親から住宅資金援助は要注意!贈与税が請求されない為の確定申告の3つのルール


息子や娘の子供(孫)ができると、住宅資金の援助しようとする親が沢山います。

現に私のお客様で孫が可愛いから、孫の為に息子や娘に住宅資金を贈与したって方もいるくらいです。*(生前贈与で相続税対策をしている方もおります。)

よしっと思って、親から住宅資金の援助が出ると安心しきっているあなた!?

実は親からでも資金をもらうと贈与税がかかるって知ってました?

親から資金援助を受けるのにも、贈与税・確定申告を行うタイミングを把握しないと税金を多くとられてしまいます。

贈与税とは親や他人から現金や不動産などを貰うと、その財産の評価に対して一定の税金がかかるんですよ。

この贈与税はバカになりません。

親からお金をもらう方は贈与税を払う事を避けることに注力する必要があるので、今回は平成30年現在の税法及び確定申告のタイミングなどをご紹介させていただきます。

ぜひ参考にしてください。

住宅営業マン秋
一般の企業の方は確定申告とは無縁なので難しいと感じるかもしれませんが、領収書等をもっていけばすぐにできますので、そこまで身構えなくても大丈夫です。確定申告するタイミングが重要ですので忘れないようにしましょう。

親からの住宅資金援助で贈与税を払わないようにするための3つのルール

確定申告のタイミングは物件を購入した翌年の2月1日~3月15日までに行う事!


 

親からの住宅資金援助で購入した住宅の引き渡しを受けた翌年の2月1日~3月15日までに確定申告をする必要があります。

よく住宅購入の非課税制度以内の贈与であれば確定申告をしなくていいと思っている人がおりますが大間違いです!絶対に申告してください。

非課税の特例の適用を受けるためには、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、非課税の特例の適用を受ける旨を記載した贈与税の申告書に戸籍の謄本、登記事項証明書、新築や取得の契約書の写しなど一定の書類を添付して、納税地の所轄税務署に提出する必要があります。

出典:国税庁

 

つまり確定申告をしないとなると、住宅取得による非課税制度枠を使用しなかったものとみなされます。

仮に還暦課税を含めずに700万円を贈与したと仮定した場合、平成30年度現在であれば700万円までは非課税枠該当するので、贈与税はかかりませんが申告しないと贈与税がかかります。

下記て計算しております。

700万円の非課税枠を確定申告しなかった場合の贈与税

本件の場合、国税庁の贈与税の計算【特例贈与財産用】(親からもらう場合の税率)を使用するものとします。

700万円×30%-90万円(控除額)=120万円


確定申告しないだけで120万円の贈与税がかかることになります。絶対に確定申告をしましょう。

注意:確定申告しなくてよい金額

還暦課税の(110万円)金額以下の住宅資金援助の場合、確定申告はしなくてOKです。基礎控除以下なので問題ありません。


 

確定申告で申告を忘れてしまった場合はどうなるの?

 

住宅資金援助の確定申告を3月15日までに申告するのを忘れていたとします。

後から気が付いて確定申告をしたら非課税枠がつかえるかというと使えますが、延滞税がかかります。

国税庁によると平成30年1月1日から平成30年12月31日までの期間の延滞税は年8.9%になりますので、700万円の深刻を1カ月間忘れていた場合は(120万×年8.9%÷12カ月)=8,900円の延滞税がかかかります。2カ月の場合は約18,000円ですね。

本来払わなくてよいものなので、忘れないようにしましょう。

 

住宅資金援助を受ける際の基本的な非課税制度をつかう。


 

住宅資金援助を受ける際に絶対に抑えておきたいのが「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」になります。

この制度は簡単に言うと、親が子に住宅を購入資金を贈与した場合、一定の贈与額に対して非課税にです。

平成30年の税法では省エネ住宅の場合は1,200万円までの資金贈与、それ以外の住宅の場合は700万円までの贈与額が非課税になります。

この非課税枠は消費税が8%のままであれば、平成32年3月31日まで続きます。*平成30年6月現在

実際は上記の非課税枠に+110万円を足した金額が、非課税枠になります。後述で説明します。

2019年10月に予定通り消費税が10%になれば、非課税枠が激増し、省エネ住宅であれば3,000万円、それ以外の住宅の場合は2,500万円までが非課税になります。

親が物件価格の半分以上の資金を贈与するのであれば、消費税10%の時に住宅を購入したほうが贈与税がかからずお得になるかもしれません。

ただ消費税8%の時に購入するのであれば、当分は上記の非課税枠が続きそうです。

国税庁:贈与税について

 

毎年110万円までの基礎控除について【暦年課税】も使う。



親からお金を貰う機会は子供の時のおこずかいぐらいでしょうか。

大人になってから親からお金をもらう方はほとんどいないので馴染みのない税法ですが、実は110万円までの贈与であれば非課税なのって知ってました?

この暦年課税(れきねんかぜい)を使用すれば、上記の住宅資金援助による非課税枠と合わせることができる為、省エネ住宅であれば1,310万円・それ以外であれば810万円までが非課税枠になるのです。

親の資金援助の平均が564万円と言われておりますので、810万円も非課税枠があれば贈与税が請求されることはほとんどありません。

しかし稀に1,000万円以上の資金援助をされる方がいるので、その方向けに次の非課税枠をご紹介させていただきます。


但し次で紹介する税法は暦年課税と併用できないという弱点があります。

 

住宅資金援助の非課税枠以上の贈与をもらう場合は相続時精算課税制度をつかう。


 

建売住宅などの省エネ住宅以外の物件を購入する場合は、810万円までの親からの資金贈与であれば非課税になる事をお話させていただきましたが、もし仮に1,500万円の資金贈与をもらえる場合は残りの690万円分に対しての贈与税を支払わないといけないのか?

このまま何も使用しなければ、残念ながら690万円に対して一定の税率の税金を支払う事になります。

しかしある税法を使用すれば690万円に対して贈与税がかからなくなります。それは「相続時精算課税法」という制度になります。

相続時精算課税は2,500万円以下の贈与に対して、生前贈与としてみなされ贈与税が課税されなくなる制度です。

当然2,500万円以上超えると超えた金額に対して20%の贈与税を支払う制度になります。

相続時精算課税を使用した場合の金銭は、生前贈与としてみなされるので、贈与を受けた金額は相続財産に加算されます。

つまり親が亡くなったときに、生前贈与として相続財産とみなされます。

加算された影響で相続税を支払う可能性もありますが、相続税の場合は贈与税と比べて基礎控除も多いので、贈与税より相続税のほうが税率が低い及び非課税枠が3,000万円+(法定相続人×600万)があるので、相続税の方が安いです。

つまりお得なんですね。

しかもこの制度は住宅資金援助の非課税と併用して使用することができます。むしろ併用しなければならない場合もあるくらいです。

先ほどの例で1,500万円の贈与を受けた場合は810万円の非課税を受けた残りの690万円が相続時精算課税法の対象になります。2,500万円以下ですから当然贈与税を支払うことはありません。

非課税といっても確定申告は絶対行うこと!申告しなければ不申告として贈与税を請求される場合がありますので注意が必要!

この相続時精算課税法には住宅以外の贈与でも使用できるのですが、子供が20歳以上及び親が60歳以上でないと使えないというデメリットがあります。

しかし住宅購入の際は平成27年度から税法が変わり、親が60歳未満でも相続時精算課税法を使用することができるようになりました。

つまり省エネ住宅の場合は1,200+2,500万円の3,700万円・それ以外であれば3,200万円も親から住宅資金の贈与を受けたとしても確定申告をすれば贈与税が非課税になります。*暦年課税は相続時精算課税を使用すると使えません。

注意:相続税精算課税を使うと暦年課税が使えなくなります。

相続税精算課税を使用すると110万円の暦年課税が使えなくなります。住宅購入以外のとして110万円の贈与を行っても生前贈与として相続税の課税財産として含まれますので要注意です。


税務署に無駄な税金を支払わない為にも、これらの減税措置を使い倒しましょう。

 

まとめ

 

親から急にお金がもらえることになった方は、まさかお金をもらうだけで税金がかかるとは思ってもみなかったと思います。

実際私が接客していたお客様でも、年収の割には自己資金があると思っていたら親からの資金援助とわかり、贈与税の話をしたら非常に驚かれておりました。

お金持ちの家庭以外は贈与税なんて縁も無い税金ですから知らなくて当然です。

大事なのは親のせっかくのご厚意(資金)が税務署に取られないようにこのブログで勉強していってください。(笑)

住宅営業マン秋
住宅資金援助にて確定申告を行うのと同時に、住宅ローン控除の手続きを行こなうのが効率的です。


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