クーリングオフで赤字新築ワンルーム投資の契約解除をする手順を解説


不動産契約をしたけど、契約後冷静になって考えると、なんで契約したんだと後悔される方が多い気がします。

私のブログを読んで頂いている読者からも、営業マンのトークに押し負けて契約してしまったという方からメッセージを頂いたことが有ります。

メールのいただく内容の多くは、赤字の新築ワンルームの投資物件をどうやったら解約できますかという内容です。要は契約した後に冷静になったのでしょうね。

私自身も不動産では後悔した契約はしておりませんが、40万円以上するバイマ(無在庫転売)の情報商材を解約したことが有ります。その時は解約するまでモヤモヤした気持ちになるし、お金はかえってくるのかという心配ばかりしておりました。

私の場合はクーリングオフを使用しましたのでお金が帰ってきましたが、これが不動産売買契約後でもクーリングオフはできるるか?

結論から言うとできます。ただし条件が有ります。

一般の商品を購入した場合は、契約した日から8日を過ぎてしまうとクーリングオフは使用できません。

しかし不動産契約は素人である一般の方の買主と、不動産のプロである業者では、弱者の買主を守ってあげる必要があります。

そのため後述紹介する条件を満たせば、一般的なクーリングオフよりも手厚い保護を受けることができます。

一刻も早く解約をしたい人は、この記事を参考にクーリングオフの手続きを進めてください。

注意
今回お話するクーリングオフは売主が不動産業者の場合に限られます。

一般の個人の方が売主の場合は、契約後8日を経つとクーリングオフは使用できませんのでご注意ください。

そもそもあなたはクーリングオフを使用できる条件を満たしておりますか?


まず最初に申し上げますが、不動産契約のクーリングオフは誰でも使用できるわけではありません。これから紹介する条件に該当していればクーリングオフを使用することができます。

契約した場所と購入申込書を記入した場所に相違があった場合、不動産購入申込書をどこで記入したかによってクーリングオフ使用の有無が決まります。

以下の場所で記入したらクーリングオフは使用できません。

クーリングオフができない購入申込書時の場所とは!

・売主業者、もしくは仲介会社の事務所

・買主の自宅、もしくは買主の職場

・買主が業者に指定した場所


不動産契約のクーリングオフは購入申込書を記入するときに、落ち着いて判断できる場所かどうかを重視しております。

売主業者や仲介会社の事務所で購入申込書を書いてしまった場合は、購入する気満々なのでクーリングオフは使用できません。また買主指定の場所等も同様と考えられております。

上記の場所以外で購入申し込みを記入した場合は、無条件にクーリングオフが使用できます。購入申込書を記入していない場合も同様です。

例で挙げると、住宅展示場の事務所で購入申込書を記入すればクーリングオフは使用できませんが、現地の案内テントで購入申込書を記入した場合はクーリングオフは使用できます。

参考までに http://www.osaka-takken.or.jp/knowledge/2016/07/QA031.html

住宅営業マン秋
多くの不動産会社は購入申込書をもらう場合は、必ず事務所でもらうようにしております。それにはクーリングオフを防いでいるからなんですね。知らないうちに逃げ道をふさいでいるんです(笑)

クーリングオフをしたら不動産屋から手付金は返してもらえる?

不動産売買契約を交わした買主からクーリングオフを通知を受けた業者は、速やかに買主から預かった手付金等のお金を無利息にて返還しなければなりません。

宅建業法37条2で定められております

3.申込みの撤回等が行われた場合においては、宅地建物取引業者は、申込者等に対し、速やかに、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない。

出典:Wikipedia

つまり手付金を払ったとしてもお金は返還されるので安心です。もしクーリングオフをしたのにも関わらず、手付金が帰ってこない場合は、不動産免許の知事に相談すればOKです。

行政処分で業務停止になるくらいなら、クーリングオフでお金を返還しないってことはないと思うけどね。

ただクーリングオフができなかった場合を想定して、手付金の額はできるだけ減らしておいたほうが無難です。

クーリングオフをした後に不動産屋から損害賠償を求められたら・・・



クーリングオフをしたのにも関わらず、販売時に掛かった経費等を、不動産会社から損害賠償として訴えられた場合は、支払わなければならないのでしょうか?

不動産取引の初心者である一般個人の方からしてみたらとっても不安ですよね・・・

もしあなたが解約した不動産屋から損害賠償を求められてしまった場合は支払わなくてOKです。

宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令で定める場所(以下この条において「事務所等」という。)以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主(事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。)は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除(以下この条において「申込みの撤回等」という。)を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。

出典:Wikipedia

クーリングオフはあくまでも素人の買主を守るための法律です。不動産のプロである宅建業者を守るための法律ではないのです。

ただ不動産会社の私の立場からして、お金かけて販売活動をしたり契約書などを作る手続きをすべて無駄にされてしまったので、迷惑料として顧客から支払っていただきたい気持ちになった事もあります。

売主が業者の場合は、契約後8日過ぎていてもクーリングオフができる場合がある。


一般の個人の買主さんで不動産契約にクーリングオフがあることを知らない方は非常に多いです。故に後悔しているのに関わらず、クーリングオフができることを知らずして8日間を過ぎてしまい、解約ができない状況になるケースが多いです。

こうなってしまうとクーリングオフとしては本末転倒です。

そこで不動産業者が売主になる場合は、クーリングオフに関する書類を買主に説明した日から8日間までクーリングオフができることになっております。

つまり業者がクーリングオフの書類を取り交わしていなければ、クーリングオフの期間を経過したことにならず、いつでも解約することができます。

注意
引渡しを受け、売買代金全額を支払った場合はクーリングオフは使用できません。

クーリングオフを行うときは書面で行う。書面を送った時点でクーリングオフは適用する。


相手に口頭でクーリングオフを行う旨を伝えたところで有効にはなりません。必ず書面でクーリングオフを行う旨を記載した書類を発送する必要があります。

ただクーリングオフを行う旨の書類を、不動産会社が処分してしまった場合はどうすればよいのでしょうか?

民法上でクーリングオフは書面で発送すれば有効になる発送主義を採用しております。つまり相手の不動産会社にクーリングオフを行う旨の書類を発送したことを証明できるようにすればいいのです。

不動産会社に確実に送ったという記録を残すためには、内容証明郵便で発送する必要があります。内容証明で送れば、不動産会社が書類を受け取っていないととぼけても、内容証明郵便で送った事を証明することができます。

裁判になったとしても有効な証拠になりますので、内容証明郵便で送ることを強くお勧めします。

クーリングオフの書類の書式は問われておりませんので、インターネットで「クーリングオフ・書式」と調べればテンプレートが出てくるでしょう。

参考までにこちらのテンプレートをご紹介させていただきますので、クーリングオフが使用できなくなる前に、早く不動産契約を解約してきましょう!!

自分でできるクーリングオフ

クーリングオフができない場合は、次の一手をしっかり考えて!最悪は手付解除を視野に入れよう。

このブログから秋へ解約のご相談を1か月の間に2件から3件ほどいただいております。私を頼りにしてくれる方がいるというのもうれしいのですが、多くの場合はやはり不動産屋もバカではないので、事務所で必ず購入申込書をもらってクーリングオフができないように逃げ道を防いでおります。

この場合、あなたが赤字の不動産投資が運営できるのか?

次の一手を考えなければなりません。売却も視野に入れる必要もあるのですが、多くの場合は自己資金不足により抵当権抹消ができず売却が不可能のケースがほとんどです。

すると将来的の事を考えて、手付解除をするのか、赤字のまま運営していくのか?

2択になります。

極端な話毎日2万円以上の持ち出しがある新築ワンルームだった場合、50万程度の手付解除だったら赤字運営をするより得することになります。(勉強代だと思ってください。)

なぜなら、不動産投資は1棟目で赤字になっている物件を所有していると、2棟目を購入する場合の融資が圧倒的に不利になります。(スピードがでない)

それであれば赤字の物件を解約して1棟目で月1万円でもいいから利益ができる物件を購入すれば、4年程度で手付金を取り戻すことができます。さらに2棟目を購入するときの銀行から黒字運営というこということで赤字の物件を持っている時と比べて融資がおりやすくなります。

注意

手付解除ができる時期は、引き渡しまでではなく、相手が履行の着手に取り掛かってしまったら手付解除ではなく違約解除になります。つまり手付解除には時間制限があります。違約解除は売買価格の2割になります。

売主の履行の着手とは(建物建築開始・売却する物件の抵当権抹消登記・建物の表示登記申請)これらの行為を行うことです。

まとめ

住宅購入は、多くの人にとって初めての事なので失敗する方が多くいらっしゃいます。そんな人たちに共通しているのが・・

疑問点を残したまま契約している。

です。

契約前の営業マンのトークの押しに負けてしまった人たちが、住宅購入に対して後悔してしまっております。

営業マンは契約を取らないと死活問題にかかわるので、あなたに疑問点や懸念事項が残ったままでも必死に説得をしようとします。その勢いに負けてはいけません。

疑問点や解らないことを無くしてから契約をしましょう。あんまりウジウジしているのもどうかと思いますが・・・

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最後まで読んでいただき誠にありがとうございます。


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