ワンルームマンション投資を考えているあなた！こんにちは中古ワンルーム投資で失敗と騒いでいる秋です。
最近サラリーマン大家という言葉が流行ってきて、不動産投資はまだまだホットな市場です。
東京オリンピックまで続きそうですね。
そんななか私は不動産投資を始めましたが、現時点では失敗したと言います。今だから言えますが、購入する1棟目はもっと安い物件を購入しておくべきでした。
私が不動産投資をはじめたきっかけがこちらです。
ただ私は現時点のワンルーム投資は失敗したと思っていますが、長い目で見て不動産投資を失敗したとは思っておりません。
ワンルームマンション投資で成功するマインドと、運営してからわかった成功するポイントをお伝えします。
目次
ワンルーム投資の1棟目は立地を重視する理由
立地を重視すると、購入する費用が高くなるのに家賃はそこまで高くならないことから、利回りが低い物件を購入することになります。
それに比べて、郊外の不動産は安く購入出来る上に、家賃は都心エリアと2万から3万くらいしか変わらないため利回りの高い不動産が多いです。
それでも私は最初の1棟目のワンルームマンションは立地を重視すべきだと考えております。
何故なら、私たちのような低収入サラリーマンにとって一番恐れることは、空室による家賃収入0円です。
家賃が0円ということは、毎月のローンの支払いを全額しなくてはなりません。たとえローン支払いが安い郊外の物件でも3万は支払います。
更に1度入居者が退去し、次の入居者を見つけるのに、3ヶ月以上はかかります。場合によっては1年以上になるケースも
一方で都心の物件は家賃が入っても毎月1万ぐらいの赤字になりますが、空室になる期間が短く、空室になっても1ヶ月もあれば次の入居者が見つかります。
ワンルームマンション投資で1番優先すべき事は空室リスクです。目先の収益ではありません。
立地が悪く空室リスクが高い郊外は、ギャンブル物件と言っても過言じゃありません。
都心のワンルーム投資の1棟目は赤字商品
ワンルーム投資で2割以上の頭金を出さない限り、毎月の家賃収入以上に管理費修繕積立金とローンの支払いですぐに赤字になります。
特に私みたいな20代で購入した方は、銀行の信用度が低いため、一般の方より高い金利でローンを組んでおります。
私が買った目黒の物件は毎月1万円の赤字です。(出費痛い・・)
じゃあ赤字になるのが嫌だからって言って頭金2割になるまで貯めてから投資をやるのは勿体ないです。
諸経費が払えるくらい頭金があれば、不動産投資を早くはじめてローンの支払いをはじめた方がよっぽどいいです。
何故なら、私の場合ですが毎月1万円の持ち出しをすることで7万円のローンを支払っています。実際のところは7万円の内の半分は金利ですが、元金部分の3万5000円の支払いを1万円で支払いをする事ができます。
少ないお金で大きなお金を動かすことをレバレッチと言います。
レバレッチを成功させるためには上記の空室リスクを最大限押さえなければなりません。家賃0円は許されないのです。
レバレッチには大きなリスクもありますが、不動産投資を成功させるにはレバレッチが必要です。
ワンルームマンション2棟目購入後から利益を生み出していく
1棟目の都心ワンルームマンションを完済後は成功の道一直線です！ワンルームマンション投資の成功する曲線はこんなイメージです。
ネットビジネスに似ておりますが、2次関数のような曲線を描くイメージです。
最初は赤字で収益が上がらない状態ですが、1棟目完済してからは、2棟目、3棟目と一気に黒字転換して利益を稼ぎ出しはじめます。
今は私は赤字ラインにいますが、すぐに10年以内に完済します。
ワンルームマンション投資は2棟目の物件から収益をあげることを考えましょう。
2棟目は郊外の物件を購入するのがおすすめです。
ローン完済後の都心の1棟目が安定して常に家賃収入を得られる状態であれば、家賃収入を2棟目の返済に充てることができます。
極端な話、2棟目が空室だったとしても、完済を終えたワンルームマンションの家賃で相殺する事ができます。
よって2棟目からは、リスクをとって利回りの高い郊外で投資する事ができます。
また1棟目の家賃収入が安定していれば、郊外の物件であれば一気に2、3棟買うこともできますね。
ローンの心配?
大丈夫です。1棟目の都心ワンルームマンションを担保に入れれば借入金額を増やすことができます。借入金額が増えれば、郊外の物件まとめて2棟買いもできますね！
私も早くこの域に達成出来るように繰り上げ返済をしていきます。
まとめ
ワンルームマンション投資を1棟目は家賃収入だけではローンと修繕費を支払うことができず赤字になります。
これはワンルームマンション投資で誰しも通る道だと思っております。
大切なのは1棟目を早く完済し、完済後も安定して収益を出せるが重要で、その1棟目の家賃収入が2棟目、3棟目の購入資金になります。
安定して収入を生み出すためには空室リスクを最小限に抑えている立地の良い都心ワンルームマンションが1棟目にふさわしいのです。
ワンルームマンション投資は1棟目が赤字という意味では、即効性のない不動産投資方法です。
コツコツやっていく投資方法であればワンルームマンションは他の不動産投資と比べてリスクが低いので、私みたいな低収入サラリーマンにとってはオススメです。
不動産投資を始めて不労所得を作りませんか？厳選サイトまとめ
不動産投資の安心入門サイト【ハウツーオーナー】 オススメ度★★★★★（5/5）
1都3県（東京・埼玉・千葉・神奈川）に住んでいる人にオススメのサイトはコレ！
ハウツーオーナーは東京での不動産投資物件を掲載しているサイトです。（主にワンルーム）
取り扱い会社の条件として「空室リスクが低く、入居率98％以上」「売上が年間100億円以上」「設立年数が10年以上」「オリジナルブランド（売主）」であるすべて満たした不動産投資サイトです。
主に佐々木蔵之介さんが出ている「シノケングループ」、中古ワンルーム最大手「日本財託」などです。
ハウツーオーナーから紹介されている会社のセミナーに無料で参加することができます。
当然物件が気に入らなければ物件は買わなくてOK。
東京の物件は利回りが低いと言うデメリットはありますが、最初の1件目を安定して運用したと言うことであれば、
やっぱり地方の物件では無く東京の物件がいいでしょう。
ちなみに秋は「日本財託」で購入しておりますが、空室で家賃が全く入らないって事はありません。管理体制が良くて助かっております。
セミナーに参加するとしたら、是非、新築ワンルームと中古ワンルームの「日本財託」の比較検討するのがオススメ！
なぜなら中古と新築のメリット・デメリットを肌で感じで勉強できるからです。（利回り・空室リスク・建築設備など）
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