生産緑地解除で東京都23区の土地価格はどうなる!?家を購入するなら知るべき4つの事


皆さん突然ですが、不動産業界で少し話題になっている2022年問題というのはご存知でしょうか?2022年問題というのは、30年規制されていた生産緑地が解除される年が2022年で、生産緑地解除により、宅地が膨大に増え、土地価格を下落させてしまう問題の事です。

東京で不動産投資を始める人もそうですが、特に建売住宅や注文住宅などの土地価格が販売価格の多くを占めている物件を購入する人向けに、生産緑地が解除されることで起こり得る4つの事をご紹介していきます。

生産緑地とは

都市部に残る緑地を守る狙いで1974年に制定された生産緑地法に基づき、市町村から指定を受けた農地。1区画500平方メートル以上の土地であることや30年間の営農などが条件で、指定されると自由な売買やアパート建築などの農業目的以外での使用が出来なくなる。一方で、3大都市圏にある特定市(210市、東京23区は1市とみなす)の市街化区域農地への宅地並み課税の対象とならない。生産緑地法の規定によると、農業従事者の死亡などで農業が続けられなくなった場合には、自治体に申し出て時価で買い取ってもらうのが原則。買い取られなければ、目的外使用の制限が解除される。

出典:コトバンク

つまり生産緑地とは土地所有者が農業をやる代わりに、30年の間、土地にかかる固定資産税を1/100~1/200に程度してもらえる制度なのです。当然ながら農業に使用するための土地なので、建物を建てるのはもちろん、駐車場として使用することもできません。

生産緑地が本格的施行されたのが1991年(平成3年)になります。生産緑地は30年間有効になりますので、平成3年から30年後の2021年の契約が切れた2022年に生産緑地の土地が大量発生するが、2022年問題と言われております。

生産緑地が解除されると、東京23区の土地に突如6.5万棟の建売住宅用の土地が出てくる。これは1年間の関東県内の供給数の1.85倍に相当する。

国土交通省「都市計画現況調査」をもとに作成
東京都の生産緑地(2014年3月31日時点)は3,329.8ヘクタール(約1,007万坪)に及び、23区内だけでも445ヘクタール(約135万坪)となっている。

出典:https://www.homes.co.jp/cont/press/buy/buy_00595/

上記の表を見てもらうとわかりやすいのですが、生産緑地に指定されている面積が一番多いのは東京都になります。しかも圧倒的な広さです。2位の大阪と役1,100haも違いますから、東京都が生産緑地が解除されると大影響を受けるのかが解ります。

*東京ドームは約4.7ha(ヘクタール)で比べてみると、大阪の生産緑地と比べて東京ドームが234個分広いという事です。

東京23区の生産緑地が解除されると135万坪が突如宅地になるので、都内の一般的な建売住宅の商品(土地20坪)で換算すると、約65,000棟分の建売用地になるのです。

65,000棟はどれだけすごいかというと、関東エリア(東京・埼玉・千葉・神奈川・茨城南部)の年間棟数が約36,000棟になるので、それの役1.8倍の建売住宅が東京23区で販売されるのです。

まあ当然・・・供給荷担になりますよ(笑)

結果、土地の下落は免れません。

参考:不動産経済研究所

生産緑地が宅地になるとは限らないと思っている方・・・残念ながら生産緑地は役所が買い取ってくれず、建売業者が買う羽目になるのです。


当初生産緑地を設定した際、生産緑地が解除した場合は、自治体が買い取ることになっておりました。しかし2018年現在に自治体に大量の生産緑地を予算があるとは思えません。

仮に生産緑地を自治体が買い取れない場合どうなるでしょうか?自治体が購入できない場合、2つのことが考えられます。

1つは土地所有者がそのまま生産緑地の土地を所有し続けるということですが、生産緑地が解除された2022年には、固定資産税が今まで払っていた金額の100倍~200倍になってしまいます。土地所有者がそこまでして土地を持ち続けることができるでしょうか?

➡おそらく売却するでしょうね。

2つ目は土地所有者が建売業者やマンションデベロッパーが買い取りすることです。(これが濃厚)

建売業者やマンションデベロッパーは、常に新規物件を出さないと利益を出せないビジネスモデルですから、これだけ大量に出る土地はビジネスチャンス以外何物でもありません。

しかも土地が大量に出ることから、供給加担となり、土地を安くなります。それでも土地所有者は固定資産税を払えるだけの能力ないため、売るしかありません。

安く購入できた建売業者は、今までの相場より安い価格で物件を販売すれば売れるとわかっているため、今までの相場ではあり得ないぐらいの物件を販売し、多くのお客様に販売するのです。

よって2022年以降に出てくる東京23区の物件は、今の相場よりもかなり安く販売されるのです。もし今すぐ家がほしいと思っている人以外は、2022年以降に物件を探すっていうのも1つの手段だと思います。

まとめ


・生産緑地を簡単に言うと、農業をやる代わりの固定資産税減税措置!2022年問とは生産緑地が解除された2022年に土地が大量に余る問題のこと

・生産緑地が解除されると、東京23区に123万坪が突如に発生する。20坪の戸建てに換算すると約65,000棟分に相当する。これは関東地方の年間供給数の1.8倍になる。

・生産緑地が解除されると、土地所有者の固定資産税が100倍~200倍になるため、土地所有者が固定資産税を払えずに、どんなに安くても建売業者に売却する流れに!結果安い物件が大量に発生する。


2022年の生産緑地解除問題についてお伝えしましたがいかがだったでしょうか?私自身建売業者の人間なので、こんな記事を書いていいものなのかと思いましたが、書いてしまいました。

今の都内の相場は正直異常です。バブル時代を超えるぐらいの相場なんですよ。もし今家が購入できないとあきらめている方もいると思いますので、そういう人は2022年までに自己資金をためて、2022年以降に家を購入する方向のほうが絶対にいいです。

もしこの記事が役にたったら、コメントやシェアもらえるとうれしいです。最後まで読んでいただきありがとうございます。

 


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