タワーマンション購入はちょっと待った!?タワーマンションが抱える深刻な3つの問題点


物件購入でマンションを視野に入れている方に必ずといっていいほど、タワーマンションの購入を検討するされているのではないでしょうか?

そんななか東京都港区を中心に売れているタワーマンションが、今さまざまな問題を抱えているニュースをみなさんはご存知でしょうか?

固定資産税の件、大規模修繕の件について大変広く取り上げられております。

ただタワーマンションという言葉が取り上げられておりますが、そもそもタワーマンションの定義がわからないという方もいらっしゃるかと思います。

マンションと、タワーマンションの定義の違いとタワーマンションの問題点に触れていきたいと思います。

 
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そもそもタワーマンションの定義とは?

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タワーマンションの定義も正確な基準はありませんが、目安は建物の高さが60m以上あり、階数が20階以上の建物のことを言います。なぜ60mかというと建築基準法はある高さで一定の基準追加され厳しく基準になっていきます。それに対してマンションは20階以下の建物を指します。

一般的には20階以上を高層階、20階以下を低層階といいます。高層階は低層階と比べて販売価格がたかいです。場合によっては倍以上販売価格が違うよ。

31m以上はエレベーターを必ず設置しなければならないのですが、60mになると建物の構造が更に厳しい基準で設計しなければならないのです。余談ですが、100m以上になると最上階に緊急ヘリポートの着陸地を作らなければいけないってみなさんご存知でした?

当然厳しい基準で建てないといけないタワーマンションですので、建築費が通常のマンションに比べて膨大に高くなります。その影響もあって販売価格を通常よりも高めに設定し、ルームサービスなどの付加価値をつけて提供しているタワーマンションが多いです。

*ルームサービスなどの費用は当然管理費として月々所有者にお金がかかります。

ではタワーマンションの問題点を見ていきましょう。

低層階VS高層階の格差

低層階に住んでいる人と高層階に住んでいる人ではやはり物件価格が2000万円~3000万円以上変わってきますので、購入する家族構成も低層階と高層階では大きく変わってきます。

低層階の方であれば、500万円ぐらいの年収でも購入できますが、高層階の物件だと年収1,000万円は欲しいところです。単純に年収が2倍違うので、生活スタイル・車の車種等も当然お金持ちと比べてしまうと劣ってしまします。

そのような体裁を気にする方であれば、タワーマンションの低層階を購入してもストレスがたまる日々が想像できるので、おとなしく通常のマンションを購入しましょう!

ママ友とか最悪ですよね。砂の塔ってドラマでやってたのが懐かしい。

そして2018年には低層階と高層階の格差を確定づける法改正が起きようとしております。

高層階の固定資産税UPにより、議決権が最大6倍まで増える!?

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これはニュースでも話題になりましたが、20階以上に住んでいる高層階の固定資産税を増やして、低層階に住んでいる方の固定資産税を安くするという政府与党が平成2018年が始まります。

具体的には20階以上の物件は今までの固定資産税から1.1倍の増税をし、20階以下の低層階は今までの9割にする事。

但しこれは2018年以降の新築タワーマンションからなので、今住んでいるタワーマンションには全く関係が無い話です。

ただ固定資産税増税に伴い新たな問題が出てきました。

高層階所有者と低層階所有者の議決権のあり方についてです。

議決権は各世帯1票をもとに年一回の集会で、マンション規約の変更・追加をしていくわけですが、その議決権が各世帯1票ではなく、価格の割合で決めようという話になっているのです。しかもこれも2018年から・・・

例えば都心の港区の低層階の物件が5000万円で1票だとした場合、最上階は億ションといわれるマンションになるんですよ・・

仮に高層階が3億するマンションだった場合はどうなってしまうのでしょうか?

今までは1世帯1票だったのに、2018年築のタワーマンションからは5000万で1票に対して、6倍の3億ですから、3億円のオーナーは議決権を6票も持っていることになるのです。

上層階のほうが当然金額が高いですので、上層階同士の方で結託をしてしまえば、すぐにマンション規約を変えてしまうこともできてしまうってことなんですね。

ちなみに簡易的な規約を変更するのは全体の1/5の議決になれば、規約を変えることができます。

*重要な規約については、全体の3/4以上の賛成が必要なので高層階の方が協力したとしても低層階の協力が無ければ規約変更は難しいでしょう。

もしこの法改正が施行されてしまった場合は、あっという間に規約を変えられてしまい、低層階の方は上層階の方に縛られながら生活するしかなくなってきてしまうのです。

そのため政府・与党は議決権については慎重に議論を進めるといっておりますが、筆者の立場としてはこれは反対です。

投資家でもある住宅営業マンですので、この条例が施行されたら低層階の物件を購入できなくなってしまうので、今まで通りでお願いしたいところです。

タワーマンションの大規模修繕の時期と費用がかさむ。修繕問題は一刻を争う事態に・・

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タワーマンションは2000年前半から広まり、約10年以上の築年数が経過している建物がすごい勢いで増えてきております。ここにきてタワーマンション最大の問題点は建物の老朽化による大規模修繕です。

現在私の住まいの近くの埼玉県川口市のエルザタワー55が大規模修繕を行っておりますが、その工事費用と工事の期間・方法についてテレビで一時期話題になりました。

以下引用します。

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出典:http://suumo.jp/journal/2016/01/15/103918/

「エルザタワー55」では、「1階~6階」は一般のマンションと同様の枠組み足場とし、「7階~50階」はリフトクライマー(ただし、35階で外観の形状が変わるためにリフトの形状の改造を施す)、「51階~55階」はゴンドラの仮設工事を行う。

そして、建物は四面あるので、前半は東面と北面でバルコニーからの外壁や防水等の工事を終え、後半は西面と南面で同様の工事を終えるという手順となっている。並行してマンション内の共用廊下の改修工事なども行われている。

上層階から工事をするのが基本で、冒頭の写真の7階までの仮設足場は7階以上に使用するリフトクライマーに人や道具を運ぶための簡易エレベーターを設置するためのものなので、足場が解体されている途中だ。低層階用の枠組足場は2016年春に設置される予定だ。

このように仮設足場の組み方は複雑で、工期も2年と長くなるが、実際に居住する住戸のバルコニーが使えない、バルコニー先を作業員が昇降するといった期間は、数カ月で済む。その点では、一般のマンションの場合と変わりはないと言ってよいだろう。

出典:http://suumo.jp/journal/2016/01/15/103918/

この工事会社を決めるのに2年以上かかり、更に工事期間も2年以上かかることから合計で約5年かかるといわれておりました。更に足場が日本の法律だと6階までの高さ(約20m)しか建てられないことから、7階から51階までを海外から特別仕様で作ったエレベーターで修繕することからおよそ12億円の工事費用で修繕するそうです。

12億ですよ・・・

この12億は当然、入居者の管理費修繕積立金から支払われるんですよ!!

しかも足りなければ一時金としてお金を支払わなければなりません。

今後ますますタワーマンションでこういう問題が出てくると思います。払えなければ売却をしなければなりません。

タワーマンション購入者は当然この問題に備えて対策を取るべきですが、タワーマンションを憧れで購入をしようと思っているあなた!

悪いことは言いません。よほどのことがない限りマンションを購入しましょう。

憧れだけでは良い生活は送れません。現実を知るべきです。


 

まとめ

・タワーマンションの定義は正確なものはないが、高さ60m以上、20階以上のマンションの事をいう

・タワーマンションの問題点は3つ「高層階との格差」「高層階の議決権の拡大」「大規模修繕による期間と費用」についてしっかり考える必要がある。

・大規模修繕は本当にお金がかかるので、購入時にしっかりとした資金計画を立てないと破産して住宅を手放す羽目になる。

今回の記事ではタワーマンションの問題点を上げていきましたが、当然いいところとして開放的であったり、立地が良いので生活しやすいなどのメリットもあります。

ただ無理しない資金計画のもとで生活をすることが第一条件だと思いますので、タワーマンション購入を検討している方は、1度冷静になって問題点を考えてみましょうね。

この記事が役に立ったと感じた方、コメントやシェア等をしていただけると嬉しいです。

最後まで読んでいただき誠にありがとうございます。


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