住宅購入に向けての物件探しはいかがでしょうか。
住宅を探すときは一昔前はチラシで問い合わせを頂いておりましたが、現在ではSUUMOやホームズなどのインターネットで物件を問い合わせをすることが主流になってきましたよね。
昔のインターネットで広告を出す時代じゃなかった時は、条件の非常によいすでに売れた物件を目玉商品にして問い合わせをもらう「おとり広告」が頻繁にありました。
しかし現在ではインターネットにより情報の拡散が格段に速くなってから、おとり広告も厳しく規制され、現在ではほとんどがおとり広告はほとんどないです。
ただおとり広告がないからといって他は大丈夫かというとそうではありません。
日々不動産業界にいる私たちはあらゆる手段でお客様の個人情報を頂こうという試行錯誤を繰り返しております。
問い合わせをすることは全く持って悪いことではありませんが、広告を勘違いして不要な物件に問い合わせした結果、しつこい営業の電話が鳴る羽目に・・・
なんてことの無いように！今日はインターネットの広告から不動産チラシまで気を付けて見ていただきたいところをお伝えいたします。
目次
不動産チラシの広告で注意すべき2つのポイント(不動産マンのテクニック）
出典：http://www.megasoft.co.jp/fudousan/sample/sample_05_01.php
不動産チラシの特徴は、チラシはすぐに捨てられてしまうのでインパクトのある事が大きく書いてあることが特徴です。
そのなかで不動産チラシの気を付けたいポイントは2点あげていきます。
月々の返済額はボーナス払いで計算されていることが多い！（家は簡単に購入できると思わせる。）
良く不動産チラシをみると、毎月の支払いの資金が書いてあるケースがあります。
そうするとお！安いなって思うことはありませんか？
そしてこう思うはず・・・
「今の家賃より全然安いじゃん」
戸建て買うの楽勝っと（笑）
はい・・広告をよく見てください。
小さな文字で「ボーナス払い年間20万円とか書いておりませんか？」
もし書いてあるのであればちょっと待った！
例えば3,000万円の借入れを金利0.625％/年で35年間のボーナス払いが無い場合が月々79,544円ですが、同じ条件で年間20万円のボーナス払いにすると月々なんと・・
月々63,635円
になります。
当然これとは別にボーナスを年間20万円支払うのですから、通常のパターンで月々1.6万円違うのは当たり前です。
なぜボーナス払い表示にするかというと、安く見せて賃貸より購入したほうがよいと思わせるためです。
当然これをきっかけに購入できればよいですが、ボーナス表示じゃない金額も今は簡単にネットで調べられますから、そのうえでお問い合わせしたほうがよろしいかと思います。
あと、銀行のローン支払い内容を載せるときは、具体的な銀行名で借り入れ金額等の条件が載っている説明書きがないと、公取上広告違反になります。
もし説明書き等が載っていなければ、オラオラ系営業しかいない可能性が高いのでお問い合わせをしないほうが無難です。
広告に載っている金額と間取りは必ずしも一致しない！（一番安い価格で一番高い間取りを入れてます。）
新築戸建の多棟現場の物件でよくあるのが、広告に乗っている金額と間取りが一致しないのです。
これは公取上の販売価格の記載方法の抜け道を使った戦法になります。
まず広告の金額ののせ方として、最低金額〇〇～と大きく載せて置き、後は物件の備考欄に小さな文字で最低〇〇～最高〇〇と載せとけばOKです。これを利用します。
例えば手前と奥（敷地延長）の物件があるとします。こんな感じ
出典：https://allabout.co.jp/gm/gc/25646/
こういう場合はDが最低金額で、Cが最高金額になります。なので、販売図面上ではDの金額〇〇～と歌い、そして隣に乗せる間取り図をCの間取りを載せるとします。
そうすると、手前側のCは整形地の間取りはDの奥まった敷地より良い間取りができることが多い為、この図面を見た時はDの価格でCの物件を購入できると錯覚します。
そして安いと思って問い合わせをしていただく方が意外と多いです。
ただこういう物件については、大体区画図を載せません。なぜなら・・
ばれちゃって
問い合わせ来なくなっちゃう（笑）
区画図が載っていない場合は以上の点に注意して見てください。
お金を賭けて作っている不動産チラシは見てもらった瞬間に、電話をしてもらえるかが勝負なのです。
インパクトがある広告じゃないと効果が無いんですよね。（不動産営業マンからすると）
インターネットの不動産広告で覚えておきたい2つのポイント
インターネット広告の特徴はチラシと違い長時間見てもらえるので、物件の写真の良さがお問い合わせを増やすカギになってきております。
またインターネット広告はSUUMOやホームズ等にお金を支払えば、どの業者でも広告をすることができます。
そして不動産広告で見ずらいといわれている同じ物件が複数あるという事です。
ではどんなことに注意をしたほうがよいのでしょうか？
問い合わせは会社を選ぶことと一緒！サービス内容・実績で選ぶ
物件は1つしかないのに、なぜたくさんの不動産業者が紹介しているのでしょうか？
それは物件を通じて会社に問い合わせをしていただきたいからです。
当たり前かと思いますが、不動産の取引上、ほとんどの会社がほぼすべての物件を紹介することができます。
それに対して、各会社のサービス内容は見事に違ってきます。
例えば仲介手数料不要の仲介会社がいたり、引っ越し代をサービスしてあげたり、エアコンや家具をプレゼントをするなど・・・
購入する物件は同じなのに、どこの会社と取引するかによって見事にサービスが異なってきます。
大手に問い合わせをすればOKでしょ！！（笑）
うんうん全然違いますよ・・・
当然その会社でしか取引できない物件もありますけど、基本的に大手の仲介会社より中小企業のサービスのほうがよいサービスがおおいですから！サービス良くしないと大手に集客で勝てないですからね。
余談ですが、土地を売りたいなどは大手に相談したほうが無難です！
完成していない物件と施工例の仕様が異なることもある。（未完成だと問い合わせが来ないから）
完成していない物件があった場合、SUUMOなどの写真で、同社施工例と上げて写真を載せる物件もあります。
SUUMOでみた写真でイメージして問い合わせをしたけど、違う仕様だったってことはよくあります。
良く担当の営業と確認をしてください。
仲介手数料不要物件はインターネットでも存在する。売主から購入したい場合は取引態様を見るべし
この内容は記事に書いていいものか迷ったけど、書くことにしました。
仲介手数料を抑えて安く購入したい方は売主から直接購入することで、仲介手数料を支払わず購入することができます。
では仲介会社の広告と売主の広告との見分け方ですが、ホームズやSUUMOなどの物件概要の下のほうに取引態様の項目があります。
ここで仲介や媒介となっていれば、仲介会社の事を指します。
逆に売主になっていれば仲介手数料不要物件になりますが、代理となっていた場合は注意が必要です。
代理でも買主であるあなたからも仲介手数料を取ることができるからです。ただ最近に代理は売主代理が多く、仲介手数料不要でやっているところも多いのでお問い合わせで確認してみることをお勧めします
まとめ
・広告の価格と間取りが必ずしも一致していない。
・広告には必ず取引対応（仲介・売主）などが記載されている。
・広告の真の使い方は、物件問い合わせではなく、良い不動産屋に出会うため
広告の注意事項やチェックポイントをご紹介させていただきましたが、これはごく一部にすぎません。
インターネットで物件を探すのも大切ですが、一番大事なのは現地を見ることです。
インターネットで信頼のできる不動産会社に問い合わせてすぐにでも現地を見に行くことがとっても大切だと思います。
現地を見ることでネット上じゃわからない眺望や景色・また臭いなど様々なことが気が付くからです。
インターネットで資料請求して問い合わせをするのはいいですが、資料に乗っている内容はほとんど広告に載っておりますので、信頼できる営業マンを見つけることが住まい探しの第一歩になります。
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それもそのはず、SUUMOやホームズなどのポータルサイトでは、不動産業界の仕組み上、良い物件と言われる未公開物件が手に入らない構造になっております。
条件の良い未公開物件はネットに掲載される前に売れてしまい、全体の2割～3割が未公開物件です。
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