平成29年度にタワーマンション高層階の固定資産税増税が意味がないと思う3つの理由


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遂に平成29年度からタワーマンションの高層階の増税が確定したみたいですね。

でも販売価格が低層階と上層階で1.5倍以上違うんだから、固定資産税だって、1.5倍ぐらい増税するんだろうと思っていたので、さっそく高層階の人の増税率を調べてみたところ・・・



たった10%かよ・・すくなw





上層階で増税した部分を低層階の方に還元して減税してあげる政策です。

この10%が施工されると、年間30万円支払っていた20階以上の高層階の方は33万円に対して、20階以下の方は27万円になるって仕組みです。

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でもこの政策は個人的にあまり意味がないと思っております。

その理由を3つの視点でお答えします。

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理由その1:10%UPではまだまだタワマン節税が続く

タワーマンション増税
出典:日本経済新聞

今日の固定資産税増税を踏み切る前は低層階と高層階の固定資産税はほとんど同額っていうのがビックリです。

固定資産税が同じという事は、評価額も同じという事になります。ただ現実では評価額が同じでも実際の販売価格は低層階と上層階では1.5倍以上違うため、上層階を購入する方は現金より評価額の低い高層階のタワーマンションを持つことで節税することが可能でした。

例えば仮に評価額を3000万円だとして、低層階(20階以下)の物件を3000万円、高層階(20階以上)の物件を4500万円だとします。

低層階の物件は評価額と±0ですが、高層階の物件は1,500万円も高いです。4500万円のお金を贈与しても評価額が3,000万円から増税されて、1,500万円は非課税にするのがタワマン節税の正体です。

低層階の人は上層階よりも価値の低い不動産を持っているのに、固定資産税は高く購入した高層階と同じ税金であれば割高感は正直否めないと思います。

これが大きな問題となり、今回では高層階では10%増税後の評価額は3,300万円になり、節税ができるのは1,200万円になりました。一方低層に住んでいる方は、10%減税の2700万円から物件価格3,000万円を引いても、300万円しか節税できないので、増税してもまだまだ低層階と高層階の格差は有りますね。



50%アップぐらいないと意味なくね!?



まだまだ当分タワマン節税は続きそうです。


理由その2:増税は18年度以降の新築物件しか適用されない

タワーマンション新築
これが一番の理由ですが、この増税は18年度の新築物件しか適用されません。なぜなら、すでに高層階に住んでいる方は増税されると知らずに購入しているから増税しないそうです。

という事は

17年度の物件であれば、増税が適用されません。



うん。みんな中古マンションを買うよね!?

中古マンション
はっきり言ってこれは甘すぎます!

だってそんなことしたら中古のタワーマンションを購入してタワマン節税をすればいいんですから・・・

しかも中古という事は建物の評価額も下がっているので、節税にはますます相性がいいです。相続税対策にはもってこいの物件です。

政府もどうせやるなら全部のタワーマンションに増税をすべきなんですよ!!

今更10%UPしたところで、固定資産税・相続税が払えないような人が高層階のタワーマンションを買いませんよ・・・

では増税対象外の中古のタワーマンションは売りに出るのかというところがポイントになります。次の理由で解説します。

理由その3:2020年に中国人によるタワーマンション売却!【2020年問題】

中国人
上記で説明した中古のタワーマンションであれば増税されない事ですが、中古のタワーマンションの流通を促進する事が今後予想されております。

中国人は東京オリンピックが決まった2013年ごろに、タワーマンションを売却して利益を得る(キャピタルゲイン)目的で爆買いしております。そして2020年に、中国人が持っているタワーマンションを一斉に売却してマンションの価値が下がる問題を2020年問題といいます。

よって今後2013年築のタワーマンションが一斉に流通するので、あえて固定資産税が高くなる18年の新築物件に手を出す必要もなく、立地の良い築浅のタワーマンションのほうが安く手に入り、タワマン節税にも効果的なのです。

余談ですが2020年問題で中国人が賢いと思われるポイントは2つあります。

・2020年が東京の人口が一番のピークを迎える為、一番高い時に売ることができる。

・日本の税制で5年以上保有していないと税金が高くなるため、2013年度に爆買いした点

1つ目の東京の人口がピークを迎えるのが2020年で東京オリンピックも2020年に開催されます。2020年に売却すれば一番高く売れるという事もありますが、2020年以降の東京は市場は右肩下がりになることが予想されます。

中国人は損をしないために2020年に一斉に売却をするんですね。当然売却先は日本人になります。理由は日本に永住するから高くても売れるという事で中国の不動産屋から聞いたことがあります。

2つ目の理由は日本の税制上の話ですが5年以内に不動産を売却して売却益が出た場合は、短期譲渡所得といって、税金が売却益の39%取られてしまいますが、5年間を超えると長期譲渡所得になり20%に抑えることができます。

わずか数年で約20%も税金を抑えられるので、5年間は所有するとお得なのです。なので2020年の5年前以上の2013年の不動産を爆買いしたんですよ!



賢いね!!



いま日本でマイナス金利といって不動産投資を始める人は・・・



遅いですよWW(私含め!)



話がだいぶ反れてしまいましたが、中国人が大量にタワーマンションを売却するので、タワーマンション全体の価格が下がり、中古のタワーマンションが大量に流通しますので、この増税は意味がないって事を言いたいです。

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まとめ

・タワーマンションの増税は高層階は10%増税・低層階は10%減税するが、それでも高層階のほうが優遇されていることには違いない。販売価格に比例して50%以上上げるべき

・増税が対象になるタワーマンションは2018年度の新築物件からになるので、中古のタワーマンションには増税されない!それでは中古のタワーマンションを購入するので、全く意味がない。全部のタワーマンションに増税すべき

・2020年以降は中国人が一斉に投資目的で所有しているタワーマンションを売却するので、タワーマンションの差額が下がり、取引も増えるためますます増税が意味がないものだと思ってしまう。

いかがだったでしょうか?

10%の増税って少な!!って思ったのは私だけではないと思います。しかも今後政府は高層階の人は低層階の人より固定資産税が高くなることから、1世帯1つの議決権を高層階に住んでいる人に優遇しようとしている政策も考えているそうです。

こんな事をやる前に他にもやる事あるでしょ・・・って思ってしまう秋でした。

タワマン増税などの意見があれば、コメントにいただければ嬉しいです。

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