家を売るためのコツは一般媒介が良いってホント?3種類の委任契約のメリット・デメリットからわかる売却方法


家を売る時に不動産屋を選ぶと思いますが、不動産屋を選びと同時に行う必要があるのが、不動産屋との売却委任方法(一般媒介・専任媒介・専属専任媒介)も検討する必要があります。

どの委任契約で不動産屋と契約を結ぶかによって、不動産屋の対応だって変わってくるので、しっかり選ぶ必要があります。

今回は委任契約の一般媒介・専任媒介・専属専任媒介のそれぞれのメリット・デメリットをお伝えしたいと思います。
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一般媒介とは?

一般媒介とは、不動産売却を依頼する不動産会社を1社だけではなく、同時に数社に依頼することができる委任方法です。一般媒介契約を結んだ不動産屋は、不動産流通機構(レインズ)への登録義務もなく、更に販売報告の義務もありません。

不動産会社にとっても一番緩い委任方法になります。

では一般媒介のメリット・デメリットを見ていきます。

一般媒介のメリット

・複数の不動産屋に査定を依頼することで、売却金額が高く設定されやすい。

・同時に数社に依頼できるので、複数社からの広告効果が期待できる。


一般媒介の最大のメリットは複数社同時に販売活動を開始することができるので、とにかく物件が出回るのが早いです。つまりネット広告はしっかり打てているってことが解ります。そっから問い合わせであればすぐに契約になる可能性だってあります。

また売却価格も1社のみの金額よりも、複数社の査定金額を参考に、売買金額を決めることができるのもメリットの1つです。

一般媒介のデメリット

・不動産屋にとってみれば、一般媒介はライバルの競業。自社のお客様以外の相談は基本的に非協力的

・いざっていうときの窓口になる不動産屋がいない為、すべて最終的に判断するのは買主。

・高く購入してくれる買取業者は一般媒介の物件は、契約がまとまりずらいので、敬遠しがち


一般媒介の最大のデメリットは、いざっていうときの窓口になってくれる不動産屋がいないってことです。

なぜなら、不動産屋の報酬は成功報酬です。つまりいくら販売の委任をもらったところで、契約しなければ売主であるあなたから報酬を頂くことができません。

つまり、他社のお客様なんかより、いかに自社のお客様を優先してもらう事しか考えておりません。報酬をもらえなければ広告費を垂れ流しているのと同じなんだから・・・・

このデメリットは、複数の業者に依頼する一般媒介の特徴から仕方のない事です。

つまり物件の事を相談したいと思っていても、最低限の相談は乗ってくれると思いますが、親身に乗ってくれるかと思うと・・・正直そうは思いません。あなた専用の窓口にはなってくれないってことです。(あくまでも自分のお客様だけに紹介するだけって感じ)

一般媒介の最大のメリット(複数の業者に依頼する)は、売主自身が最低限の不動産の知識を持ち、自分で判断する力が求められます。

一般媒介はあなたが不動産の知識に明るい人であれば、高く売却することができる一番オススメできる方法だと思います。

ちなみに、買取業者が嫌うのも一般媒介しか取れていない物件で、結局買い付けを入れたところで、全然まとまんないんですよね・・・・買取業者が検討する物件は専任の物件からです。

専任媒介契約とは?

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専任媒介契約とは、一般媒介と違い複数の不動産会社に依頼することは許されない契約になります。つまり買主を委任する不動産会社の紹介か、自分の紹介のどちらかとしか契約することができません。

*もし他の業者を介して契約した場合は、委任した不動産業者に罰として手数料(3%+6万×税)を支払わなければなりません。

売主にとってルールが厳しい委任方法なので、委任を受ける不動産会社にも厳格なルールが有ります。まず委任を受けた不動産屋はレインズに委任を受けた日から7日以内に登録する義務があります。更に14日に1回の割合で販売報告を売主に行う義務があります。方法はメールや書面などなんでもOKです。

また委任期間は3カ月以上を定めることはできません。更に自動更新をすることもできません。つまり気に入らないようでしたら、すぐに委任契約を解約することができます。

では専任媒介のメリットとデメリットを見ていきます。

専任媒介契約のメリット

・専任媒介を取得した不動産屋のやる気は一般媒介と違ってやる気満々

・一般媒介と違い、専任を依頼した不動産会社が窓口になってくれるので、忙しいあなたでも売却は可能

・不動産会社を1社にすることで、買主からしてみてもわかりやすい(商品化している)


売却依頼を受けた物件を取り扱いできるのは委任を受けた不動産会社だけになることから、契約になれば必ず売主から報酬をもらうことができます。

ただいつまでも成功報酬をもらえるわけではなく、専任媒介が切れるまで3カ月しか無い為、担当者は必死なわけです。最悪は他の業者のお客でもいいので契約になればいいと思っております。つまり一般媒介契約で販売するよりも早期契約につながりやすいです。

しかも売却に関することは、不動産会社を1社を選んでいるので、全ての相談窓口を専任媒介を結んだ不動産会社に任せておけばOKです。一般媒介ではこういうことはできません。

売却に関する不安も、窓口になってくれる不動産業者が味方になってくれるっていうのは、相当なメリットだと思いますよ・・・・

また買取業者の立場でいうと、専任媒介を結んでいる物件は、商品として成り立っているので、買い付けを入れやすいです。(笑)業者買取しかできない物件を売却するのであれば、専任媒介のほうが圧倒的にお勧めです。

専任媒介に向いている人は、売却にに時間をかけず、不動産会社と一緒に判断して決めたいという方向けです。

専任媒介のデメリット

・1社にお任せする期間が長すぎると、なかなか売れないってこともある。

・専任媒介を依頼した不動産会社がロクでもない会社だったら苦労する。

・一般媒介契約よりも売却金額が安くなる可能性がある。


不動産売却は買主とのご縁タイミングです。すぐに売れる物件もあれば、なかなか売れない事もあるでしょう。しっかりした不動産会社であれば、値段を下げるなどの打ち合わせを行ってくれると思いますが、これらの提案をしない不動産会社であれば、売主であるあなたは困ってしまいます。

つまり専任媒介での売却活動は、よくもわるくも不動産会社との一蓮托生とも言えます。

また1社に長く依頼し続けるメリットもありますが、デメリットのほうが大きく、専任媒介契約を一社で結び続けていると、その物件には他の業者のお客を紹介してもらえなくなってしまいます。

理由は、不動産会社の仲介営業は基本的に両手仲介を狙っております。専任媒介を組んでいる不動産屋は邪魔で仕方はないのです。だから専任媒介を外すのを待っているケースもあります。

専任媒介は、よっぽどのことが無い限り3カ月で切ってしまうほうが無難でしょう。専任媒介を切った瞬間に他の業者から買い付けが来るっていう話はよくある話です。(建売物件でもよくあるケースです。)

また一般媒介と比べて、査定する業者が減るため、参考になる金額が少なくなることから、売却価格が安くなる可能性があります。

これらの対策として、専任媒介を結ぶ前にネットの一括査定である程度の相場を知っておくことで、極端に安い価格で売却する事を防ぐことができます。

専任専属媒介とは

専任専属媒介とは、専任媒介契約をもっと厳しくしたものになります。

専任媒介と専属専任の比較

・レインズへの登録義務 専任媒介は7日以内、  専属専任は5日以内

・販売報告義務     専任媒介は14日に1回、 専属専任は7日に1回

・売主自身の契約    専任媒介はOK    専属専任はNG(手数料を支払う必要あり)


専属専任媒介と専任媒介は殆ど同じなので、すぐに売却をスタートさせ、相談しながら売却を進めていきたい人向けになります。

メリット・デメリットは専任媒介と同じになります。ただ不動産会社にとっては専任媒介より専属専任媒介のほうがルールが厳しいので、不動産屋は専任媒介で契約してもらっているケースがほとんどです。

まとめ


・一般媒介の最大のメリットは一番高く売れる可能性が一番高い!

・一般媒介のデメリットは、不動産会社の窓口は1つではないことから、相談する業者がいない。売主にある程度の不動産の知識がないと難しい。

・専任媒介のメリットは、不動産会社の窓口が1つの為、売却がまとまりやすい。☜筆者オススメ!

・専任媒介のデメリットは、専任媒介を長く継続すると、他の業者のお客を取り逃がしてしまう。委任期限は3カ月が目安!


委任契約の1つで、売却する方法が大きく異なってきますので、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介のメリット・デメリットをしっかり比較して、どの委任契約にするかを決めましょう。

信頼できる不動産屋がいれば、すぐに専任媒介を依頼するのが、筆者としては一番オススメしております。信頼できる不動産屋を見分ける方法は下記の記事を参考にしてください。


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