大阪の悪質な違法マンション【マテリアル菅原】の売買から学ぶ3つの疑問点とは?


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今日は朝から気分が悪いです。
というのは昨日の羽鳥のモーニングショーのニュースで大阪の違法建築マンションについての特集をしていたので、つい見入ってしまいました。ニュースの内容を以下引用します。

大阪府池田市は8日、市内の賃貸マンション1棟が建築基準法に違反して建てられ、所有者が再三の是正命令にも従わないとして、マンションの玄関付近に命令の公告書を掲示して入居者に知らせた。建築確認申請では7階建てだったが、9階建てで完成。完了検査を受けないまま、約20世帯が入居しているという。

市審査指導課によると、マンションは市中心部にある「マテリアル菅原」。建築会社を経営する男性が建築主となり、2012年に建てた。民間の指定検査機関に提出された建築確認申請書類などでは、7階建てのワンルーム24戸となっていたが、同年夏にできた建物は9階建てだった。この土地の場合、敷地面積に対する延べ床面積の割合「容積率」の上限は240%で、7階建てが限度。検査機関は市に連絡し、検査済み証を交付しなかった。

しかし男性はそのまま入居者を募集。賃貸住宅の仲介業者のサイトでは、3LDKや1Kなど様々なタイプの部屋が紹介された。市は13年8月、男性に建築基準法に基づき是正を命じた。男性は違法建築と認めたが、改築しないまま、所有権が兵庫県内の女性に移転。市は15年10月に改めて女性に是正を命じた。現状の正確な図面の提出を女性に求め、同法違反容疑で刑事告発も検討している。

出典:朝日新聞


心のそこから言いたい!!
バカかとWW

当初は7階建ての計画だったのが、完成したら9階建てのマンションになっていたから驚きです。ホントふざけてます。

これが自分の住む場所だったり、投資用不動産だと思うと体がブルッとしてしまいます。元オーナーは、現オーナーにいくらの損害賠償を支払うのかが気になります。
ただこのニュースを見ていて思ったことは、元オーナーと現オーナーが所有権移転する前に、本当に違法建築のマンションに気がつかなかったのかというところが気になります。


買主である現オーナーは不動産の知識が無いのは仕方ないですが、銀行、役所、検査センター不動産会社が早めに対応を取れば、こんなふざけた売買は無かったはずです。

同じデベロッパー会社の人間として許せない事ですので、今後こんな取引が増えないように私が思う疑問点を皆さんにシェアしていきます。
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そもそも建物の建築の流れは?

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一般的なマンションの工事開始から完成までの流れはというと
設計図作成⇨マンション建築による近隣説明会⇨建築確認取得⇨中間検査⇨完了検査

になります。

設計図を作成してから、近隣説明会を開いてから建築確認済証を取得するのですが、この建築確認済証が取得できないと工事を開始する事が出来ません
最近では近隣住民と裁判をして建築確認済証を取得できなかった文京区の小石川のマンションが記憶に新しいです。

ただ今回の悪質ポイントは建築確認は7階で取得しているので、問題なく取得する事ができました。次からが疑問点になります。

疑問点1  中間検査は合格しているの?

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3階建て以上の建物を建築する際に、工事が建物の骨組みや構造躯体が完成した段階で、中間検査を受ける必要があります。当然中間検査に合格しないと完成した時に取得できる検査済証が交付されませんので、建物を評価する事が出来ません。
中間検査の内容が甘いと思う方もいると思いますが、中間検査は厳しく見ております。筆者が担当した住宅で、1件だけ近隣の方の都合により基礎の位置が5センチずらして建てたのですが、中間検査時にその事項を指摘された事もあります。

指摘された場合は、当然計画変更を行う必要があリます。計画変更の届出を提出しない場合は建築工事を再開する事は出来ないのです。

今回の違法建築マンションが中間検査を合格した方法は、検査時は計画通りに建築していた以外にありえないと思います。

7階建から9階建にするタイミングは、骨組みを建築する中間検査の前か、検査後直後に再度骨組みを増設した可能性があります。

後者の方法をとった場合次の疑問点の内容に直結します。
どちらにしても中間検査が合格しているのかが気になります。

疑問点2  取引に仲介会社は間に入っていたのか?

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不動産仲介会社は買主と売主の間に入って不動産取引の為に、物件紹介から物件調査・書類作成・引き渡しまでの業務を行います。

今回の違法マンションを契約するときは必ず、仲介会社が現地を調査して、重要事項説明書と契約書を作るはずなので、7階建てが9階建てでになっているマンションに気が付かない訳がないはず。

更に言えばマンションの現地の調査をしなくても、お客様を案内時にマンションの9階までの部屋をご案内しているので、重要事項説明書・契約書の建物の表示を記入する時に、建築確認済証を見ながら建築確認番号を記入していれば気が付くはず!!

もし気が付かないような不動産業者であれば、元所有者と同時に罰則を受けるべきですね。

今回の取引で一番可能性ある取引形態は、仲介手数料を払いたくないという理由から、元所有者と現所有者との個人間売買の可能性があります。

もしこの形態で取引してしまったら、可哀想ですが自業自得でもあります。仲介手数料とはある意味では不動産取引の安全の為に支払っている費用になります。

それを支払いたくないという理由から個人間売買にしてしまえば、当然それ相応のリスクがついてきます。

ただ元オーナーが不動産業者であれば話は別です。

これは立派な詐欺です。すぐに免許停止にすべきだと思います。

疑問点3  担保にならない違法建築物で融資が下るのか?

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筆者が秋が一番疑問に思っているのは、 担保にならない物件でよく融資が下りたのかという点です。投資家の方は物件を購入する時に現金を出したがらない為、恐らく今回の契約もローンを使用して購入しているという前提で話します。

銀行が通常融資をする時には必ず購入する物件の担保評価を必ず確認します。
理由は借りた方が返済できなくなった時に、担保物件を売却して資金回収する為です。

私たちの業務でも住宅ローン審査をする時は、土地と建物に関する資料を提出して、担保評価をした際に、買主の審査をします。
当然ですが、違法マンションは当然担保評価されないので融資はできないはず!!融資が下りなければ、現金で物件を購入する人以外は購入できないので、この酷い契約も未然に防ぐことができたのです。
おそらく融資の担当者と銀行が担保評価をせずに、融資を承認してしまったのでしょうね。
銀行の担当者が他7階建のマンションが9階になっていたら、完了検査などの書類で気がつくはずです。融資を実行した銀行にも落ち度があると言えるでしょうね。
こんなことが起きるから不動産業界はクリーンな業界にならないので、今回の事件は徹底的に原因を追究して欲しいと思います。

余談 不動産会社の広告はどうなってる?

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マテリアル菅原がニュースになって早1日経ちますが、不動産業者の広告がどうなっているかを調べたところ、まだ7階建てになってる!!⇦H28年11月12日現在です。

建築確認申請上7階になっているので変更できなかったのかもしれませんが、早く変えたほうがいいんじゃないでしょうかね(笑)

違法建築物って世間でも知れ渡ってしまったんだから、重要事項説明で違法建築の旨を説明しないとまずいと思います。このマンションの資産価値9階部分だけではなく全体に及ぶと思いますので、オーナーはたまったもんじゃありません。

まとめ


・マンションの階数の違いは、建築中に気がつくはず(中間検査は取得しているのか?)

・建築確認済証と検査済証と異なっていたらローンが通らないはず。

・間に入っていた仲介会社は契約前に調査をすれば気が付くはずなのに、階数の違いに気が付つかないレベルの低さ!
・今回の取引は現金購入で仲介会社を間に入れない個人間売買であれば、不動産業者と銀行の担当に違法マンションと気が付かれなくても売買をすることができる。⇦この取引の可能性が高い


いかがだったでしょうか?

この契約みたいな事例は、現在では少なくなってきてはおりますがこんなニュースもあると思っていただければ幸いでございます。仲介会社はちゃんと選んだほうがいいです!!
今回の記事でマンション工事の流れを知る上で参考になったのでは無いでしょうか?
この記事が役にたったと思った方はシェアかコメント頂けると非常に嬉しいです。すぐ返信します!!

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コメント

  1. kubo より:

    元建築主:田中 喜幸

    建築施工: 株式会社ダイカイ 代表者名 田中 喜幸
    免許番号 大阪府知事免許 (01)第055225号 TEL 072-761-0673
    所在地 大阪府 池田市天神2-1-8-101

  2. kubo より:

    一級建築士 竹田 茂  竹田設計事務所 第238774号

  3. Fudosan より:

    株式会社TNGは池田市の天神2丁目のマテリアル天神を違法建築と知って購入したとされている。
    現在池田市役所ともめているらしいが、TNG社員のおじいさんがうちは被害者だと訴えかけているらしい。

  4. エステート より:

    また、この家主が、別の物件でもやりやがった。

    マテリアル天神
    マテリアル天神II

    既にわかっているだけで、合計4棟。 

  5. akizuki0502 より:

    皆様、情報提供していただきましてありがとうございます。

    株式会社ダンガイの物件について、個人的に興味があるので調べてみたいと思います。今後も応援宜しくお願いいたします。

  6. ミスターX より:

    現オーナーの堀内和美は田中喜幸の兄の嫁の妹です。
    旧姓藤本和美と言います。

    融資したのは農協、全てがグルになってる可能性があります。