家を取り壊した方が相続した土地は売れる?解体費用と税金優遇措置の話


相続で取得した古屋付土地の売却相談を受けております。その時に必ず出る質問として挙げられるのは・・・

「更地にしたほうがいいのか現況渡しいいのか?」です。

相続で古屋付土地売却することは滅多にありませんので、解体すべきか当然迷われるかと思います。

今回は、相続で取得した古屋付土地を売却する方向けに、「家を取り壊した方がよいのか」という質問の私の回答及び解体費の目安、税金優遇についてお伝えさせていただきます。

古屋付土地の家は取り壊した方がいい?回答:売却する相手によります。

答えとしては、売却する相手によります。

業者買取の場合は、一般の方が頼む解体費よりも安く解体してくれるので、変に更地で強気な価格で売却されるよりも、解体を買主に任せて、自分で見積もりした解体費用分を安くしてくれれば、それでも購入してくれます。

業者に売却する目安としては、相続した土地面積が一つの目安になります。一般的に100坪以上超える土地(330㎡)以上の土地を、住宅用として一般個人の方が購入する事はなかなかありません。立地によりますが、100坪以上の土地を購入すると、土地+建物を合わせて1億円を超えてしまい、住宅ローンの融資の極度額を超えてしまうからです。(郊外で駅の距離がかなり離れている物件だったらわかりません。)


一方で、一般の方に売れそうな土地(20坪~50坪程度)を売却するのであれば、ボロボロの家や植栽が伸び切っている土地よりも、きれいさっぱりとした更地の方が解体費を上乗せした以上に高く売れます。やっぱり土地の見栄えは大事です。

もし建物の比較的築浅であれば、中古住宅として売却することが狙えますが、築15年以上超えてしまうと、買い手がなかなかつかないという現実があります。

注文住宅を建てたい人は、年がら年中、土地情報を求めております。しかし一般個人の方が解体して、土地を購入するというのは心理的ハードルが高いです。そこで売主側で更地渡しにしてあげることで、購入ハードルをさげ、多少高くても更地という安心料として購入している場合が多いです。(建売住宅はいつも個人の方に金額で負けてます。)

ここから先は、一般個人の方に売却することを前提にお話しさせていただきます。

家を取り壊しをする際の費用の目安はいくら?


私が複数の解体屋さんから教えてもらっている坪単価をご紹介させていただきます。この金額を目安に価格交渉する際にお使いください。

解体費の目安(業者値)家の動産物は撤去するものとする

☑木造 30坪

総額110万円~120万円 坪3.5万円~4万円

☑鉄骨造(S造) 30坪

総額150万~180万円 坪5万~6万

☑鉄筋コンクリート造(RC造)

総額210万~240万円 坪7万~8万


2・3年前はあと20万円程度安かったのですが、人件費高騰と処分費が高くなってしまったため、解体費が高騰している傾向にあります。

もし家以外に撤去するものがある場合は、上記の金額にプラスしていきます。(樹木1本10万程度・駐車場の土間・アスファルトはがし10万~20万程度)

家の中の動産物とは、設備(エコキュート・給湯器・キッチン)など以外の動かせる家具はすべて撤去することを前提の金額です。これを処分せずに解体を行うと、物の量によりますが、残地処分として10万円~20万円ほど上乗せされて請求されてしまいます。この点で注意しなければいけないのは、大型家電も撤去する対象になるということです。

本や小さい小物であれば、移動することはすぐにできますが、家電を処分するのには引っ越しやに運んでもらうか、専門業者に処分して貰う為、費用と時間がかかってしまいます。

それは絶対にもったいないので、移動できない家電については処分するのではなく買い取ってもらいましょう!

残置物を処分できるうえ、引っ越し代の足しにはなります。年間100万人が利用している全国出張サービスが使える「家電高く売れるドットコム」で高く売却してしまいましょう。

道路の狭い物件、昭和48年以前に建築された建物は要注意!

上記の解体費用以上に請求される解体工事が存在します。それは道路の狭い故に重機が入れない場合と、アスベスト撤去が必要になる場合の2パターンです。

道路が狭い4m未満の物件だと、4トン車と、解体の重機が道路に止められない為、重機で壊すのではなく、手で壊すことになります。当然手で壊すとなると、重機で壊すよりも手間がかかり為、費用も掛かります。目安としては上記の坪単価の1.5倍程度は請求されると思ってください。(土地の中に重機が入れれば別です。)

一番盲点になりやすいのはアスベストの存在です。

アスベストを処分するのには時間と費用が掛かる為、当初の解体費の2倍かかるといわれております。アスベストが使用されている住宅の特徴としては、昭和48年築以前の建物に多く、特に屋根のスレート部分のよく使われていたといわれております。

築年数がわからないという場合は、建物の登記簿謄本を取得すれば、築年数と面積が記載されております。築年数が昭和48年以降であればアスベストに関する問題は心配しなくてもよいでしょう。

相続した土地は解体すると税金優遇措置が受けられるってホント?


昭和56年以前の建物である事が条件になりますが、相続を受けた古屋付土地建物を解体して売却すると、3,000万円控除を受けることができます。

 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。
これを、被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例といいます。(注)

  • (1) 被相続人居住用家屋とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つの要件全てに当てはまるもの(主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限ります。)をいいます。
    • イ 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
    • ロ 区分所有建物登記がされている建物でないこと。
    • ハ 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。

出典:国税庁

解体して売却することで、本来支払わなければいけない譲渡所得税を減らすことができます。3,000万円控除を使用した場合とそうでない場合を計算してみます。

解体後による3,000万円控除を使用した場合の計算

相続人(親)が生前に1,000万円(取得費含む)で取得した土地を、被相続人(息子)が解体をせずに3,000万円で売却し、売却費用を200万とした場合、譲渡所得税がいくら取られるか?

3,000万円(売却)-(1,000万円(土地購入費+取得費)+200万円(売却費用))=1,800万円(売却益)

1,800万円から所得税15%・住民税5%が譲渡所得税として請求されます。(特別復興税も追加されます。)

すると所得税+住民税で36万円も税金でとられてしまいます。

もし解体をして売却していたらどうなるでしょうか?

※解体後

3,000万円(売却)-(1,000万円(土地購入費+取得費)+200万円(売却費用))=1,800万円(売却益)ー3,000万円=0円=譲渡所得税無し!

になります。 

来年の3月31日までの制度なので、上手に利用しましょう。

解体業者の費用はほとんどが人件費!相見積もりをするのが基本

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解体後の3,000万円控除がいかにお得な制度なのかをご理解頂けたかと思います。ぜひ解体更地渡しで一般の方向けに売却をすべきなのですが、使用する解体業者はまさか解体業者の言い値で解体しようとしてませんか?

もし言い値で解体しようとしているのであれば、今すぐその認識を変えましょう。

解体業者の費用の内訳は、材料処分費・重機リース代・人件費だけです。そして費用比率は人件費が半分以上占めております。

過去に大型案件の解体見積もりを依頼したときに、一方が2,000万円、もう一方が1,500万円と同じ解体をするだけで500万円も値段が変わったことだってあります。材料費処分費と重機リース代でそこまで金額を抑えることができません。

要は解体費のほとんどが人件費だってことです。

もちろん一般の方が、そこまで大型案件の解体を依頼することはないとは思いますが、一戸建て住宅の解体でも20万~30万円程度の増減はあったりします。

必ず解体業者数社の相見積もりを取りましょう。

まとめ

相続した古屋付土地を解体するメリットをまとめると!

まとめ

☑木造30坪の解体費用は110万~120万円、但し家電などの動産物を鉄橋する必要がある。

☑相続した土地を解体して売却すると、3,000万円控除が使用できる。50万円以上の節税も期待できる

☑解体費のほとんどが人件費、安く解体してもらうには、相見積もりをとることがオススメ


土地売却は住宅購入と同様に一生に1度あるかのイベントになります。これから数年後、少子高齢化で団塊の世代が亡くなったときに、相続した土地を売却することが今よりも一般的になるでしょう。

1円でも高く売るためには、上手に税金の優遇措置を使って、手元に残るお金を増やしましょう。

最後まで読んでいただき誠にありがとうございます。


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