不動産の残代金決済時は、銀行の営業時間及び権利移転する際の法務局が平日しか営業していない為、不動産売買の残金決済は必然的に平日のみとなります。
多くの方は平日仕事にでないといけないところを、休みを取ったり半休を取って、残金決済に来てもらっております。
でも人にによっては、1時間ちょっとぐらいしか残金決済の時間がとれず、すぐに仕事に戻らないといけない重役な方だっております。
ただそんな方でも決済を行う為には原則銀行に来てもらう必要があります。
早く仕事に戻らないといけないので、チンタラ残金決済をやっている暇がありません。必要手続きをさっさと終わらせて仕事に戻る必要があります。
今回は初めて不動産売買時の残金決済の流れと、特に仕事が忙しい人向けて、残金決済の時短ワザをご紹介させて頂きます。
当日銀行で何するの？不動産売買決済時の簡単な流れ
不動産売買時の残金決済で行うことは以下の流れになります。
☑銀行の振り込み用紙・払い出し伝票作成（住宅ローンの実行の準備）
☑司法書士による登記の委任状作成（所有権移転・保存・抵当権設定）
☑売主からの物件の設備説明書の説明、鍵の受け取り
☑融資が実行されたら、各部署へお支払い。
☑火災保険に加入の契約手続き
残金決済の主な流れは上記の5項目で構成させております。銀行も混んでおらず、売主・仲介会社がミスを起こさなかった場合は1時間程度で終わります。
万が一の事に備えても1時間半見ておけば完璧。（1部時期は除く）
決済に来る人は、「売主・仲介会社・保険代理店の担当（契約すれば）・司法書士・売主の借り入れ銀行先の人（抵当権抹消）・買主（あなた）」の大体5人～6人ぐらいで、銀行の1室を借りて決済をします。
では細かく解説していきます。
銀行の振込用紙・払い出し伝票の記入（お金の送金の準備）
住宅ローンのお金があなたの口座に入ったら、残代金や諸経費を払う必要があります。
「払い戻し伝票」と、「振込依頼書」を記入しなければ、銀行は払い先に送金できませんので一番に伝票を記入する必要があります。
払い出し伝票の記入することで、住宅ローンが入ったあなたの口座からいくら引き落とすかを指示することができます。
振込依頼書は物件の残代金・仲介手数料を指定する口座に振り込みますから、その際に必要になります。
サクッと作成するのもよし！仲介会社によっては事前に用意してある場合があります。（時短）
司法書士の登記の委任状記入・登記に関しての説明
まず最初に行う事は、購入した物件の所有権移転・保存などの登記をする際に、あなたの代わりに司法書士が登記を行いますという名の委任状を作成するところから始まります。
この委任状が無いと、司法書士の書類がすべて揃わないため、住宅ローンの実行が行えません。
委任状に使う印鑑は認め印でもOKですが、できれば実印で押印しましょう。
必要書類が揃えば、住宅ローンの実行がされます。
委任状を書き終えた後に、登記に関する説明があります。
あなたに登記が上がった事を証明する登記謄本と、権利書である（登記識別情報）があなたの元に配達書留証明付きで送られてきます。
あなたの引っ越し日などを確認して司法書士が登記簿を送りますから、届いたら紛失しないようにしましょう。再発行できない書類です。
売主から取り扱い説明書の引き渡し・鍵を受け取る。
住宅ローンの融資実行・指定された口座への振り込み（売主・仲介会社）には20分～30分程度時間がかかります。
融資実行までの時間を利用して、物件の説明書の説明、鍵の引き渡し・住所のプレートなどを渡します。
説明書の有無や、所有者はがき（特定保守製品）の説明はここで受けることになります。
大手仲介会社の場合は、取引完了書という書類を作りますから、この間にサクッと作成します。
融資が実行されたら各部署へお金を払う。
住宅ローンが実行されて、送金完了・現金で支払う諸経費の支払いを行います。
主に登記費用を現金で引き出ししますので、司法書士に登記費用をお支払いすれば、作成した委任状をもって登記しに法務局へ向かいます。
火災保険などの打ち合わせがあれば、残金決済が終わってから行う。
あなたが火災保険を決済日当日に契約するのであれば、残金決済のお金をすべて払い終えた後に火災保険の契約手続きを行います。（振込伝票の記入で、すでに火災保険料も支払っておく）
このときには売主は帰りますので、仲介会社と火災保険の担当者と打ち合わせすることになります。（当日契約だと決済の時間が長引くので、事前に申し込みをするのがオススメ！）
残金決済当日に必要な持ち物
☑認印（銀行印）
☑実印
☑通帳（カード）
☑本人確認（免許証・住基カード）
☑印鑑証明書（銀行にすでに渡しているなら必要なし）
☑権利書（コレは忘れたらダメな奴！）
☑印鑑証明書
☑認印（銀行印）
☑実印
☑本人確認（免許証・住基カード）
残金決済をトラブル無く早く終わらせる為には忘れ物厳禁です。
過去にお客様が権利書を忘れて取りに帰ったことがありますが、残金決済の時間が3時間ぐらいかかってしまいました。
こうなったら最悪なので事前に準備を整えておきましょう。
残金決済を速攻で終わらせる3つのコツ
大安・給料日（10日・25日・月末）に残業決済を行わない。
残金決済を早く終わらせるためには、住宅ローンの実行の時間が早いかどうかですべて決まります！！！
不動産売買というのは縁起が良い日である「大安」に残金決済が集中し、給料日に定められている（10日・25日・月末）は送金の量も多いので、住宅ローンの実行にも時間がかかります。
大安や給料日に決済を行うと、住宅ローン融資実行までに2時間以上かかる場合もあり、残金決済に3時間かかったケースも希にあります。
忙しい方はこういう日に決済を行ってはいけません。
早くトラブル無いようにちゃんと残金決済を行う為には、銀行が暇な日に決済を行うのが条件になります。
銀行が暇な日というのは「仏滅」など縁起の悪い日や、月の始め・月の中旬ごろです。
この日を狙えば、残金決済が1時間以内に終わることも珍しくありません。
ただ仏滅に縁起の良い不動産売買を行うのは少し気が引けるますので、「先勝」の月初め、月の中旬の午前中に行えば、縁起も良いし、早く決済も終わって一石二鳥です。
最高の時短技：登記費用・その他諸経費を現金で持ってくる。
これは人によってできるできないがありますが、100万程度のお金を当日現金で持ってきてもらう方法です。
司法書士・その他関係諸経費は振り込みでは無く、現金で支払うことになります。（振込手数料の削減の為）
銀行で払い戻し伝票を使って現金で引き出すというのは、銀行にとって1手間増えてしまうことになります。（送金・現金引き出し）
現金引き出しが無くなれば送金だけで済みますので、銀行の手続き上で住宅ローン実行よりも早く終えることでき、現金で持ってきた諸経費関係をそのまま支払先に払ってしまいます。
この方法を使って、私は通常1時間程度かかる決済を最短で25分で終わらせた事があります。
どうして忙しい人は、現金をそのまま持ってきてもらい、振込依頼書を事前に記入しておくだけで、当日の残金決済の時間を大幅に短縮することができます
ただ、現金で大金を持つと言うことは、盗難リスクも上がってしまいますから、怖くてできないと言うことであれば無理してやらなくてもOKです。
仲介会社と相談の上、ご検討ください。
火災保険は事前に申し込みをしておく。当日は振り込みだけにする。
火災保険を住宅ローンの実行が終わった後に契約すると、火災保険の契約前の重要事項説明で10分、特約選びの確認・選択で5分かかりますから、総時間にして15分～20分程度残金決済で多く時間を要してしまいます。
決済後すぐに仕事に行かなければならない人は、事前に火災保険を申し込んでおきましょう。
当日に契約するための時間は不要になります。
火災保険を決済事前に申込をしても、契約日は決済日当日16時からになりますから、事前に申し込みをするのには全く問題がありません。
火災保険に加入するときは、下記の記事の方法を利用すれば、保険料をかなり安くできます。
まとめ
☑不動産残金決済は通常であれば1時間程度で終わる。長めに見ても1時間半程度見ておけば完璧。
☑残金決済をトラブル無く早く終わらせるコツは「給料日・大安で決済しない」「火災保険は事前に申込しておく」「諸経費支払い予定のお金を現金で持ってくる」の3つ！最短で30分以内に決済を終わらせることは可能！
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余談ですが、不動産営業マンの仕事ができる・できないを見るときは、残金決済を段取りよく、早く終わらせられるか？を見ております。