。

私の最大の失敗は

目的に合わせて投資すべき物件を間違えたからです。

現在は私が行っている中古ワンルーム投資は安定性を重視した将来に向けた投資方法で、投資の性格上1棟目は必ずと言っていいほど赤字商品になるのです。

1棟目のローン完済後に2棟目、3棟目と増やしていき、最終的には資産を築く事ができます。

しかしこの投資方法はものすごく時間がかかります。

あなたが脱サラ目指している、もしくはすぐに黒字にしたい等の方が都心の中古ワンルーム投資をやったら最悪です。

そしてもうひとつ、修繕費に費用がかかるってことです。

多くの不動産営業マンは修繕費のことなんて言いません。だから多くの家賃がそのまま収入になると考えてがちです。

しかし私はここ1年で15万円は修繕費に飛んでいます。

月1万円の修繕費がかかると思って収支を出した方がよいでしょう。

まとめ

私を失敗したと言っておりますが、不動産投資を始めて、一回も後悔したことはありません。

むしろ始めて良かったと思っています。何故なら次に不動産投資をするときにいろんな方向で物事が見えるからです。

ただこれから始める方には上記で申し上げた通り、最初の1棟が非常に重要になってきます。

そこでご紹介したいのが、【不動産投資家コンシェルジュ】というサービスです。

ここでは、2桁以上の現役不動産投資家が儲かる物件の基準・失敗しないための知識だったり、現在購入しようとしている不動産に対して第3者の目で見てくれます。

なんとなく不動産セミナーを信用しきれなかったり、不動産屋に不信感がある方にオススメです!

なぜなら相談する投資家にはあなたの検討している物件と利害関係もないので、検討物件を購入しても儲からない場合は買わないほうがよい理由を含めてアドバイスもしてくれます。

販売しているわけではないので、売り込みは一切しないところが安心できるポイント!

わざわざ相談しなくてもと思うかも知れませんが、購入したら最後!最低10年以上は購入物件のローンの支払いしなければいけません。

失敗したらやっぱりやーめたは通じないです!

購入する物件が不安だったり、失敗した物件に10年以上もローンの支払いをしたくなければ、すぐに無料相談して見ましょう。



長くはなりましたが、以上で私の不動産投資体験談とさせていただきます。

この記事を読んで、役にだったと感じて頂けましたら、コメント等の頂けると非常に喜びます。

私のような失敗する方が生まれなければ嬉しい限りです。

最後まで読んでいただき誠にありがとうございます。

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