借地権売買はトラブルの元!?借地権のデメリットと注意点をまとめてみた。

借地権のメリットは土地の相場の7割ぐらいで土地を借りる権利を得ることができます。よって借地権付き建売住宅は都内の物件であれば、金額の安さと立地の良さですぐに売れてしまいます。

借地権のメリットはこちらの記事で確認してね。

今の時代は土地を買うより借りる?借地権を購入する4つのメリットとは

でも借地権はメリットだけではありません。当然悪い点もメリットの分存在します。借地権は一歩間違えると地主とトラブルになりますので、借地権を購入するときはしっかりとデメリットも把握したうえで購入してください。

20年後の更新料が地主によっては高い!

借地権売買は所有権の土地とは違い、地主に借りているので土地の賃貸借契約書を結ぶ必要があります。つまり借地権売買は土地を借りる権利を購入する事です。

一般的には旧法借地権という20年の契約になります。つまり住宅購入してから20年後に土地の更新料を支払わなければならないのです。

土地の更新料は一般的に、借地権売買代金の5%が相場です。2,000万円の借地権付き土地の売買であれば20年後の更新料に100万円が必要になってきます。

但し地主によっては5%ではなく、景気の状況で5%+αを支払う場合もありますので、賃貸借契約を結ぶ前の地主の面談時に確認しておくべきですね。

ちなみに更新料を払わなければどうなるか・・・・お分かりですよね。

旧法借地権では建物を解体して、更地に戻して地主に借地権を買い取ってもらうことになります。

更新料を払う事を忘れずに、前もって貯金しておく必要がありますよ!

地主の都合で住宅ローンを使用する銀行が制限される。

住宅を購入する際は、95%以上の方は借地権・所有権関わらず住宅ローンを使用すると思いますが、ここでも注意が必要なポイントが有ります。

住宅ローンを借りるときは、土地と建物に担保を設定します。借地権でも借りる権利に対して担保設定を銀行は行います。

土地に対しての担保設定の文言が銀行によって違うため、地主は自分の不利になるような銀行の住宅ローンの利用は認めないケースがほとんどです。

実際に私も借地権売買をしたときは〇〇りそながNGでしたね。理由はわかりませんが、どちらにしても購入前には地主に利用する銀行の承諾を頂く必要があります。

地主の承諾内容によっては、金利が安い銀行が地主によってNGになる可能性もあるので、最低でも2~3の銀行の住宅ローン審査を行うことをお勧めします。

地主から譲渡承諾書をもらえないと、借地権は第三者には売却ができない。

借地権を売却するには、基本的には第三者に売却してよいかを地主の承諾を得ることが必要になります。その書類が譲渡承諾書になります。

譲渡承諾書をもらえないと、原則的に相手方に売却ができません。ただ売却しても地主が不利益になる要素が無いのに、地主のイジワル等により書類が貰えない場合は家庭裁判所で譲渡承諾書の許可の申し立てをすることができます。

借地借家法は基本的に借主のほうが力が有るので、よほど地主に正当な事由が無い限りは譲渡の許可を裁判所から命じられるでしょう。ただ裁判までしないと売却ができないケースもあるってことだけは覚えておいてください。

 

建物の軽微な修繕はOKだが、大規模修繕は地主の許可が必要になる。

建物自体の所有権は買主になるので、軽微な変更や追加工事は認められております。しかしほぼ建て替えのような大規模修繕やリフォームであれば話は別です。

借地権は建物を建て替えする際に地主の承諾が必要になります。(地主に拒否する正当事由が無い限り許可となります。)

リフォームといっても小規模なものもあれば、大規模なものリフォームもあるので、大規模リフォーム工事の場合、建て替え工事と認定されるケースもあります。

リフォームするときは念のため地主に書面をもらっておくのが無難です。

借地権時にリフォームをして揉めたケース

 

まとめ

地主とトラブルになりそうな借地権のデメリットと注意点をご紹介させていただきましたが、いかがだったでしょうか?

借地権は立地の良さと金額の安さが魅力的ですが、それゆえのリスクもございます。借地権は住宅購入の立派な選択肢の1つになりますが、地主との関係のリスクがあるという事をお忘れなく・・

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