現在3時間に1人の割合で起きているといわれている孤独死ですが、私たち不動産投資家が貸し出ししている部屋が孤独死にあってしまったら家賃を下げる必要があります。
それだけ高齢者に不動産を貸し出しするのにはリスクが付きまといます。
ただ一方でこれからは高齢者(65才以上）が全体の年齢層の3割以上占めるため、物件を安定的に貸し出しするためには、高齢者に貸し出すことを視野に入れていく必要があります。
特に借り手のつきにくい地方のエリアの物件を高齢者に対して上手に貸し出しをすることで、利回りが良い上に高齢者が喜んで借りてくれればお互いにwinwinの関係になることができます。
高齢者に貸し出しをするためには、孤独死の対策をする必要がありますので、今回は高齢者に貸し出しをする際の孤独死に対する4つの対策をまとめさせていただきます。
目次
大前提：高齢者に貸し出しをする際は、最低100万以上の孤独死保険に加入してもらう。
高齢者に賃貸を貸し出しする際に、現在加入している生命保険の確認・相続人の確認などの審査をしますが、それだけでは個人的には足りないと思っております。
なぜなら、いくら生命保険に高い保険金に加入していても、その保険金で与えた損害を相続人が払うのをごねたり、相続放棄をする可能性があるからです。
弁護士ドットコムで孤独死の相続放棄の件で調べてみましたが、相続人の放棄は我々大家さんに対しても有効みたいです。
まずは，相続の放棄の手続きをしてください。
次に，弟さんにアパートに関すること以外で負債がないいことが明らかであれば，家主および保証会社との間で，遺品整理のほかには何ら義務を負わないことを合意しいたうえで，遺品整理をするのが良いと思います。
それでは，家主あるいは保証会社が合意しない場合，ああるいは他に負債がありそうな場合は，家主には申しいわけないですが「相続放棄したので何もできません」というしかないと思います。
出典：弁護士ドットコム
相続人が相続放棄をすることで、孤独死された上に、リフォーム代を所有者である大家さんが負担するという最悪な事態だけは避けなければなりません。
そこで、借主の生命保険以外にも、借主が孤独死をした際に管理会社や大家である我々に直接支払われる普通保険ミニに加入することで、その保険金で、リフォームおよび孤独死の特殊清掃代を賄うことができます。
これにより相続人が相続放棄をしたとしても、リフォーム代と清掃代だけは回収することができます。
清掃代の費用が300万円以上のケースもある。
高齢者の方は、若い世代が簡単にできることが、高齢者になると体が動かないことから億劫になり、家の中に引きこもりがちになります。
そのことから、ゴミ出しが億劫となり、孤独死している多くの家の中がゴミ屋敷になっているケースが非常に多いです。
しかも厄介なことに我々から見たらゴミに見えても、遺族からしてみれば、ゴミではないのかもしれません。
遺品整理をする必要があります。よって、清掃・リフォーム以外にも遺品整理のプロに頼む費用がかかります。
夏に孤独死をされてしまうと、腐食のスピードが速いため、孤独死してから早期発見するまでが、清掃費が安くなるかの勝負になります。
時間がたっている場合は、業者さんがやってくれない可能性もあり、その分高い費用を払ってでも清掃を行う場合、300万円以上になるそうです。
参考：https://www.rakumachi.jp/news/column/38723/2
孤独死から家賃暴落を守る方法その1:高齢者には建物を貸さない。
孤独死による家賃暴落を避けるためには、孤独死が多いとされる高齢者には物件を貸さないという方法をとるのが一番手っ取り早いです。
東京23区の物件であれば、無理にリスクのある高齢者に貸し出しをしなくても、若い人が集まってきます。
私が所有している物件は大学が近くに2つありますので、今のところ借りてくれる人は20代前半の人だけです。
このように物件の場所によって、高齢者に貸し出しをしなくてもよい物件を購入する戦略をとれば、孤独死による家賃暴落を防ぐことができます。
但し、最近若い人でも孤独死があるとのことですので、その辺は管理会社との連携によって早期発見をしてもらえるように対応していきましょう。
孤独死から家賃暴落を守る方法その2:高齢者の家族が生存確認できる状態にしてもらうようお願いする。
高齢者が一人で住んでいると、孤独死してから発見が遅れてぃまい、部屋の原状回復費用にお金がかかってしまいます。
残念ながら孤独死がなくなるどころか、今後、さらに核家族化が進み、人と人のつながりが希薄になっていることから、部屋内での孤独死はますます増えてくるでしょう。
孤独死を放置することを避けるためには、高齢者の入居の際は、身寄りの人が高齢者の生存確認ができる状態にして置く必要があります。
もし入居者に異変が起きた場合、入居者に対して適切な対応をとれば、命が助かるかもしれません。
一番手っ取り早く生存確認を行う方法は、セコムのホームサービスやアプリによる生存確認になります。
セコムのホームサービスを利用すれば、電気の使用量が異常だと判断した場合、セコムから家族に知らせるというサービスがあります。
最近ではドコモなどのアプリ内で、入居者さんがその日の歩数や起きた時間などを、指定した身寄りの人に通知することができるアプリもあります。
高齢者の方が部屋を借りてくれる場合は、身寄りの方が安否確認を取れるようにしてもらうことを条件にしてもらうように、部屋を契約する前に管理会社に相談しましょう。
孤独死を早く見つけられれば、次の方法をとることができます。
孤独死から家賃暴落から守る方法その3:早期発見の孤独死は告知しない。目安は近隣住民に周知されてない間に早期発見すること。
孤独死を早期に発見することで、近隣住民・周囲の入居者に孤独死による臭気が充満しなければ、周囲の人に、事故物件だったってことはバレずに済みます。
つまり近隣住民などにバレなければ、早期にクリーニングとリフォームをして、入居者を今まで募集すればいいだけです。
しかし臭気により、近隣住民に孤独死があったことが分かってしまうと、事故物件として入居者を募集する必要があり、家賃を下げなければ入居者が決まりません。
今の賃貸物件で事故物件という事実を隠して、入居者募集している物件はたくさんあります。
もし入居者に孤独死があった事実を黙っていたのが、バレた場合はどうなるか？
心理的瑕疵として、損害賠償を請求されることがあります。一番バレやすいのは近隣住民などによる噂話です。
近隣住民の噂でばれないように、孤独死を早期に発見し。何事もなかったように募集すれば、結果的に家賃を下げずに募集することができます。
＊孤独死は病気などによる自然死のことです。殺人や自殺については告知する必要があります。
また近隣住民に孤独死があったことがバレないメリットは、家賃を下げることだけではなく、近隣の入居者の退去を未然に防ぐことができます。
夏などは孤独死があった部屋の匂いは酸っぱい匂いがするそうなので、近隣住民からしてみれば退去を考えてしまいます。
孤独死の早期発見は不動産の価値を守ることにもつながるのです。
まとめ
・孤独死による原状回復費用は50万～300万円程度かかるため、高齢者が賃貸物件を借りるときは、最低でも大家さんに下りる保険（普通保険ミニ）を100万円程度かけてもらう必要がある。
・高齢者に部屋を貸さないというのが、孤独死に対して最大の対策方法！若い人が住みたがる東京23区の物件や、大学が近い物件で運営すれば、高齢者に貸さなくても経営が成り立つ。
・入居者がなかなか決まらない地方のエリアであれば、高齢者にも貸す必要が出てくる。その場合、高齢者の身寄りのある人に、生存確認ができるようにしてもらう必要がある。（孤独死を早期に発見するための対策）
・孤独死を早期に発見することで、孤独死があったことを近隣住民および近隣入居者に知られずに済む。近隣の方に知られていなければ、孤独死があった事実を隠して入居者を募集することができれば、家賃を下げずに済む。（多くの物件がとっている戦略）
これからも不動産投資を行っているのであれば、現在高齢化が進んでいる日本では、ますます孤独死への対策が必要になってきます。
持ち家を持たない人も増えてきている中、高齢者に貸し出しができる物件というのはこれからニーズをつかむうえで大きな武器になりますが、事故物件になるというリスクと隣り合わせです。
高齢者の方に住んでいただく前に、保険や生存確認ができるようにしておくなど、孤独死が早期に発見できるような体制を管理会社と連携して行って行くべきだと私は考えます。
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