住民票を引っ越しする前に移転するメリットとは?【金消契約】



住宅の契約を済ませて、もうすぐ銀行との住宅ローンの金消契約の直前になって不動産屋の営業にこういわれると思います。

「金消契約前に新しい住所に住民票を移してくださいね。」

いきなり言われたあなたからすると



はぁ?なんで!?

てか

引っ越し前に住民票って移転できるの?



結論から言うとできます。物件のお引渡しまでに住所移転するのは不動産取引の慣行です。

そして住民票を物件の引渡し前に行う事のメリットもあります。

ただ住所移転をすることによって郵便物等の不都合が付くのみ事実です。

今回は引っ越し前に住民票を移転するメリットと注意点をお伝えさせていただきます。


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住民票を引っ越し前に移転するメリット


住民票を引っ越し前に移転するメリットは引っ越し後に住所の変更登記をする際の費用が掛からない事です。

住民票を引っ越し前に移転することによって、購入する物件の土地の所有権移転登記と建物の表題登記の所有権保存登記の登記を新しい住所で登記することができます。

新しい住所で登記することによって、登記簿上に購入している物件の住所に住んでいるあなたが所有していると登記簿謄本に記載されます。これが重要です。

これを引っ越し終わってから住所移転をすると、旧住所で物件の引き渡しを受けたことになりますので、所有権の登記は当然ですが旧住所で行われたことになります。

住所の変更登記は義務ではないので、引っ越し後に住民票だけを移転することも問題はありません。

ただ住所の変更登記をしていないと次の事をするときに面倒なことがあります。

住宅を売却するには、住所の変更登記をする必要がある。


旧住所で所有権の登記をした場合、住所の変更登記をしていないと住宅を売却するときに少し面倒になります。

理由としては、登記簿上で所有者があなただってことを確認するのですが、その際に

「売却する住宅の住所に住んでいるあなた」

「昔の住所に住んでいるあなた」

どっちのほうが整合性がとれるでしょうか?

買主は整合性のとれる売却する住宅の住所に住んでいるあなたから購入したいですよね。当然これには例外があり、今住んでいるところの以外の物件を売りたい場合は話は別です。

もし変更登記をするときには、費用として、約1万強~2万弱ぐらいの費用が掛かります。

上記であらかじめに新住所で登記をしておけば、費用と時間をかけずに売却をすることができます。

住宅家屋証明の取得で登録免許税の節税ができる。


住宅家屋証明とは、購入した物件が投資用不動産ではなく、住宅として住む為に購入したことを証明する書類になります。

住宅家屋証明の取得には新住民票の写しが必要で、司法書士ではなく土地家屋調査士が取得する書類になります。

住宅家屋証明を取得することで、権利移転をする際の登録免許税がかなり安くなります。

登記の種類住宅用家屋証明の使用の有無税率
所有権保存登記住宅用家屋証明書なし固定資産税評価額×0.4%
住宅用家屋証明書あり固定資産税評価額×0.15
所有権移転登記住宅用家屋証明書なし固定資産税評価額×2%
住宅用家屋証明書あり固定資産税評価額×0.3%
抵当権設定登記住宅用家屋証明書なし債権額×0.4%
住宅用家屋証明書あり債権額×0.1%
出典:http://touki-supporter.com/?p=323

例えば、土地・建物合わせた評価額1,000万円の中古戸建てを購入した場合は、家屋証明無しだと登録免許税が20万円かかりますが、家屋証明があれば、わずか3万円で済みます。

新築戸建を購入した場合は、家屋証明の恩恵を沢山受けることができます。不動産屋が見積もりしている登記費用は家屋証明の減税措置を受けた場合の登記費用です。

家屋証明が取れなければ登記費用は2倍~3倍になるかもしれません。

また住宅家屋は現在賃貸住宅に住んで居れば、賃貸借契約書の写しがあれば取得もできます。

持ち家から住み替えの場合は、持ち家の売買契約書・契約していない場合は一般媒介契約書でも可能です。

但しこれら2つの書類での取得の場合は、住所移転とは違い本当に住み替えの為の購入なのかを確認する為に「移転の申し立て書」が別途必要になる場合があります。

新住所に移すことで、住宅家屋証明の取得が容易にできるのもメリットの一つです。

そもそも銀行が引っ越し前に住所移転させる理由は?

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これは銀行の住宅ローンの実務によるものとされております。

原則は住宅ローンとは購入する不動産に住むことを前提に低金利で貸し出ししている商品です。当たり前ですが、不動産投資のローンには使うことができません。

という事は住宅ローンを利用して購入した不動産には住んでもらわないと住宅ローンとして貸し出しするのはNGなのです。

そこで住宅ローンの契約(金消契約)までに現在の旧住所から新住民票に移転する事を条件にしているのです。*現在では旧住所でも住宅ローンを借りれる銀行もあります。

銀行の実務と役所の実務の矛盾による問題点とは


ただここで問題になるのは、役所の住所移転の実務では引っ越しした後ではないと住所移転ができないという点です。

もし間違ってもこれから引っ越しなんですけど、住所移転お願いしますっていった場合は役所は住所移転してくれません。

ただ住所移転しないと銀行は住宅ローンを貸してくれない場合もあります。

住宅ローンが借りられなけば、物件を購入することができない為、引っ越しをすることができません。

ここが銀行の実務と役所の実務で矛盾する問題点になります。

以下の記事では住民票を引っ越し前に行う方法と移転後に起こりうる事をご紹介させていただきます。

引越し前の住民票を移転する方法と注意点【デメリット】
前回の記事で住民票を引越しする前に移転するメリットをお話しさせて頂きました。上記の記事の最後に取り上げている、住民票...

まとめ

住宅ローンの借り入れする前に住民票の移転をしなければいけない理由をご理解いただきましたでしょうか?

住民票を移転することで登記費用の節税や、引っ越し後の住所の変更登記費用が不要になるってことはかなりオトクだってことをご理解いただけたかと思います。

ただ引っ越し前に住所を移すことはなんでも良いのかというと、移転する事で悪い場面も出てきます。

担当の営業に引っ越し前に住所移転すべきかを相談することをオススメします。

この記事を読んで役に立ったと思いましたら、コメントやハテブを頂ければ非常に喜びます。



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