不動産投資の魅力的な8つのメリットを現役サラリーマン投資家の私が教えるよ


不動産投資を興味がある方、こんにちは!サラリーマン大家の秋です。

恐らく不動産投資に興味を持っていただいている方は、下記のような欲望を持っているはずです(笑)


・老後の年金がもらえるかわからないので、老後の収入源になる家賃収入が欲しい!

・会社の収入が増えないので、不動産投資で副業したい。

・マンションを持っているというステータスが欲しい(笑)☜これ私です。


特に年金についてはかなり深刻な問題で、2037年には厚生省の計算では、年金の積立金が枯渇するとまで言われているので、今の20代~30代の人は年金が無いものだと考えなければいけません。その不安から不動産投資が注目されているのです。

参考:http://president.jp/articles/-/10301

でも不動産投資のメリットは、年金に代わる収入源以外にも7つのメリットがあるってご存知ですか?保険面や税金面でもメリットがあるんですよ!

今回は不動産投資に興味がある方向けに、現役サラリーマン投資家である私(秋)が不動産投資の魅力的な8つのメリットについてお伝えさせていただきます。
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メリットその1:少額の自己資金から始められる(レバレッチ効果)

不動産投資は商品自体は高額の商品になりますが、全額自己資金から支払う訳ではなく、銀行ローンを使用して購入します。そのため自己資金をあまり持っていない人でも、物件によってはすぐに始めることができます。

ここで自己資金が300万円で購入物件を3,000万円の木造アパートを銀行ローンで購入する場合と、20年間貯金して現金一括で購入する場合を比較してレバレッチ効果についてお伝えします。

現金一括で購入する場合は、20年間貯金してから購入しますので、家賃収入を得られるのは20年後になります。

一方で、300万円の自己資金で2,700万円の銀行ローンを組めた場合は、物件に2,700万円分の担保を設定することで、今すぐに不動産投資を始めることができます。つまり今現在300万円しか持っていないとしても自己資金の10倍の3,000万円分の不動産を所有し、家賃収入を得る事ができます。

レバレッチ効果とは少ない自己資金(300万円)で大きな成果(3,000万円の物件)を動かす事!いわゆるテコの原理の事です。

現金一括で購入してしまうと、ローンの利息は付きませんが、本来得られるはずの利益が20年後になるというのはNGです。

不動産投資の極意は・・・

他人の金で資産を増やす!

極力自分の現金は使わないようにしましょう。現金を持っていると不動産投資のスピードは格段と上がります。

メリットその2:ローンの支払いは家賃収入で賄える。

1番のレバレッチ効果に関係してくるメリットですが、月々のローンの支払いは家賃収入で賄える為、あなたは現金を減らさずにローンの支払いを行うことができます。つまりは他人の金(家賃)で資産を増やしているってことです。

借金が怖いからといって、現金一括で購入してしまうと、このメリットの旨味が全く持って無くなってしまいます。

ただし月の家賃収入よりもローンの支払いのほうが高くなってしまう物件もありますので、その辺の収支をしっかり把握して購入してください。

給料の持出が必要な物件はこんな物件です。

メリットその3:銀行に貯金するよりも100倍以上の利回りが期待できる。

今の時代、銀行に普通預金で貯金してしまうと利息が年間でたったの0.02%~0.05%程度です。1万円預けていれば年間200円もらえるって話です・・・・

これではお金持ちにはなれません!(笑)

不動産投資の利回りは、購入金額が高い都心の物件で3%~6%程度、地方物件で購入すれば10%以上の利回りを得ることができます。

普通預金に100年間お金を入れていても、利息では不動産投資の1年分にはかなわないっていう現実が、ここでご理解頂けると思います。

しかも不動産投資は利益は短期ではなく、入居者さえいれば、長期にわたって利益を得ることができます。鉄筋コンクリート造の物件であれば法定年数が48年と設定されているので、50年近くは容易に利益が得られるという事が解っていただけると思います。

メリットその4:相続税対策になる。

相続税の課税対象になる方が2015年の法改正で爆発的に増えてきております。具体的にいうと2015年までの相続税の非課税額が「5,000万円+(法定相続人の数×1,000万円)」だったのが、2015年以降には「3,000万円+(法定相続人の数×600万円」と、一般的な4人家族(子供2人)で計算すると、3,000万円以上の非課税枠がなくなってしまうことになります。

相続税の非課税枠の減少についての補足

非課税枠の減少(2,000万円+(法定相続人3人×400万円)=3,200万円

仮に預貯金で6,000万円を持っている4人家族の父が亡くなってしまえば、2015年以前であれば相続税がかからなかったものの、2015年以降であれば、4,800万円の非課税枠を引いた1,200万円の20%程度が相続税の対象になります。

この場合は、現金から不動産に替えてしまうのが一番の相続税対策になります。

相続税の評価として、現金は100%で見られてしまいますが、不動産の場合は5割~7割程度です。更には居住用や特定の財産であれば、小規模住宅の特例として、不動産評価額が5割~7割程度の更に80%減になる優遇措置もあります。

つまり、現金をたくさん持っている年配の方であれば、家賃収入が得られる不動産投資に財産を組み替えることで、相続税対策になるのです。

まあこれが老人をだまして、問題になっているサブリース問題につながっているのですが・・・

 


若い人にはまだ無縁の話かもしれません(笑)

メリットその5:生命保険の代わりになる。生命保険に加入しなくてもOK

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20代~30代が不動産投資を始める一番のメリットは、生命保険に加入しなくても、購入した不動産が生命保険の代わりになってくれるという点です。

なぜかというと、銀行ローンを組む場合は、団体信用生命というものに加入します。団体信用生命保険とは住宅ローンを組んでいる方が、亡くなってしまった時は、保険会社が借りている我々に代わって銀行にローンの残代金を払ってくれます。

つまりは借金0円になるってことです。

3,000万円の生命保険に加入する場合は、満期保険や養老保険などに加入してしまうと月1万~2万以上の金額がかかってしまいますが、住宅ローンを3,000万円分借りてしまえば、月々の支払いの金利に団体信用生命保険代が含まれているので、保険代は0円になります。

不動産投資を始めるという事は、老後の準備以外にも、保険に入る事と同じことだともいえるのです。だから私は生命保険に加入しておりません。

現金一括購入は、保険のメリットを受けることができませんので、本当にお勧めできない購入方法です。

メリットその6:老後までに借金を返済すれば、私設年金にとって代わる収入源に!

恐らく老後の収入源が心配だからこそ不動産投資に興味を示された野かと思います。国民年金は20歳~60歳まで満期で支払ったとしても年間約78万円しか貰えません。月々に直すとたったの68,000円です。(笑)

厚生年金と国民年金を合わせても恐らく年収が200万円台でしょう・・・

こんな少額の年金でどうやって暮らせるのでしょうか?子供からの援助ですかね・・・・

これでは困るわけですよ。不動産投資を老後の前に初めて、家賃7万円の物件を3棟持っていれば、単純にして21万円の収入が増えます。(実際は管理費・修繕費の経費が天引きされるので、手取りは少なくなります。)

厚生省の統計では、老後の最低限の生活を送るのに23万円必要といわれております。年金と不動産投資を合わせて月30万円以上もらえれば、老後の生活は破綻しなくて済みそうです。

メリットその7:経費に落とせるものが増える。節税対策に!

サラリーマンの給料のみが収入源だと、給料控除・扶養控除・基礎控除程度の減税措置しか受けることができませんが、不動産投資を始めると、いろんなものを経費としてみなすことができるので、結果的に収入を下げ、所得税・住民税の減税をすることができます。

主な不動産投資の経費

・購入する際の諸経費(登記費用・仲介手数料・印紙代・ローン手数料など)

・管理費修繕積立金(管理費等)

・広告費(仲介手数料など)

・住宅ローンの利息部分(元金は経費にすることはできません。)

・物件の減価償却費


不動産投資で実際は黒字であっても、これらの経費で赤字申告をすれば、税金として支払っていた分が、確定申告をすることで還付されることだってあります。

本来払うはずの税金を払わずに済むっていうのも不動産投資の魅力でもあります。ただし、還付されることを目的に不動産投資を行わないでください。あくまでも黒字を出すことが重要なんで!

ワンルームの営業で、よく使われる営業トークになるので注意してください。

メリットその8:インフレ対策になる。

不動産はインフレに非常に強い商品になります。インフレになるという事は、金利が上がるので、一見よくない事だと思いがちですが、インフレとは物の価値が上がる事なので、不動産の資産価値も上がることになります。

現在日本では2020年までに、物価を2%上げることを目標にしております。例えこの目標が達成できなかったとしても、日本の政策でデフレ経済から脱却を目指しているので、時間がかかったとしてもインフレ傾向になりそうです。

現金さえ持っていれば、インフレは全く関係ないと思っているかもしれませんが、これは大きな嘘です。インフレになってしまえば、現金の価値が減ってしまうリスクにさらされてしまいます。

例でいうと、仮に預貯金を1,000万円持っていたとしても、インフレによって、今まで100万円で購入できた物が、120万円になってしまえば、預貯金の1,000万円の価値が、20%減ってしまうという事と同じになります。

逆に1,000万円の物件が20%のインフレが起きれば、1,200万円の資産になります。現金資産と不動産資産は逆の立場にいあるのです。つまり不動産資産はインフレ経済からデフレ経済になった時が一番価値が下がってしまうのです。

インフレが起きれば、家賃収入だけではなく、キャピタルゲイン(売却益)も狙う事ができます。バブル時代は殆どキャピタルゲインで富を築いた人ばかりです。まあまたバブルが来るとは想像がつかないですが・・・

とにかくインフレにしようとしている日本経済の対策で、不動産投資はメリットだってことです。

まとめ


・少額の自己資金から始められる(レバレッチ効果)

・ローンの支払いは家賃収入で賄える。

・銀行に貯金するよりも100倍以上の利回りが期待できる。

・相続税対策になる。

・生命保険の代わりになる。生命保険に加入しなくてもOK

・老後までに借金を返済すれば、私設年金にとって代わる収入源に!

・経費に落とせるものが増える。節税対策に!

・インフレ対策になる。


不動産投資の8つのメリットをご紹介させていただきましたが、いかがだったでしょうか?

こんなにメリットばっかの不動産投資ですが、当然リスクもあります。ただそのリスクもあなたの投資スタイルで、回避できるのも不動産投資の魅力なんですね。

そんな中でも私は不動産投資に失敗したかなと思っているので、私の不動産投資の失敗体験談も読んでみてください。かなり参考になると思いますよ!


この記事が役に立ったと感じた方は、コメントやシェア等を頂ければ嬉しいです。

最後まで読んでいただき誠にありがとうございます。


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