みなさんこんにちは秋です。今日はゴルフもなく1日暇でしたのでようやく確定申告をすることができました。
いつも私はこの時期になると、1年間ためていたレシートを会社の歩合給から経費として算出して還付申告をしておりました。
おかげで毎回５万円以上貰っていたので自分の中ではプチボーナスだったと思っておりました。
ただ今回は外交員報酬（歩合給）と不動産所得の2つの申告で大変でしたが、おかげで16万円も還付金をもらいましたので、サラリーマン大家を目指している方や歩合給の方には非常に為になる記事だと思うのでぜひ見てほしいです。
あと後述でお話するけど、税務署の人に還付金をぼったくられそうになりましたので、その体験談も合わせてご報告させて頂きます。
目次
確定申告をするまでの流れについて
確定申告をするには、まず昨年のレシートをかき集めて、項目ごとに分ける必要があります。項目ごとに分けたら？
①項目の経費を計算をする。後述参照（外交員報酬分・歩合）
②外交員から経費を引いた金額を算出する。
③不動産所得の項目ごとの経費を算出する（取得費用・管理費用など）
④不動産所得の家賃収入や敷金礼金などの収入を計算する。
⑤④から③を引いて不動産所得の金額を算出する。
ここまでできたらOKです。
すぐに確定申告の会場に行きましょ！！
え！？事前に書類を書かいたり、領収書をまとめなくて平気なの？
大丈夫です。
確定申告の会場に着いたら、係りの人が書き方を教えてくれるし、個人の方の領収書を税務署の方は見ません。いちいち見ていたら、確定申告する時間が無くなります。
要は自己責任です。領収書をみないからっていって当然嘘の金額を記入するのはNGですよ。
歩合給の税金ってどれだけとられるの？
私の歩合給は約165万ほどあり、歩合源泉として約16.5万円の税金を支払っておりました。
基本的には歩合給の方の税金は歩合源泉として歩合に対して10％以上取られていることが多いです。これは固定給の所得税と比べて闇金融並みの税率です。
実際の外交員報酬（歩合給）の課税額の計算方法は以下の通りです。
外交員報酬額ー（12万円ー＊基本給）×10.21％=課税額になります。
基本給が歩合と別に12万円以上貰っていれば、計算式の控除額の12万円が使えないので外交員報酬額の全額の約10％が税金になります。
歩合給の税金を下げるためには、歩合給そのものを確定申告で下げるしかありません。その方法として経費を計上するためにレシートが必要なのです。
歩合給の経費になる部分について
・公租公課・・国からの税金で代表的なのは固定資産税など
・通信費・・・携帯電話やポケットWi-Fiを使用していたときの金額も歩合給の経費参入可能
・ガソリン代・車で仕事する方はガソリン代も収支に含めることができます。
・接待交際費・ゴルフや飲み会、その他お土産など取引先の接待などの経費
・接待交通費・接待する場所への交通費
・その他（雑費）・・・接待するための道具を購入した時や消耗品を購入した時の経費です。
それ以外にも自家用車であれば、自家用車の減価償却や自宅で働いていた場合は電気代や水道代も歩合給の経費に入れることが可能です。
要は自分がこの歩合給を手にする為に使った金額は何でも殆ど経費に入れることができます。
ただし交通事故などの賠償金額や交通ルール違反の反則金など全く業務に関係ないものは当然経費として算出することができないので注意が必要です。
私の場合は、接待交際費等が少なかったため、歩合給の経費が全部で50万円ぐらいしかありませんでした。
当然それだけで申請していれば、約5万円の還付金だけでした。16万円の還付はとてもじゃないけど無理！
よって経費を算出したら、その経費の10％以上が歩合給の還付金になると覚えておきましょう
不動産所得の収支を確定申告してみた。
不動産所得の確定申告ははじめてでしたが、やってみると意外と簡単だったのが印象的でした。
やっぱり初年度は不動産を購入した場合の登記費用などが経費として見れるので、赤字で算出することが可能です。赤字で算出するという事は税金を支払わずに済むという事になります。
不動産所得の経費になる部分
・登記費用・・登記費用には不動産の所有権を移す所有権移転登記と、ローンを組む場合の担保設定亭の抵当権設定登記がある。
・公租公課・・主に固定資産税に当たる部分ですが、不動産購入後の最初の1年目に請求をされる不動産取得税も含まれる。
・金利手数料・住宅ローンや資産ローンで発生するローンの金利部分を経費に算出することが可能です。
＊ただし土地部分による借り入れの利子については経費に算出されませんので、別々のローンで借り入れしている場合は注意が必要です。マンションなどローンではそのままの利子を経費にすることができました。
・管理費修繕積立金・・管理費修繕積立金とは将来マンション等を建て替えする為の金額のなります。
・ローン保証料・・ブックンのローンを組むときに銀行から借入れに対しての保証料を押原しなければなりません。その保証料も費用に含めることができました。
・建物の減価償却・・建物は月日が経っていく事に古くなっていきますので、建物の築年数に合わせて建物の価値を減価償却という形で建物の価値を下げることになります。
建物の価値を下げられましたので、当然その下げられた部分の金額が経費として見ることができます。
減価償却は魔法の経費とよく言われますが、何もしないでも経費として見れるので確かに魔法の経費というのにふさわしいでしょうね。
これらの内容を事前に計算しておけば、確定申告の会場に行けば簡単に仕上げることができました。現に私も1時間以内で終えております。
私は4月から家賃8万円で不動産投資をはじめ、空室期間1カ月を含めて計8カ月貸しました。
結果家賃収入は約56万円ですが、すべてふくめた経費が166万円にもなってしまったので、赤字110万円からスタートする事になりました。
110万円も赤字になれば、歩合給の金額に通算損益（足し算）をすれば歩合給がほぼ0円という事になりますが、不動産所得と歩合給を足し算することは果たしてできるのでしょうか？
歩合給と不動産所得と通算損益することができるのか？
結論から言うと不動産所得と給料所得や歩合給と一緒に通算損益を出すことが可能です。
ほかにも給料所得を含む「総合課税」は不動産所得以外にも給料所得は、山林所得・事業所得・譲渡所得と通算損益をすることができます。
サラリーマン大家がなぜ進められているかというと、空室が出て収益と経費が赤字になってもサラリーマンの給料と合わせることが出来き、結果的にサラリーマンの給料で納めなければならない税金を安くすることができます。
上記の例で挙げてみます。
外交員報酬が165万円の私が、外交員報酬を稼ぐために使用した金額は50万円を使用しましたが、このまま申告しても5万円しか戻りません。
しかし不動産投資の赤字110万円を申告したことによって、更に11万円分の還付を受けることができます。
全部で160万円も経費になってしまったので今年稼いだ歩合給はわずか5万円です。（笑）
歩合給が低くなれば、還付金を受け取れるだけではなく、住民税と所得税が安くなるというダブルメリットも付いてきます
注意！役所の手続きによっては還付金が戻らないことも
いやぁ～マジで危なかった！税務所に12万円ぼったくられるところでした。
というのは、今日は人があまりいないため、すぐに収支を作成してから、最後にPCで税務署提出書類を作成することに。
その時の担当が、若い女の子でした。アルバイトなのかな？
これは書類を作成する前に嫌な予感がしたんです。ほんと偶然です！！
還付金の手続きをして、最後の還付金の額をみてビックリしました。
16万以上もらえるはずが、たったの4万しかないのです。
え!ちょっと待って！
なんで4万なんだよ！
私もひとつだけ疑問に思っていた手続きがありました。
何故かすでにパソコンで入力している外交員報酬をもう一度入力しているのです。
おそらくこれだと思っていたので、年を取っている男性社員に聞いてみたところ、私が疑問に思っていた手続きが問題だったそうです。
そりゃプラスになっている外交員報酬を二重で入力したら、収入だけが増えちゃうから、還付金が減るのも当然です。
今回の税務署の女の子のミスに気がついたのも、外交員報酬の還付金は10%戻ってくるって知ってたからです。
160万も経費で申告して、4万しか戻らないのはあり得ないので、もし担当が若い人であれば、上司に確認させるようにしましょう。
あと、このミスで筆者は怒らなかったよ。人格者だからね(笑)
まとめ
今回の記事のサラリーマン大家の確定申告はいかがだったでしょうか？
私は事業所得の還付申告と不動産所得の確定申告の2つの項目を申告するにあたって、複雑なのかなと思っておりましたが、思ったより簡単でよかったです。
今年は赤字になったので白色申告で良かったのですが、来年からは黒字になる可能性が高い為、税金が取られないように青色申告をしていきたいと思います。
不動産投資は赤字になってもサラリーマンの節税対策ができる魅力的な商品です。ただ不動産投資の目的は赤字にすることではなく、儲けることですのでそこを意識して投資をしていきましょう。
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