住宅ローンのボーナス払いはデメリットでしかない3つの理由


住宅ローンの支払いタイプにボーナス併用払いというのが有ります。

ボーナス併用払いは1月と7月の支払時期にボーナスの一部を住宅ローンに支払う事で、月々の支払額を抑えることが出来ます。

例えば、4,000万円を1%の金利で35年間借りた場合をボーナス無しと、ボーナス併用払い(ボーナス分600万円)の支払額を比べてみます。

ボーナス無しの場合は、毎月112,914円になりますが、ボーナス併用払いであれば95,977円になります。

月々の返済額が約2万円も安くなります。

ただボーナス併用払いは1月と7月は毎月の支払金額に加えて、ボーナス分101,799円を支払わなければなりません。

ボーナスを払いにする事で月々の支払額を2万円も安くすることができるのは大きいです。

ボーナス併用払いの唯一のメリットになります。

ボーナス払いにする為には、借り入れ金額に対して50%までであれば都市銀行でボーナス払いを受け付けることが可能です。

具体的にお伝えすると、4,000万円の借り入れをするのであれば、月々の支払う額は2,000万円・ボーナス払いは2,000万円という形にできます。

しかし私はボーナス併用払いは全く持ってお勧めしておりません。

むしろ行わないほうが良いです。

ボーナス併用払いがデメリットでしかない理由を3つお話させていただきます。

ボーナス併用払いはボーナス無しと比べて総支払額が高くなる。


 

ボーナス併用払いはボーナス無しと比べて月々の支払額が安くなるというメリットがありますが、同時にボーナスで返済するまでの6カ月間は月々の支払額が少ない為、ローン残高がボーナス無しと比べて減っておりません。

その6カ月分の利息が多くかかります。

上記で紹介した例で総支払額を調べてみたいと思います。

ボーナス無しの場合

4,000万円 35年間 1%で借りた場合

総支払額 47,423,997円


ボーナス併用の場合

4,000万円 35年間 1% ボーナス枠600万円で借りた場合

総支払額 47,436,358円


差額は12,361円

年額にすると毎年353円を損している事になります。

たった353円と思うかもしれませんが、支払い方法が変わるだけで利息で損してしてしまうのです。

銀行はボーナス払いを進めてくるのは、利息が多くもらえるからです。

これはボーナス払いを10万円でやった場合になりますが、ボーナス払い20万円にすれば、上記で紹介した金額の倍損します。

 

ボーナス払いで支払いを早く済ませたいのであれば、ボーナスを繰り上げ返済しようよ・・・


 

住宅ローンを早く支払いたいからといって、月々の支払額を安くせずに、ボーナス時にボーナス払いをする方がいるかと思いますが、これは絶対にやってはいけません。

これはマジで損してます・・・・・

例えば4,000万円を1%の金利で35年間借り入れする場合は、毎月112,914円の支払いになりますが、35年間も払いたくないとします。

ボーナス併用を使用するれば、25年間で4,000万円の内、1,000万円をボーナス併用として支払えば、月々の支払額が113,061円と35年間の月々の支払額と殆ど変わりません。

ボーナス時に226,537円を支払うことになりますが、10年も住宅ローンの期限を減らせるのであれば、一見いいように見えるかもしれません。

しかしこの考え方は危険です。

なぜならボーナス払いの22万円の支払いの中に利息が含まれており、約3.3万円の利息を負担しなければならないからです。

利息の計算について
*利息の計算式=4,000万×1%÷12=33,333円/月になります。返済が進めば当然残高が減りますので利息も減ります。あくまでも最大の利息が3.3万円になる計算です。 

年2回のボーナス払いなので年間で6.6万円、25年間で約165万円も損することになります。

実際にはローンの支払いが進み残高が減ればその分の利息の負担額が減ってきますが、ボーナス払いに利息を負担することには変わり有りません。

いずれにしてもこのまま支払ってしまえば、100万円は損することにはなるでしょう。

このようなボーナス払いを行っているのであれば、35年間でボーナス払い無しで借り入れをして、ボーナス払いの22万円を繰り上げ返済したほうがいいです!!

繰り上げ返済のメリットには利息がかからずに借入れ部分(元金)に直接返済できることです。ボーナス払いでは3.3万円の利息を払っておりましたが、繰り上げ返済にすればローンの元金に返済されていくのです。

利息分も元金に支払われるので、当然支払期限がボーナス払いと比べて短くなります。

住宅ローンを早く返済するコツはできるだけ利息を払わない方法を取ることです。

 

ボーナスは勤めている会社次第!ボーナス払いに頼っていると・・・・



FPである私がボーナス払いをお勧めしない一番の理由は、ボーナスの金額は会社の業績によって左右される変動収入という事です。

つまりあなたが勤めている会社の業績が悪ければ、ボーナスが減額・もしくは貰えないってこともあるでしょう。

そんなボーナスを住宅ローンの支払いに充てているっていう事自体が問題なのです。

私がここで強く提言しておきたいのは、ボーナスは現金キャッシュとして貯蓄しておくのが一番のベストです。

ボーナスは現金で持っていくメリット

・生活に余力があれば、自由に繰り上げ返済ができる。

急にお金が必要になった時も、ボーナスで対応できる。


結局現金が一番最強なんです。

すでに使い道が決まっているボーナスは魅力的ではありません。

もし働き手が病気やケガで働けなくなってしまった時、お金が必要になりますよね?

もし繰り上げ返済を一生懸命いるために貯蓄が無い時に、急に働けなくなってしまえば生活資金がショートしてしまいます。

キャッシュフロー(お金の流れ)をしっかり把握しようねって話です。

生活資金がショートして住宅ローンの返済が滞っている状況に陥ってしまった場合、何度も繰り上げ返済を行ったからといって、銀行が優遇してくれるわけではありません。

数カ月たてば即ブラックリストです。

大事なのは住宅ローンは35年間支払い続けれる支払い計画(キャッシュフロー)が必要ってことです。

そのためには月々のローンの支払額は固定にして生活する事が最も重要なのです。

ボーナス時期だけ多くの額を負担するボーナス払い(変動)は良くないです。

まとめ

住宅ローンのボーナス払いのデメリットをまとめてみましたがいかがだったでしょうか?

ボーナス払いは1つのメリットしかないのに、デメリットが3つも有ります。

しかも読んでいただければわかると思いますが、どれも致命的なデメリットです。

この3つの理由からボーナス払いにするのはお勧めしておりません。

もしボーナス払いにするのであれば、公務員の人だけでしょうね。公務員ならボーナスは絶対に出ますからね。

総支払額も増えて、生活資金がショートしやすいボーナス払いではなく、住宅ローンの月々の支払いは固定額にするようにしましょう!!*固定金利にしましょうって話ではないです。

これから銀行を選ぶ方に知ってほしいローンの選び方

初心者だから知ってほしい!住宅ローンを選ぶべきポイントは金利以外の3つの事


住宅ローンを1円も安く借りるなら複数の銀行で一括審査がオススメ




住宅ローンを1円でも安く借り入れするのであれば、銀行によって審査内容・優遇金利が変わるため、複数の銀行との比較が必要になります。

審査を別々の時期に行ってしまうと、審査月によって金利などが変わってしまう為、銀行を正確に比較することができません。

そこで同時期に最大6銀行の審査結果がわかる住宅ローン一括審査申込を利用することで、条件や金利を比較して1円でも安い銀行を性格に見つけることができます。


住宅ローン審査で見る一般的な審査内容は下記の項目の3つです。

住宅ローンの代表的な3つの審査項目
借入金額と年収の対する返済比率・年収倍率(借り入れができるかの審査)

☑申込人の勤め先・勤続年数・ほかの借り入れの有無(優遇金利の審査)

☑物件の担保評価

借入額に対して審査金利で試算した月々のローンの支払い額が、あなたの年収に対しての割合で貸し出しするかの有無を決めております。

もちろん銀行によって審査金利を緩くしている銀行もあるので、A銀行でNGだったのがB銀行で承認というのはよくある話です。

更に勤め先や勤続年数・担保評価によって銀行の評価方法は変わります。

それによってはあなたが借りられる優遇金利・保証料も各銀行によって変わります。

ある銀行では保証料が金利0.2%だったのに対して、保証料無しの銀行・保証料が0.4%と倍取られる結果もあるので、

本当に良い銀行を見つけるためには、金利だけでは判断するのではなく、総合的に判断する必要があります。

銀行での仮審査の場合は、わざわざ銀行にいって必要書類と審査書類を記入しないと審査できません。

つまり複数の銀行を審査するのにも時間がかかります。

住宅本舗の住宅ローン一括審査を使えば、わずか20分の審査内容記入で、最大6銀行の審査結果が同時期にわかるので、時間短縮と正確なデータがわかります。

メガバンクの(みずほ・三菱)地銀の(大光銀行・武蔵野銀行)ネット銀行の住信SBIとバラバラに審査をするのがオススメ!

メガバンク・ネットでNGでも地銀が承認とか、優遇金利・保証料も正確に比較できます。

まずは20分で住宅ローンの借入金利の比較から初めて見てはいかがでしょうか?

資金内容を先に把握することで、家探しの際の大きな指標になります。


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