これからの賢いマンション購入は半投資!?不動産投資として考えるメリットとは


自宅用のマンション購入を考えている方は住む為だけでなく不動産投資として考えたことはありますか?

今マンションを買う考え方として、半投資という考え方があります。

半投資とは、SUUMOでも取り上げられていましたが、マンションに永住する事を前提とせず、家族の状況に応じてマンションを賃貸に出したり、売却することを前提に購入することです。

半投資で物件を購入する際は立地・家賃の相場・再開発事情等を考慮しなければなりません。

 

永住する事を目的としない半投資で購入するメリットとは何でしょうか?勝手ながらメリットを話してみたいと思います。
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資産ローンより約2%以上安い金利が使える!


私は中古ワンルームマンションを所有しておりますが、2.725%という以上に高い金利で借りております。しかし持ち家の場合は住宅ローンが使用できるので2%以上安い0.6%台で借入れすることができるのです。

この差はかなりでかいです。毎月3万円ぐらいの返済額が変わるんだから!

もし5年後に同じ物件を売却して利益を得ようとした場合、資産ローンで組んでいると単純に180万円も損することになる。

当然資産ローンで組む場合は誰かに貸すことを前提にしているため、5年間の家賃収入を加味する必要もあるが、それ以外で自分の住む場所の賃料やローンなども含めると、やっぱり持家を不動産投資として購入するのが効率が良いかという事がわかります。

金利の高い資産ローンではなく、住宅ローンを使用しながら賢く投資をすることができるのが不動産投資で成功する秘訣です。

失敗している筆者だからこそつくづく思います。

売却じゃなくて住宅ローンを借りている今の住まいを賃貸に貸すのはできるの?

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住宅ローンを組んでいる今の住まいを賃貸で貸せば、もっと儲かるんじゃないかと考える方がおりますがこれはNGです。

なぜなら住宅ローンはあくまで「購入する物件に住むことが条件」とされております。これは銀行とのローン契約(金銭消費貸借契約)にもこれが記載されております。

具体的には借入する契約者の住民票を借り入れ物件の住所に移転することが条件です。

要は住民票ベースで銀行は管理しております。よって住宅ローンを使用しながら住民票の移転はせず、違う場所に住んで賃貸してる強者もおります。その場合は借主は住所移転は当然できませんので、貸すときに事前に伝える必要がありますね。

あんまりお勧めしないです。

立地の良いマンションを売却してもほとんど値崩れしない


半投資で購入する場合は、10年以内に売却する可能性もあることを前提に探しているので、売却しても大幅に値崩れするケースが少ないです。

例えば、駅から徒歩5分圏内の物件を購入したとします。徒歩5分圏内の物件とは駅から半径400m内の物件なので、駅から400m圏内の土地にマンションが建てられる用地が無ければ、次に徒歩5分圏内の物件が出る事はありません。

これが数年後にどんどん開発が進み、駅から10分圏内の物件が無くなってきた時にぽっと出で駅5分圏内の中古物件が出てきたらどうでしょう?

めちゃめちゃ希少性がありませんか?

この条件が揃うと、購入から数年たっても購入した金額と変わらない金額で売却ができてしまうケースが有ります。

現に私のお客様で10年間も住んでいたにも関わらず、売却した時は購入時のたった100万円しか値崩れしておりませんでした。

これが半投資の住まい方法です。

仮に戸建てを購入すると、上記の条件が揃っても大きく値崩れするのが不動産の面白いところです。

住宅ローン控除・住まい給付金などの減税措置を使うことができる。


不動産を投資用で購入すると税金の優遇措置はありませんが、自宅用に購入する事で、住宅ローン控除や住まい給付金・所有権移転登記の減税措置を使うことができます。

これは無視できません。住宅ローン控除はなんと年間で最大40万円も戻ってくる素晴らしい減税措置です。

それに比べて私のワンルーム投資マンションの減税措置を税務局に確認したところ・・・

「申し訳ありませんが、何もありません」

という残念な回答を頂きました。

賢く減税措置を利用しながら不動産投資をする。

これからの住宅購入は永住目的だけではなく、購入の仕方が求められる時代かもしれません。

住宅ローン控除(減税)は所得税だけじゃなく、住民税も取り戻せるって話


まとめ

管理費修繕積立金が高いと言われてきていたマンション購入ですが、賃貸で貸すことや、売却を踏まえて購入するのであれば、流通性の高いマンションを購入する事をお勧めします。

逆に投資目的で戸建てを購入するのはNGです。戸建ては10年間で建物の価値が0円と判断されがちで、売却しても大きく値崩れするのが目に見えております。

これからの住宅業界は供給荷担とな家が余る時代になります。購入する住宅をいつか貸す事も視野に入れながら購入することが後悔しない不動産購入になるでしょう。

この記事が役に立ったと思った方はコメントやシャアを頂ければ非常にうれしいです。

最後まで読んでいただき誠にありがとうございます。

 

 


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