土地の建築条件を外せるの?元不動産屋が条件外しの裏技と費用相場を解説


土地を探しているといいなって思った土地が大体条件付き売地だったってことはありませんか?

条件付き売地の所有者は大体建売業者で、主に建築確認申請が下りるまでの間に販売している土地です。

私も元建売業者(売主)時代の時は、多くのお客様・ハウスメーカーの営業から条件付き売地の土地を売ってくれ!とお願いされましたが、ほとんど断ってきました。(社長にも話を上げてません。)

そもそもね・・・お願いする人の多くの人は、交渉する前提条件がおかしいんです。

建売業者が条件外すメリットが全くないんだもん。

それは売らないよね。(こっちだって売りたいんだけどねぇー)

今回は購入者目線ではなく、元不動産屋が条件付き売地を取り扱っていた業者目線で、条件付き売地の条件外しの裏技と具体的な交渉費用の相場について解説します。

元住宅営業マン秋

私はこれから紹介する方法で、建築条件を2件外したこともあります。

建築条件を外すのは非常に難しい作業になります。最終的には売主次第なので100%うまくいくとは保証できません。

ただ多くの業者はこれからご紹介する裏技の内容通りに交渉すれば、条件外しの交渉の土台には乗れます。

建築条件売地の条件を外すなら

1棟現場を狙うべし!分譲地は景観を損なうので断られる(裏技その1)


 

一番重要なポイントがコレ!多棟現場の分譲地ではなくて、1棟現場の土地を狙いましょうって話です。

1棟現場が良い理由

☑分譲地の景観を大きく損なわない!(建売分譲地に1件だけ違うメーカーの家があったら最悪)

☑1棟現場の物件は販売コストが高くつくため、すぐに利益になるなら早々に手放したい


建売業者は分譲地(1つの街)を作る意識で販売している会社が多く、特に地元の建売業者・工務店はその意識がとても強いです。

なぜなら、その分譲地がその業者の実績・ブランドにもなるので、分譲地を多く持つことは販売戦略上最も重要なことなのです。

そんな中で1件だけ別のハウスメーカーの住宅があるのは論外!

実際私も多くのお客様に過去の実績の現場を案内していた時がありましたが、なぜか私のトークよりも安心していただけるんですよね。それだけ実績は大切です。

よって分譲地はよっぽどの法外な交渉金額でない限り100%無理です。建築条件を外すメリットがありません。

1棟現場の物件を交渉する理由としては、販売コストが分譲現場に比べてめちゃくちゃ高くなります。

例に挙げると、1棟現場と5棟現場があった場合、SUUMOなどに掲載する費用は1棟当たりではなく、1現場当たりにつき課金されます。月3万円だった場合、1棟現場の広告費は月3万円になりますが、5棟現場は月6,000円で済むのです。

どっちの物件を先に手放したいかわかりますよね。

補足

2棟現場で既に1つが売れており、残り1棟で土地だけ余っていた場合も建築条件外しの交渉できる可能性もあります。

また1棟現場の場合、未公開時の時期販売物件の時でも建築条件外しの交渉ができます。


 

不動産屋の閑散期(7.8月)を狙うべき。(裏技その2)


 

不動産屋の閑散期は7月,8月と言われております。なぜなら夏は暑くてみんな家を見学・買いに来ません。

熱い時期ではなく涼しくなってくる9月10月11月が不動産屋の第2の繁忙期と言われているわけです。

繁忙期にわざわざ売れる建売住宅の建築条件を外すメリットはありません。

建築条件を外したいのであれば、売れない時期の閑散期を狙いましょう。

不動産営業マンは毎月数字に追われております。繁忙期と言われる時期は比較的数字を達成しやすいのですが、閑散期と言われる夏は、数字を作るのが非常に難しくなります。てか作れない人が多い。

閑散期に建築条件を外したいというお客様が現れたら、売主側の営業マンも繁忙期と比べて建築条件外しに必死になってくれるでしょう。

これを利用しない手はないです。

そういう意味では、資金ぶりに困っていないパワービルダーの建築条件外しよりも、資金ぶりに困っている地元の工務店(10棟ぐらいしか建てない会社)の方が成功率は上がります。


 

ただで建築条件を外すことはない。最低でも500万円以上のUP

上記の2つの裏技をご紹介させていただきましたが、やっぱり条件を無料で外すってことは絶対にありません。

多くの人は30坪の土地に坪5万円~10万円上乗せすれば条件外せると思っている人が多く、その証拠に300万円プラスすれば条件外せるとか書いてあるサイトがありますが、100%無理です。

断言します!

大手パワービルダーは販売価格の最低20%~30%が利益ですよ・・3,000万円の物件だったら?

ね。300万円がいかに安すぎるかってことですよ。

建築条件を外したいのであれば、最初の交渉テーブルとして、条件付き売地の価格+500万円は必要でしょう。

建築条件を付けている業者の多くは土地で利益を取らず、建物で利益を取ります

土地を相場(利益を乗せていない)状態で販売活動をして、土地が安いと思って釣れたお客さんを建物を大きく大きく建ててもらって利益を取り、建物の建築確認が下りれば、いつもどおり建売で売ればいいんです。

別に建築条件を外さなくたってOK

300万円程度プラスすれば建築条件を外すのは無理な話なんですよ。

ここを間違えると売主から全く持って相手にされなくなります。

ハウスメーカーなどの営業だけで交渉してもダメ!絶対に購入者も一緒に同席する事。


よくハウスメーカーの営業マンだけで、条件を外してくれって交渉されておりましたが、これを行う理由が全くもってわかりません(笑)

売主からしてみれば・・・

舐めてるの?

売主の営業マンは、購入する人の顔も見えず、買うか買わないかわからないの交渉を相手にしている暇はありません。

購入者側からしてみれば、条件が外せるってわかってから購入を検討したいという気持ちもわからなくないのですが、建売業者からしてみれば、建築条件を外す=契約条件が決定しないと外せないわけです。

だからこそハウスメーカーの営業マンだけでなく、購入者にも来てもらって、この金額なら買うという購入申込書を先にもらってから社長や上司に建築条件をはずせるかの交渉をするわけです。

購入者が交渉の場にいない!は論外なんですよ。

購入したい意思が見られないということで売主は相手にしません。別にほかにも購入者がいるのです。(厳しいことを書きましたがこれが現実なんです。)

というのも建売業者は建築条件を外す事で融資の面でリスクを負うことになるからです。建売業者が土地を購入するときは銀行からお金を借りているのですが、建売用地の購入資金として融資をするわけです。

しかしふたを開けてみれば、建築条件を外して土地転がし(転売)に資金調達目的が変わっているわけですよ。

こうなると銀行からしてみると融資するのに不安が残りますよね。

建築条件を外すのは簡単だと思われているかもしれませんが、建築条件を外すことで融資の面のリスクを負うことになります。

どうしても建築条件を外してほしい土地があるのであれば、建築条件を外してもらう交渉をハウスメーカーだけに任せっぱなしにせずに、購入者も同席し、建築条件を外してほしいという意思を示してほしいのです。

売主担当の営業マンも購入の意思が見られれば、最大限協力してくれます。(少なくとも私はそうだった)

まとめ

建築条件外しの裏技と費用相場 まとめ

☑建築条件の外し方の裏技は2つ「分譲地ではなく1棟現場を狙う」「閑散期7月・8月の夏に交渉する」

☑建築条件外しの費用の最低相場は建築条件の土地価格+500万円は必要。300万円上乗せだけでは100%建築条件を外してもらえない。

☑ハウスメーカーだけでの交渉は全く持ってお勧めできない。購入者の購入する意思がわからない為、売主が建築条件を外し交渉もしてくれない。条件外しの交渉は購入者も一緒に行くべき。


一般消費者目線の記事が多かったので、今回は元不動産屋だった経験から業者目線で書いてみた記事です。厳しい内容も含まれていたかと思いますが、これが現実。むしろもっと厳しいかも・・

建築条件付きを建築条件を外すと一般的な相場よりも1.2倍~1.3倍ほど高くなります。

せっかく購入する住宅なので、土地にこだわりたい気持ちもわかります。

ただ土地にこだわり過ぎた結果、予算オーバーで建物が希望するプランで建てられなかったり、住宅ローンが払えなくなったりするのは本末転倒ですよね?

土地・建物・資金計画のバランスが明らかに悪かったら建築条件を外すことをあきらめる勇気も必要です。

最後までご覧いただきありがとうございます。下記の記事も参考になります。


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