再開発を行う川口駅東口は不動産投資の狙い目にならない3つの理由を川口市民が解説する。


川口駅東口から徒歩5分程度の川口銀座商店街に、約1.1haの巨大タワーマンション(29階建て)が2019年から着工し、2022年に完成するようです。

駅から5分、賑わう商店街の再開発である
出典:https://www.kenbiya.com/ar/ns/region/shutoken/3166.html

再開発されるタワーマンションの売主は野村不動産、施工会社は清水建設と大手どころが関わっているプロジェクトで、480世帯・1階~3階はオフィスや商業施設にするそうなので、川口銀座通りの活性化に期待がかかっております。

再開発が行われるで期待できるのが、土地高騰などの不動産投資の面で気になるところですが、私個人の見解では、この再開発に伴ってこの周辺が不動産投資の狙い目になるとは思えません。

というのは、川口市民の私からしてみれば・・・・・

なぜここ?

の一言です。(東川口駅や鳩ケ谷駅周辺で欲しかったよ!!その再開発)

川口駅東口の再開発で不動産投資の狙い目にならない3つの理由を、私の体験談を踏まえてご紹介させていただきます。

川口駅東口の商業施設はすでに飽和状態!開発はうれしいけど・・・家賃の高騰は見込めるほどではない


川口駅東口から徒歩5分圏内に「キャスティ・きゅぽら館・そごう川口」徒歩10分程度歩くと川口アリオ(イトヨーカー堂)の施設がすでにあります。さらに飲食店などであれば、川口駅前のきょぽら館の1階と2階は飲食店が立ち並び、本開発地の対面にだって、「松屋・すき屋・ラーメン屋」など多くの飲食店が立ち並んでおります。

野村不動産のマンションの1階~3階をお店にするということは、ものすごい規模のお店が立ち並ぶでしょう。しかしすでに川口駅には多くの飲食店や商業施設が立ち並んでいるため、商業施設が増えて便利になったって感じがあるわけでもなく、むしろスタバやマックが閉店するということに個人的にはショックです。

確かに開発されることで、野村不動産のマンションに住む入居者(480世帯)が増えるため、物件周辺のお店は潤うかもしれませんが、人が増えるといっても、物件を購入する人は野村不動産のマンション購入する人が増えるだけで、ほかの物件を借りる人・不動産を購入する人が増えるわけではないのです。

よって家賃の高騰は見込めない。

再開発が行われる周辺の「栄町・幸町・本町」はここ5年で、坪単価が50%以上上昇しているが、これ以上土地価格が上昇するのは考えづらい



本開発地の住所になる川口市栄町を中心に、幸町1~3丁目・本町1~4丁目などは私が入社して5年程度で、土地価格がずいぶん変わった気がします。昔はどんなに高くても買取価格坪100万程度だったものが、今では坪200万以上の物件もあるぐらいです。

ものすごい上昇率ですが、最近の販売状況(2018年現在)を見ていると、川口駅周辺で出たらすぐに売れた物件も、最近では値段が上がりすぎたせいか購入者の動きがものすごく悪い感じです。はっきり言ってこれ以上土地価格が上がると、物件を購入する人がいないのではと思ってしまいます。

もしここでの仮説が正しいとすると、高い土地の単価では売れませんので、不動産の値下げが始まります。

不動産投資に置き換えてみるとします。

値段が上昇している時に不動産を購入し、賃貸で貸していたとした場合、不動産の価格が上がっている状況であれば、どこの不動産も家賃が高いので、継続して住んでくれる可能性は高いです。(家賃は土地が上がっている方といっていきなり家賃は上げられない)

土地が上がっているときの賃貸経営はいいのですが、不動産の価格が下がると、家賃が安い物件が出てきます。

賃料が安い物件がでると、入居者が家賃の安い物件に住み替えしますので、次の入居者を早期に探すために、家賃を下げる必要があるのです。

家賃を下げることで、利回りが低下します。利回りが下がっている物件を売却すれば当然安い価格でしか売れないのです。

インカムゲインで不動産投資をする面で、川口市は人口は多いものの、土地価格が上がりきってしまっているので、都内と変わらない利回りでしか運営できないデメリットがあります。よって川口駅周辺での不動産投資はオススメできません。

所詮は川口・・都内じゃないんだから(笑)高くなりすぎ

(川口駅周辺でなければ、勝負できるかもしれないっす)

川口駅・西川口・蕨駅の入居者の属性は日本人が半分ぐらいしかいないよ。管理費が高い可能性あり


川口駅・西川口・蕨駅周辺で不動産投資を行う上で、必ず意識しなければならないことは、入居者が日本人じゃないってことです。

川口市の芝園団地ってご存知でしょうか?

芝園団地は3,000世帯の大型URマンションですが、そのうちの2,500世帯が中国人とクルド人という、日本なのに日本じゃないだとは思えないマンションです。(ポスティングチラシを中国語で作っている不動産屋もおります。)

ここで重要なのは、日本人であれば常識なこと(家賃を払う・値引きは控えめ・借りているものはきれいに使う・ゴミは分別して決められた日に捨てる)などが、外国の方の常識ではないということです。

外国の方を悪く言うつもりはありませんが、外国の方が住んでいる不動産を管理する不動産会社からすると、ゴミ出しのルールが守られていないなどのクレーム対応などが相次ぎ、通常の管理費よりも高い値段でないとわりに合わないのです。(さらに家賃滞納で、本国に帰国されたら最悪です。)

入居者が決まらないという空室リスクは駅前であれば、かなり軽減できるものの、管理の難しさが、ほかの地域と比べて出てくるのがこの川口市でもあります。

まとめ:不動産投資で川口駅は狙い目ではないけど、中核都市として変わる川口は、今後も注目を集めるのには間違いなし!


川口市は今年4月で人口が60万人を超え、川口市に新たな権利として2,000以上の権利が与えられるそうです。(市長が言ってた。)

そこで考えられるのが、保育所サービスの向上だと思うんですよ。(待機児童減らすってやつ)

人口が増えるということは、世帯数が増え、その分子供が増えます。今の時代は共働きがほとんどですから、保育所の抽選に落ちるってことは死活問題なんですよね。

この保育所・川口駅周辺にも作られると思いますが、鳩ケ谷周辺でも保育所が充実すると思うんですよ。現に鳩ケ谷の奥地(安行)の小学校は、子供がものすごく増えているという話も聞きます。

安行エリアの不動産はめっちゃ安く、土地値段も下がってきております。よって安くなったアパート等を購入し、家を購入する前のファミリー層をターゲットに貸し出しをすれば、人口が増え続けている川口市では高利回りで貸し出しができる可能性が十分にあると思うのです。

野村不動産の開発によって、川口駅の周辺の不動産が投資の狙い目かというと、「商業施設の飽和・土地価格高騰のピーク・入居者の属性」の3つの理由で私はオススメしません。

川口市の「埼玉高速鉄道」の鳩ケ谷エリアは狙い目かなと思っております。

住むにはいい街ですよ!!ぜひ川口へ

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