宅建士を取ったらいきなり独立開業ができる?失敗から学ぶ成功する為の3つの準備


突然ですが宅建士を勉強するにあたって独立を考えたことはありますか?宅建士を取った筆者秋はもちろん!

独立を考えております(笑)

もちろん不動産業でです。

宅建士は独占業務として、「重要事項説明書の説明」「重要事項説明書の記名押印」「契約書への記名押印」の3つは宅建士の資格を持っていないとできないですけど、逆に宅建士さえ持っていれば契約するができるので宅建士の資格さえあれば独立は可能なんです。(失敗するかは別)

でも多くの宅建士は独立をしません。毎年3万人も合格しているのに独立となると極端に数が減ってしまうのです。不動産業で独立するというのはご存知の通りベリーハードモードなのです。

リアルビジネスはめっちゃ厳しいですよね。

まあ普通にやったら失敗するでしょう。

今回は宅建士を取ってすぐに独立を計画している方及び独立を考えている人向けに、宅建士からの独立失敗事例及び失敗例から学んだ成功する為の準備をシェアします。

住宅営業マン秋
私は着々と失敗例を学びながら独立に向けて準備を進めております。知り合いの起業家及び先輩経営者から学んだ事なので、宅建士と取って独立したい方には参考になると思います。

そもそも不動産業を独立する前に最低でも開業資金300万円はありますか?


不動産屋で独立して営業を行うためには最低でも「保証協会加入」及び「宅建協会加入」「事務所の諸経費」「事務所の内装費」にお金がかかります。

不動産業を始める際には、営業保証金として本来であれば1,000万円の供託が必要なのですが、保証協会に加入することで、弁済業務保証金として60万円で済みます。

宅建協会に加入することで、契約書や重要事項説明書のフォーマットを使用することができたり、また不動産のホームページであるレインズを見ることができます。☜レインズが見れないような不動産屋は正直かなり厳しい。宅建協会に加入するのも60万円の入会金が必要になります。

また宅建士とは別に、宅建業を行う場合は免許が必要になります。免許を申請する場合、都道府県知事の場合は3,3万円の費用が掛かります。最初から他県で多店舗展開を行う方は国土交通大臣免許になりますので、9万円前後の費用が掛かります。

更に事務所代・内装費の費用はいくらになるかというと、下記にて引用させていただきます。

・敷金、初期賃料、内装工事費
・事務家具、OA機器費
・通信費(電話・インターネット開設費含む)

事務所一ヶ所を開設する際の初期費用です。

物件費用をトータルで100万~300万円、機器費用を20万(PC・家具等を自前で用意)~100万円、通信費を5万~10万円程度として見積もって、およそ125万~410万円とします。

出典:http://saitama.zennichi.or.jp/column/independent-funds/

ここでは最低限度の125万としてみますが、良い立地の物件を事務所として借りる場合は、敷金礼金等及び3カ月分の家賃前納を含めるとあっという間に100万円は超えてしまいそうです。

ここまでの総トータル費用は

125万(事務所代)+60万円(弁済業務保証金)+60万円(宅建協会に加入)+3.3万円(免許代)=約250万円

残りの50万円はホームページ作成及びSUUMOへの掲載などの広告宣伝費を含めると、最低でも300万円は必要にはなりますね。

忘れてはいけませんが、300万円の運転資金の中では売れなかった時の生活費は全く含んでおりません。

宅建士を取って独立した方の失敗を見た結果、失敗する4つの理由

会社の看板の力で売れていたにすぎない。最初の1年間は無収入だったこと。更に東京都内以外で開業すると土地価格下落により手数料が減っている。


不動産屋から独立して失敗する多くのパターンがコレですね。

サラリーマン時代に結構売れていた人などに陥りやすいのですが、お客様が購入してくれたのはすべて自分の力だと過信し過ぎた為に独立し、独立後全く売れずに撤退するパターンです。

多くのお客様が不動産という高額の商品を購入するには、まず信頼を勝ち取らなければなりません。そして最初の信頼を勝ち取る部分というのは会社の看板になります。会社の看板が大きい会社(大手不動産屋)は極端な話営業マンのスキルがあまりなくても売れます。反響数が多しね。

しかしそういう人が独立すると、会社の看板のおかげで集客できていたものが、独立することで集客が全くできなくなります。お客様の立場からすると、免許取りたての会社からわざわざあなたを選んで購入したいかというと、よっぽど良い物件情報がない限りあり得ないですよね。

冷静に考えればわかるのに、独立するとこのことを忘れてしまっている方が多いのです。現に失敗談をみているとこのケースがほとんど・・・・

不動産を始める際はまずはお客様より同業他社の横のつながりから作り始めなければいけません。仲良くしておくことで売主から物件を回してもらえるかもしれないからです。どうしても人間関係を構築するのには時間がかかります!!最低でも1年間は無収入だと思って独立したほうがいいです。

(ブログだって1年間は無収入という気持ちで始めないといけないのですから・・・リアルビジネスなんてもっと難しいですよね。)

また地方の土地価格の下落により、仲介手数料が減っていることを忘れてはいけません。仲介手数料は販売価格からのパーセンテージで決まってしまうので、多くの手数料を取るためにはある程度の土地価格が高いところで開業しないと、いつまでたっても収入が増えないということにもなりかねます。

人を雇ったり家賃が高いところに事務所を構えると固定費が高くなり、収入を圧迫して失敗してしまう。

たまたま報酬が出たり、仕事が集中したりすると、人を雇ってみようかなと思ってしまうかもしれませんが、安易に雇ってはしてはいけません。人を雇ったからといって売り上げが2倍になることはよっぽどのスーパー営業マンを雇わない限りあり得ないからです。

ビジネスの心理学というサイトで多くの起業家をサポートしている株式会社パーソナルプロモートの代表取締役の相馬さんも安易に人を雇うと失敗するといっております。

人を雇ったり、事務所を大きくしてしまったりすることが、なぜ失敗の要因になるのかよくわからないかもしれません。

たとえば、自分1人で仕事をしていて月商で100万円になったとします。さらに人を1人雇えば月商200万円になるでしょうか? そんなわけありませんよね。

もちろん、スゴ腕の営業マンを引き入れることができれば売上が2倍になることもあるでしょう。しかし、それはレアなケースです。

起業して、成功して、成功し続けるために大切なのは「利益を上げ続けること」です。しかし、人を雇ったり事務所を大きくしたりすることは、固定の支出を増やす行為ですから、利益そのものを削ることになるのです。

売上が増えて余裕があるから人を雇ったつもりでも、実際に人を雇うと固定の支出が増えて余裕がなくなり、今まで以上に利益を上げなければいけない、という状況に陥ってしまうのです。

出典:ビジネスの心理学

1人でやっていたからこそうまくいっていたことが、2人・3人と増やしてしまうと、利益を圧迫し失敗します。また事務所を安易にグレードアップさせて固定費を上げてしまうのもダメです。

本当に忙しいと思ったときは、人を雇うのではなく、一時的な外注を使うなど、固定費ではなく変動費にする事が大切です。最初は変動費で何とかならないかなと考えるべきなのです。人を雇ってしまうと安易に解雇もできないので、ずっとかかってくる経費になってしまいます。

宅建業法以外にも、契約実務を知らない・パソコンによる契約書作成などができないだと厳しい。


未経験から不動産業を始めると、収益性以外にも実務も覚えなければなりません。宅建士をとっても知識だけでは独立できるほど甘い世界ではありません。

現に不動産営業マンは宅建士の資格よりも契約数の方が大事です。極端な話重説は宅建おじさんに説明させればいいんですよ。☜ここで言いたいのは実務経験がとっても大切ってこと。

未経験で宅建業を独立した人の体験談を引用させていただきます。

不動産業は法律の他パソコンも覚える必要がある

不動産の仕事は、借主と貸主の間に入ります。入居の申込の時だけでも気苦労はあります。
入居の申込があれば大家さんに空いているか確認し、相手がどんな人か確認し、空き部屋を案内します。それで契約前に重要事項の説明をし、契約時に契約書を作成し、敷金などを預かり大家さんに渡します。賃貸契約書も
自分の貸家の分は手書きでできますが、仕事で頼まれは他の人の分は組合指定の賃貸契約書で作成します。

苦手なパソコン作業をしなければなりません。

また時々しか不動産のお客さんは来ないのですが、そのめったに来ない入居希望者も貸家を見るだけで、なかなか借りてくれない のだそうです。

その度に、いちいち入居者の身元確認、大家の空き部屋の確認の連絡をして案内することに、疲れてきてしまったようです。これが不動産屋の仕事だから当たり前のことです。

不動産屋が今の時代パソコンで契約書を作るのは当たり前です。実務経験で重要事項説明書及び契約書を作っている私からしてみれば1時間~2時間程度で作成することは可能です。これは不動産屋からしてみれば普通のレベル

しかし宅建士の資格を取得したばかりだとそうはいきません。不動産屋って結構パソコンに詳しくないと契約書はおろか、広告チラシも作れないので、本来お金になる集客活動をしなければならないのに、お金にならないパソコンを覚えることから始めてちんたらやっていると、あっという間に運転資金が底をつき、廃業に追い込まれてしまうでしょう。

失敗談から見えてきた宅建士が独立して成功する為の3つの準備。

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不動産売買以外の収入源をもってスタートする事。(売れない時期にも収入源があることを前提)


不動産独立を行う場合は、1年間はお客様が来ないものとして考える必要があります。多くの方が1年以内に運転資金が底をつき廃業しているので、まずは1年以上戦えるようにしておく必要があります。

売買での収益が1年間売り上げ0だったらどうするか・・・・

1.サラリーマン大家になって、家賃収入というインカムゲインを作ってから独立する。

2.インターネット広告で月の生活費を稼いでから不動産業に独立する。

の2択が現実的なのかなと思っております。今私が行っている戦略です。これらの収益がまとまったお金になれば、極端な話1円も売れなくても、毎月の広告収入及び家賃収入でなんとか戦っていけます。収入があるのとないのでは精神的な安定も違います。

不動産会社に挨拶まわりをしているときにあなたはどっちのタイプとお付き合いしたいですか?

1.物件クレクレと失礼でもとにかく稼がないといけなくて精神的にも追い詰められている社長。

2.物件を求めてはいるけど、精神的な余裕もあり、紳士的な社長。

よっぽど変わっていない人であれば、2の人ですよね。精神的な余裕から結果としてお付き合いすることができ、仕事に繋がるってことです。人間関係構築するのには時間が一番かかるので、その間に収入を確保できるかが成功か失敗の分かれ道でしょう。

また売買か賃貸で迷うかと思いますが、人がいないなら売買1択です。

賃貸は内見して写真撮ってホームページに載せるなどの作業量が多いのに対して仲介手数料は家賃の1カ月分なんてリターンが少なすぎます。人がいないのであれば売買1宅です。

不動産経験を最低でも2年間学んで、実務・パソコンで広告を一人で作れるようにしておく。ブログ運営は集客スキルを勉強する一番いい方法


不動産売買を行うためには、実務経験を行っていないといけません。むしろ未経験から独立すると、周りの不動産屋に馬鹿にされます。周りの不動産屋と付き合いができなければ、未公開物件を回してもらえない現実があります。それでは厳しい。

最低でも2年は学んで、実務以外にも、パソコンで広告を作ったり、ホームページを自分で作ることができれば、集客にそこまでお金をかけずに済みます。私は不動産屋の中では集客のプロなので、残念なホームページを作ることはありません。

ほとんどの人はなぜか集客スキルがないのに独立をしようとします。残念なブログさえ書いておけばOKみたいな・・

マジで不思議なんですよね・・・

アフリエイトなど学んでおけば、将来不動産屋で独立しても集客をすることが十分に可能だからです。

独立は集客ができれば、後は持ち前の営業スキルで決めるだけです。毎月1人契約できれば、仲介手数料が100万~200万円程度入ります。この状態に早く持っていく為にも集客スキルを独立する前に学ぶべきなのです。

人を雇っても売り上げが2倍になることは極めて難しい。人を雇うと固定費が上がる為、軌道に乗るまでは人を雇わない及び事務所も安いところでいい。

独立している人のブログをみるととにかくまあ~~固定費をさげろ!!ばっかりですね。

車なんてタイムシェアでOKなどと記載されております。確かにそうだなと思います。都内で営業をしたら案内以外で車はほとんど使わないですからね。案内の時に車を借りればOKですよね。

人を雇うのも同じです。忙しくなったら外注すればいいですよね。最悪マンパワーで乗り切りましょう。人を雇うと、人にかかる経費を稼ぐ方が大変です。

ある程度稼げるようになったら、自分が離れてもビジネスが回るように人を雇うべきなのでしょうけども、独立したての時は人を雇うと失敗します。

町の不動産屋に業者訪問を行って、収入形態を聞いてみると家賃収入とたまにの売買の手数料だけだそうです。

バブルの頃は町の不動産屋がいっぱいあったそうなのですが、生き残っている町の不動産屋と潰れていった不動産屋の違いは・・・

人を雇ったか雇わなかったかだそうです。

もちろん人を雇っていない不動産屋が生き残っております。

まとめ

宅建士の資格を取ってから独立するための3つの準備 まとめ

☑宅建士の資格を取ってすぐに独立できるほど甘い世界ではない。最低でも300万円と実務経験2年は必要。

☑失敗する多くの理由は、1年間無収入として計画しておらず、人を雇ったり事務所の費用が高かったりする。(固定費がたかい。)

☑失敗談から学んだ独立で生き残るための3つの準備は「独立前に不動産売買以外の収入を作っておくこと」「人を安易に雇わない」「実務経験・集客スキルを学ぶ」の3つは最低でも独立前にやっておくべき!!


住宅営業マン秋
やっぱり不動産事業で独立派ベリーハードモードだってことが改めてよくわかりました。宅建士を取った程度では到底独立は無理ですね。1年間は無収入だと思って、最低でも上記の3つの準備はしておきましょう。

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