マンションを早く売るには?売却前のリフォームがダメな3つの理由


マンション売却を検討しているお客様からよくいただいていた質問の中にこんなことが有りました。

マンション売却するならリフォームをしたほうがいいの?

っていう質問。

結論から言うとNO!です。

マンションを売却するなら、リフォームをせず、お部屋の掃除をすることで、「綺麗な部屋だな」って購入してくれるお客様に思ってもらえるようにしましょう。

ただ掃除だけでなく、リフォームして綺麗な状態で売れば、高くて早く売れるんじゃないのと思ってくれる方もいると思いますので、マンション売却時にリフォームをしてはいけない3つの理由をご紹介させていただきます。

元住宅営業マン秋
この手の質問は良くありました。安易なリフォームを行ってしまうと、逆に売れなくなったりすることもあります。

ベストはあなたが何もせずに高く売れればだと思うので、まずはリフォームをせずに売却をしてみることをお勧めします。

マンション売却前のリフォームがダメな3つの理由

リフォームにかけたお金分すべてを上乗せして販売することはまず不可能!なぜならリフォーム代には業者の利益分も含まれている

売却予定のマンションをリフォームすれば、高く売れることは間違えないです。ただしリフォーム代全額を上乗せした金額で売れることはまず不可能と考えたほうがいいです。

理由は簡単で、あなたがリフォームにかけた費用の中に、リフォーム会社に対しての利益分が含まれております。仮に300万円のリフォームを行ったとしても、そこから利益を30%ほど取られますから、実質、物件に対して210万円分の付加価値しかUPできていないことになります。

つまり販売価格をリフォーム代(300万円)を上乗せしてしまうと、販売価格UPにより、相場の金額とかけ離れてしまい、逆に物件が売りずらくなってしまいます。*買主にとってリフォーム済みによる割安感がないんです。➡だから売れない。

よくリノベーションで売り出ししてるマンションが有りますけど、これは一度業者が買い取ってからリノベーションをしている物件をお手頃価格で再販売しているにすぎません。だから売れるんです。

なんで安く売り出し出来るかって?

それは相場よりも安く買っているから、リフォームをしても相場ぐらいで売り出しができるんです。一般の私たちがマンション売却前にリフォームをして売却をしようとすると、結果、リフォーム代の一部を失うことになってしまうのです。

リフォームの仕上げが必ずしも購入者の好みとは限らない!安易なリフォームは逆に購入する方を減らしてしまうことになる。

リフォームをすることで、クロスや水回り(キッチン・洗面化粧台・ユニットバス)などを取り替えますが、そのリフォーム内容によっては、逆に購入する方の好みに合わず、購入する方を逆に減らすことになってしまいます。

例えばキッチンを変更した場合は、キッチンのパネルの色が奇抜な色(赤・黄色)などにしてしまうと、多くの方は色を敬遠してしまうなどの事が起きてしまいます。

結果せっかくリフォームをしたのにも関わらず、結果売れないので、値段を下げてしまう

せっかくリフォーム代をかけたのにかえってそれが裏目に出てしまう結果につながるのです。

残念ながら私のお客様でもいました・・・ので安易なリフォームはNGです。

リフォームを行う事で販売価格が上がる半面、仲介手数料を支払う金額が増える事を忘れずに


リフォームを行う事で、販売価格を上げてマンションを売り出しすると思いますが、忘れがちなのは販売会社に依頼する仲介手数料がUPすることを忘れてはいけません。

仮にリフォーム代を300万費やしたとして、販売価格を300万円UPしたとします。300万円UPした金額で売れた場合、単純にUPした金額に3%×税が加算されます。今回の場合は約10万円UPします。

つまりリフォーム代で300万円を使って損をしない為には、販売価格の設定を310万円UPして売却活動をしなければリフォーム代の元が取れないってことです。

上記のリフォーム代の中にはリフォーム業者の利益も含まれているので、物件に対して付加価値を提供している金額って200万円程度しかないのに、310万円も販売価格を上乗せするのって・・・・

これめっちゃ難易度高くね?って思いません。

結果的にリフォームをしてしまうと、経費ばっかりかかるので売却益の手取りがリフォーム前よりも少なくなってしまうわけです。

上記の3つの理由でマンション売却前にリフォームをしてはいけないのです。

でも売却前にリフォームをしなくても本当に売れるの?

リフォームをしてから販売活動をしようと思っていた売主様からしてみると、リフォームをしなくても売れるのっていう疑問も湧くと思います。

結論から言うと売れます。理由は2つです。


・売り出し価格が安価であるほどお客さんの問い合わせが多い

・お客さんが自分好みにリフォームをすることができる。


1つ目の「売り出し価格が安価であるほどお客さんの問い合わせが多い」という理由が最も重要で、多くの中古マンション検討者は、最初にSUUMOなどで自分の予算内の物件から調べる傾向に有ります。当然リフォームをしている時よりは販売価格を安くして売り出し活動を行うため、その分SUUMOなどの検索にも引っかかりやすくなります。

更に案内をしてくれる不動産業者の営業も、東日本レインズ(不動産屋のホームページみたいなもん)で、リフォームしている以前に、販売価格を見て、抱えているお客さんに紹介するかを判断しているのです。つまり予算オーバーになりやすいリフォーム後の物件はそれだけで不利ってことです。

2つ目の理由は、お客さんが実際に内覧をしている際に、リフォームをしていない状態であれば、物件価格が安い分、気に入らなかった部分をリフォームすることができますが、既にリフォームをしている状態で、気に入らない部分が見つかってしまうと、再度リフォームをするわけにもいかないので、結果購入見合わせ(NG)になってしまうのです。

リフォームすれば売れるという謎の常識はもう捨ててください(笑)

売り出し価格を決めるのであれば、ネット一括査定がオススメ!


自分のマンションがいくらで売れるのかを知らないと、売却活動を始める事ができません。

近くの不動産屋さんにマンション査定を依頼しても、査定金額が安すぎたり、もしくは高すぎたりして自分のマンションがいくらで売れるのかの基準が全く分からない状態では、せっかく良い所有不動産を持っていて、売り出しに失敗してしまいます。(売り出し価格って、実はその営業マンの感覚で決まったりするんですよ!☜私も1回目の打ち合わせ時は感覚で査定額を出してました。)

そこで全国最大300社から無料で一括査定ができるタウンライフ不動産(売却一括査定)で査定をすることで、多くの不動産屋の査定書から、売伽予定のマンションの売り出し価格の中央値が見えてくるはずです。

タウンライフ不動産を運営しているダーウィンシステム㈱は新宿区の会社で、オープンハウス・中央住宅(ポラスグループ)・住宅情報館(飯田グループ)などの大手売主をはじめ、マンション売却仲介会社では大手仲介会社の大成有楽不動産販売・大京穴吹不動産をはじめとする地元の業者を含めて約300社と提携を結んでおります。

もちろん時間が少しかかっても高く売ってくれるところがあればその業者に販売を任せれば良いですし、逆に住み替えなどで売却のタイムリミットが決まっている場合は、査定金額に対して論理的に裏付けている業者に販売をお任せする事ができます。

査定額は結構変わります。理由は買取から転売を考えて販売している業者もいれば、仲介として販売する最低額を出すかまちまちなところもあります。もちろん買取ベースでの話になれば、査定額は相場よりも少しは安く見積もられますが、あなたの売りたい売却時期に合わせられるのでスケジュール的にはメリットもあります。

ネットで無料の一括査定は、査定金額がわかるだけではなく、不動産会社の得意・不得意もわかったりしますので非常にお勧めです。

まとめ


・リフォーム代すべてが売り出し価格に上乗せして販売することは非常に難しく、現実としてリフォーム業者の利益の引いた額で販売価格を上乗せして販売しないと厳しい

売却前の安易なリフォームは、付加価値をつけるとは逆に購入者を減らすことにつながる。

・売り出し価格を上げることで、仲介手数料が増える事を忘れてはいけない。リフォーム代+UPした仲介手数料を販売価格に上乗せしてリフォーム代の元を取るのは至難の技

・売り出し価格を決めるときは営業マンの感覚で付けていることが多い!複数の不動産屋からネット問い合わせで、マンションの査定額を相対的に知ることが売却活動への第一歩


元住宅営業マン秋
いかがだったでしょうか?リフォームして綺麗にすれば高く売れるという風潮は逆に売り出し活動の首を絞め、売却益の手取りが少なくなることになります。

最悪買主が見つかってから契約条件でリフォームはできます。絶対に安易なリフォームだけはしないようにしましょう。


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