ビットコイン決済で不動産購入はどうなの?仮想通貨決済の4つのデメリット


昨年は仮想通貨元年といわれ、コインチェックでの530億分のNEX盗まれたなどの、世間で最も注目を集めている仮想通貨ですが、ついに私が働いている不動産業界で、ビットコインで不動産売買が行える仲介会社第1号店がオープンしました。

投資用中古不動産売買や賃貸管理を手掛けるkellybucks(東京都港区三田)は、ビットコイン(仮想通貨)で決済できる不動産店舗として、「ビット不動産(Bit Real Estate)」のフランチャイズ1号店を東京・麻布十番の商店街入り口にオープンした。 暗号通貨ビジネスコンサルティング企業のビットコンシェルジュ(東京都港区麻布十番)とコラボレーションして、数万円単位の家賃支払いから億単位の投資用1棟マンションの代金決済までビットコイン(仮想通貨)で行えるようにしたという。

出典:住宅新法社

賃貸の家賃から1億以上する投資用マンションのまでビットコインで購入できるのですから、非常に便利な時代になったと思いますが、同時に価格が激しく変動するビットコインで不動産を購入するのはどうなのかなと疑問を持っております。

しかし一方で、ビットコインから不動産に資産を組み替えることについては大賛成で、ビットコインのデメリットになる節税が難しい・インカムゲインない・変動リスクを可能な限り抑えられることができるからです。

今回はビットコイン決済で不動産売買を行う場合、不動産取引の慣行に基づいて、ビットコイン決済が危ないと思う4つのデメリットについてお話ししていきたいと思います。

不動産売買は契約したときに決済をするわけではない。決済まで時間がかかるので、ビットコインの価格変動リスク大!


ビットコインで売買を行う際に、一番危ないと思うのが、不動産の残金決済時までの時間が長いことから起こりうる、ビットコインの価格変動リスクです。

現在、一部のレストランや家電量販店などでビットコイン決済ができるようになり、今後ビットコイン決済ができるお店は増えてくると思います。これらに共通していることは、その場で料金全額を支払うことです。

これにより、その日のビットコインの価格がわかっていれば、問題なくすぐに決済ができるでしょう。

しかし不動産売買は違います。

不動産売買の慣行上、契約(お買い上げ)をしたときに、残代金全額を支払わず、売買代金の5%程度の手付金を支払って終了です。

残代金を支払うまでに、売主は新築であれば建物の表題登記申請、中古住宅であれば、境界確定などを行う時間が必要なため、すぐに契約した日に残代金全額を支払うことができません。

一般的には契約から残金決済まで2週間~1カ月程度の時間がかかるため、その間にビットコインの価格変動は十分あり得りえます。(NEXが盗まれたときはビットコインの価値が1ビット120万から69万まで下落したのが記憶に新しい・・)

もし仮に1億の売買契約をした際に、ビットコインで1億分用意していても、2週間後に半額に目減りしていれば、5000万円を自己資金で出さなければなりません。もし5000万円が払えないってことになったら・・・・

違約金20%の支払いが待っております(笑)

今後宅建業法でビットコイン決済に関する条例ができそうですが、価格変動による違約金発生の問題が多発しそうです。

NEX盗難によるセキュリティー面の問題

コインチェックで530億のNEXが盗まれたときは、マジで衝撃を受けました。私もちょうどNEXを買おうとしていたので・・・

ビットコインの信用の担保はブロックチェーンという技術で成り立っております。ビットコインの仕組み上、悪さをするよりもみんなでセキュリティーを管理(マイニング)をしていたほうが得なんですよ。

ブロックチェーン(英語: Blockchain)とは、分散型台帳技術[1]、または、分散型ネットワークである[2]ブロックチェインとも[3][4]。ビットコインの中核技術(Satoshi Nakamotoが開発)を原型とするデータベースである。ブロックと呼ばれる順序付けられたレコードの連続的に増加するリストを持つ。各ブロックには、タイムスタンプと前のブロックへのリンクが含まれている。理論上、一度記録すると、ブロック内のデータを遡及的に変更することはできない。ブロックチェーンデータベースは、Peer to Peerネットワークと分散型タイムスタンプサーバーの使用により、自律的に管理される。フィンテックに応用されるケースでは独占や資金洗浄の危険が指摘されることもある。

出典:ウィキペディア

いくらブロックチェーンがしっかりした技術とはいえ、530億のNEXがあっさりと盗まれてしまいました。残金決済を行おうと思っていたビットコインが盗まれたらシャレになりません。

盗まれたのは気の毒ですが、決済ができないため、契約不履行により違約金が発生してしまいます。

契約条項にビットコインが盗難にあった場合の、白紙解約にできるなどの条文があるのかが気になります。基本的にはないと思いますが・・・

近隣住民などのトラブルにより、決済が延期になった場合の価格変動リスク

1つ目のビットコインの価格変動リスクに似ておりますが、不動産取引にはトラブルがつきもので、隣接時の住民が境界確定の際、書類に押印してくれない・越境物があるのに解消してくれない(もしくは時間がかかる)際には、決済日を伸ばすことが、10件に1件~2件程度あります。

現金や融資で購入するならそこまでは問題はありませんが、仮想通貨の場合は1日1日価格変動しているため、支払う仮想通貨が売買価格を超えているレートの時に、さっさと支払いを済ませたいはずです。

しかし当初の契約条件を成就しなければ、決済ができない状態になるので、契約を解約するから、価格変動リスクにおびえながら決済ができるのを待つかの2択になりそうです。

ビットコインの価格変動リスクを抑えて不動産購入をする為には、買主が不利になる条件をのむしかない



ビットコインで不動産購入をする懸念事項が、残代金支払いまでの時間がかかりすぎることにあります。上記でも申し上げたように仮想通貨の価格変動リスク怖すぎますが、契約から決済までを同日に行えれば、価格変動リスクを抑えることができるとおもませんか?

契約と同日に残金決済を行う方法があります。

契約から残金決済を同時に行うために、所有権移転登記のみ行う中古マンションの売買(瑕疵担保免責)や、土地測量無し・境界確定無し・瑕疵担保免責の土地売買など、売買契約から引き渡しまでに行う事項を特約によってすべて排除することで、契約即日決済は可能になりますので、この方法であればビットコインの価格変動リスクもそこまで気にならないでしょう。

ただし、買主であるあなたは本来受けられたはずの瑕疵担保責任や、境界確定は自分で行わなければならないなど、費用面と時間面で不利になることを飲み込んで契約する必要が出てきます。

実は新築戸建ても引き渡し後の構造の登記を行うことで、即日決済は可能にはなりますが、不動産取引の実務上、傷のチェックや補修などの業務を行うと、即日決済は不可能になりますので、ビットコインで新築戸建てや新築マンションを購入するのは不向きだといえます。

もちろん、ビットコインと住宅ローンを併用して支払いを行う場合は、個人の方での即日決済は不可能ですので、仮想通貨一括支払いの場合だとお考えください。

まとめ


・不動産売買は購入した日に即日決済は基本的にできない。価格変動リスクのあるビットコイン決済とは相性が悪い

・契約当日に残金決済を行いたい場合は、瑕疵担保免責・境界確定無しなどにすれば、同日決済は可能になる。しかし新築物件については、傷のチェックや補修などの実務的なことがあるので、現実不可能


不動産専用のビットコイン(HEYAZINE COIN(ヘヤジンコイン))も出てきましたので、仮想通貨で住宅を購入するのはもちろんのこと、ビットコインから不動産へと資産替えする動きがどんどん加速されると予想できます。

仮想通貨で住宅購入をするのは正直どうかと思いますが、仮想通貨から不動産投資に参入するのは賛成派などで、仮想通貨を持っている人はこれを機に、不動産投資にも参入されてみてはいかがでしょうか?

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最後まで読んでいただき誠にありがとうございます。


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