ワンルーム投資の不動産取得税が高いは本当?購入前の計算法と注意点とは


ワンルームマンション投資を行う上で、ほぼ確実に必ず請求されるのが、不動産取得税です。

ワンルームマンション投資の不動産取得税の目安は大体10万~30万円で、購入後から半年たった時に請求されます。

これはファミリータイプのマンションよりも高い数字です。

この辺の説明が曖昧な不動産屋もいるので要注意。

私もワンルーム投資を始めたときに、不動産取得税が一体いくら請求されるのか?とよく計算したものです。

結局、日本財託で購入した中古マンション(19㎡)も10万円の取得税が請求されましたので、新築ワンルームマンションの場合はもっと請求されるでしょう。

投資なので、レントロール(収益性)を見るのと同時に、経費がいくらかかるかを購入する前に知ることは重要です。

今回は私の失敗談も踏まえ、ワンルームマンションを購入する前の不動産取得税の計算方法と注意点をご紹介させていただきます。

注意

今回ご紹介する方法は、公課証明書・評価証明書を取得できないことを前提に計算しているので、概算になります。

不動産取得税の注意すべき2つのポイント

1階がお店だったりする物件は土地の取得税が税率が3%ではなく4%で請求される可能性がある。

 

不動産取得税の計算方法は以下の通りになります。

建物の場合は固定資産税評価額×3%

宅地の土地の場合は固定資産税評価額×1/2×3%

になり、どちらも3%の税率が利用されておりますが、これは居住用の土地・建物に対して課税される税率です。

1階も居住用の部屋であるワンルームマンションであれば問題ありません。3%の税率になります。

しかし1階が店舗(スーパー・飲食店)の物件の場合、自治体によっては居住用以外の土地とみなされる可能性があります。

居住用以外の土地の不動産取得税は、4%で請求されます。

すると若干ですが、不動産取得税が高くなるので、1階店舗の物件を購入する場合は、多めに不動産取得税がかかると思っておいたほうが良いです。

注意

不動産取得税は国が課税する税金ではなく、都道府県が課税する地方税です。最終的には都道府県の判断になります。


 

要注意!建物の減税措置1,200万円・宅地減税がワンルームマンション投資だと使えない(ファミリータイプの物件より高くなる。)


出典:三井のリハウス

 

ワンルームマンションの要注意物件がコレ!

建物の減税措置が使えないんですよ。これにより確実に不動産取得税が課税されます。(新築戸建ての場合はこの減税措置で課税されない場合がほとんど)

ワンルームマンションで40㎡以上の物件はまずありませんから、建物の不動産取得税の計算式は「建物の固定資産税評価額×3%」で確定になります。

更に、建物の減税措置が使えないと、宅地の減税措置も連動して使用することができません。(かなり高くなります。)

よって宅地の取得税の計算も「宅地の固定資産税評価額×1/2×3%」になります。

ただ都道府県によっては、1,200万円以外の減税措置がある可能性があるので、購入前に購入するワンルームの所在の都道府県に確認する事をお勧めします。

 

注意

建物の評価額が高いワンルームマンションを購入してしまうと、あっという間に30万円を超えてしまいます。(建物評価額が1,000万円)の場合

新築戸建てとは違い、木造ではなくRC造の為、評価が高く不動産取得税が高くなりがちです。

新築ワンルームマンションは一番評価額が高いので、半年後の請求に要注意です。


購入前に税額が知りたい!ワンルームマンション投資の不動産取得税計算法

土地は路線価で調べることができる。


 

不動産取得税の土地の計算は、路線価を使うことで土地の不動産取得税の概算を算出することができます。

この記事を読んでくれている人は路線価を知っていると思っているで路線価については解説しません。

ここで要注意なのは、ワンルームマンションは世帯数で土地の持ち分を案分しているのか、面積案分なのかによって計算方法が変わってきます。

ここでの説明は、総世帯数の案分で計算していきます。

土地面積については、ネットで取得できる上、販売図面などに書いてある土地の面積を利用しましょう。

路線価の便利なところは、国が相続税を算出する際に使用する計算方法で、路線価は市場価格の80%と定められおります。

不動産取得税・固定資産税・都市計画税の計算に使用する固定資産税評価額が市場価格の70%になるので、

割り戻しで計算すると路線価格×87.5%=「固定資産税評価額」という公式になります。

実際に計算してみます。

路線価から土地の不動産取得税を求める方法 例

*前面道路100万円に200㎡の土地の路線価格は2億の宅地、総世帯数30世帯の20㎡のワンルームマンションを購入する場合

まず路線価格2億を固定資産税評価額に変換すると2億×87.5%=1.75億になります。

不動産取得税を計算を計算すると、1.75億×1/2(宅地減税)×3%=262.5万円になります。(これを一人で持ってたらこんな金額を払わないといけません)

30人で共有なので、262.5万円÷30=87,500円が一人当たりの不動産取得税です。

建物の減税措置が使えないので、宅地の減税措置も連動して使用することができません。


約87,000円~9万前後の土地の取得税が請求されるわけです。(減税措置が使えないとね。)

取得税・管理費修繕積立金などの高騰リスクを考えるのであれば、総世帯数が多いワンルームマンションを購入することをお勧めします。

 

 

建物の場合は2通りある

新築の場合は固定資産税評価額が出ていないので売買価格から算出する



新築物件の場合は、建物の固定資産税評価額が出ていないので、売主である不動産会社も正確な金額を算出することができません!

いきなり自分が思っていた想像以上の金額を請求されてしまっても困ると思うので、購入する前に販売価格から建物の固定資産税評価額を算出してみます。

路線価から新築ワンルームマンションの不動産取得税を求める方法 例

*前面道路100万円に200㎡の土地の路線価格は2億の宅地に建設されている20㎡の2,480万円で購入したとします。

販売価格の2,480万円はあくまでも(土地+建物)の金額です。土地代金を算出してみます。(概算)

まず路線価格2億を市場価格に変換すると2億×125%=2.5億になります。

30人で共有なので、2.5億÷30人=833.3万円(約833万円)が一人当たりの土地価格です。

2,480万円ー833万円=1,647万円が建物価格になります(市場価格)(坪270万円とかなりぼったくられている気がするが・・一等地ならあり得る)

1,647万円を固定資産税評価額に換算すると1,647万円×70%=1,153万円です。

1,153万円×3%=34.58万円(不動産取得税)になります。


注意

不動産取得税を計算する固定資産税評価額は1年目に20%減少します。コチラの84ページ参照

実際には1,153万×80%×3%=27.64万円になる可能性が濃厚ですが、新築ワンルームの物件は高めに不動産取得税を見積もっておいたほうが良いでしょう。


 

中古の場合は固定資産税評価額を事前にチェックしておく


 

中古のワンルームマンションは新築ワンルームと違って、すでに固定資産税評価額を公課証明書・評価証明書を取得すればほぼ正確に計算できるうえ、築年数によって減価償却されているされているので不動産取得税がかなり安いです。

売主業者・個人の方から固定資産税の額を聞くのと同時に、不動産取得税の評価額をチェックするのが良いでしょう。

建物の固定資産税評価額(確認した額)×3%=建物の不動産取得税額になります。

親切な不動産屋であれば、計算して不動産取得税の概算を教えてくれます。

路線価を使った土地価格の算出・税金の算出はコチラ

路線価で土地価格がわかる!相場と固定資産税の簡単な計算方法とは


 

不動産取得税を計算してくれる便利なツール

 

東京都主税局で不動産取得税の計算ができるツールがあったのでご紹介します。

不動産取得税計算ツール

固定資産税評価額が出ていない新築物件・共同住宅の取得における、家屋の特例控除額及び土地の減額額の算出などの計算はできないものの、不動産取得税を計算する上で1つの参考になるかと。

上記の計算で納得がいかなければ、ぜひお使いください。

まとめ

ワンルーム投資の不動産取得税が高いは本当?購入前の計算法と注意点 まとめ

☑ワンルームマンションの不動産取得税の目安は中古で10万、新築で15万~30万円程度の取得税が購入後半年後に請求される。

☑ワンルームマンションの不動産取得税の最大の注意点は「土地・建物」ともに減税措置が使えない!だからワンルームマンション投資の不動産は高い

☑路線価を使用することで、固定資産税評価額・市場価格を概算で算出する事ができる。路線価×87.5%×1/2×3%÷共有持分=土地の不動産取得税がわかる。


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元住宅営業マン秋

新築戸建ての場合は、不動産取得税がかからないため家を購入してから投資を始める人にとっては無縁な税金だったかもしれませんが、ワンルームマンションは必ず不動産取得税が掛かります。

特に新築ワンルームマンションの税金が高いので、上記の計算式である程度概算を計算してから購入したほうが良いでしょう。

参考になれば幸いです。


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