都心の中古ワンルームマンションを購入して早1年半が経ちますが黒字経営ができていない秋です。
購入した時はさあ成功のロードを歩んで行くぜ！って思っておりましたが最近になって1棟目を失敗したなーと最近は思っております。完全な失敗ではないよ☜ここ重要
購入する当時は全く気が付かなかったけど、今だからはっきり言えることが一つだけあります。それは・・・
当時の不動産投資に対する考え方は、失敗する考え方だったなと（笑）
そう要は考え方（マインド）が重要なんですよね。
私は不動産営業マンで実際に住宅販売・用地仕入れをしているプロです。知識は一般の方よりもはるかに上回っております。
しかしいくら知識があっても不動産投資に対する考え方が、成功する考え方ではないと失敗してしまうんですよね。至極当たり前なことですが、私はこれを解っておりませんでした。
今回は失敗した私の例をいくつかご紹介します。くれぐれも私の真似だけはしないように注意してくださいね。
目次
早く不動産投資をしたい！マンション持っていればカッコイイ
はい出ました、私の一番の敗因。当時付き合ったばかりの彼女（今も続いております。）にちょっとカッコイイところを見せたかったというただの見栄っ張りです。
この考え方は新築ワンルームマンションの営業マンのカモです。新築のワンルームマンションなんて購入したら毎月の持ち出し金が5万円以上になる事もザラです。
年間60万円も負担しなければいけなくなってしまうので、マンション持っていてカッコイイではなく、年間60万円の支払いをしなければいけない借金野郎になり下がるだけです。
マンション持っていればかっこいい！この考え方は絶対に捨てましょう。
ちなみにあなたがもし20代や30代前半だったとしたら、営業トークでこの手の話をされるので決してそうだなって思わないでください。失敗しますよ
不動産投資は若い時に行えば絶対に有利だから、早く不動産投資を始めなければという焦り
上記の心理状態に加え、住宅ローンを取り扱っていた私ならではの考え方です。
住宅ローンもそうですが、投資用ローンも早くから始めたほうが絶対にいいです。これは断言できます。
なぜなら若い時にローンを組んだ場合は、完済するまで働き続けることができます。つまり収入が常にある状態の中ローンを返済していく事が可能です。
しかし40歳を過ぎてからローンを組んでしまうと、完済時は定年を過ぎているので、年金しか収入が無い中でローンを返済していかなければなりません。中には定年後も嘱託社員として働いて返済するかもしれませんが、老後資金を貯めないといけないのに借金返済はかなりのストレスがたまりますよね。
しかしそこで購入する物件を焦ってしまってはいけないってことです。
私の中では早く物件を購入して、1日も早く家賃収入をローンの返済に充てたいと考えておりました。そして1日でもローンを早く完済して2棟目からレバレッチを効かせた投資をするぞって思っていたので、早く物件を購入したかったです。（この考え方は一番ダメです。後述にて説明します。）
いくつかの物件を比較検討しなければいけなかったのに、立地の調査とレインズの販売成約事例等の相場だけをみて決めてしまったポイントが今となってはバカだと思っております。
購入する物件は利回りの低い都心のみと決めていた。
空室リスクを非常に恐れていた私は、利回りが低くてもいいから常に入居者がいる物件が欲しかった。常に入居者がいる物件が欲しいと思うのは当然！今後もこの考え方は変わらない。
問題なのは購入する物件を利回りの低い都心に決めつけていたことです。
都心の物件は確かに空室率は地方の物件と比べてかなり低い。都心であれば駅10分以内の物件であれば大抵のアパートは満室経営であろう。
しかしどうしても購入価格が高くなるため、利回りはかなり低い。利回りは不動産投資において一番大切なファクターだ
都心以外でもよく分析をすれば利回りが高く、入居者がすぐに決まる物件は必ず有ります。今では都心に近いさいたま市や神奈川県の物件を分析・検討をしなかったのが失敗点の一つだったかなと思ってます。
都心の物件を購入する方は自己資金が最低でも物件価格の3割ぐらいは欲しいよね。ない人は都心付近の地方で勝負すべきです。
失敗した一番の敗因！利益は2棟目からと決めていた。
物件を購入する前に戻れたら、声を大にして言いたい！
バカじゃねーの
利益を出すために投資をするのに1棟目から利益を出さなければ、不動産投資を行う意味がありません。
確かに1棟目完済後の2棟目のレバレッチの効き方は半端じゃないです。私も早くその状態に持っていきたいです。
しかしその1棟目の物件が天災が起きて無くなってしまったら？また北朝鮮のミサイルで破壊されたら？今のあなたの給料が減ってしまって返済するのが難しくなったら？
1棟目が完済するかなんてわからない状況にも拘わらず、完済するもんだと考えてしまうのです。要は未来への見通しが甘くなりがちです。
当然営業マンはこの手のトークを巧みに使ってきます。これは私も納得をしてしまいました。☚ここ最大の失敗
1棟目から利益を出せていれば、その利益も繰り上げ返済に充てれば早くローンの完済も終えることができます。ただ利回りが高すぎる物件は、入居者が決まりにくいエリアではありますので、利回りと立地の良さのバランスや戦略を分析していく必要があります。
物件購入する前は第三者の意見を取り入れてみるのもあり！
自分一人で物件を検討していると、出会った営業マンのトークなどの影響でどうしても偏った見方になってきます。そこで第三者の現役不動産投資の意見を聞いてみるのも一つの手です。
なぜなら相談する投資家にはあなたの検討している物件と利害関係もないので、検討物件を購入しても儲からない場合は買わないほうがよい理由を含めてアドバイスもしてくれます。
失敗する方の多くは経験不足によるものばかりです。
ドラクエだってレベル1の状態なのにゾーマと戦ってもやられてしまいますが、スライムを倒して経験値を稼いでレベルを上げていけば、ゾーマを倒すことができます。
不動産投資も同じです。いきなり物件を購入して運営すると気が付かなかった事が沢山てきます。それを事前に現役不動産投資家に教えてもらうという名の経験値をためれば、利益の出せる不動産投資ができるようになるのです。
まとめ
不動産投資の初心者が絶対に行ってはいけない考え方についてはいかがだったでしょうか？現役の不動産営業マンも不動産投資の考え方を誤ると簡単に失敗してしまうのです。不動産投資は難しいですが、株などの相場による急激な変化はなく、借り手さえいれば安定して収益が出せる投資商材です。
初めて物件を購入するわけですから、緊張もするし不安でいっぱいになると思います。しかし考え方や信念に軸を持つと行動することができるので、結果的に良い物件を購入する事ができ利益を出すことができます。
これから不動産投資を始めようとしている方は、ぜひこの記事を参考に自分の投資スタイル・考え方を身に着けてください。
物件を購入するときの決意と精神安定剤になりますよ（笑）
不動産投資を始めて不労所得を作りませんか？厳選サイトまとめ
不動産投資の安心入門サイト【ハウツーオーナー】 オススメ度★★★★★（5/5）
1都3県（東京・埼玉・千葉・神奈川）に住んでいる人にオススメのサイトはコレ！
ハウツーオーナーは東京での不動産投資物件を掲載しているサイトです。（主にワンルーム）
取り扱い会社の条件として「空室リスクが低く、入居率98％以上」「売上が年間100億円以上」「設立年数が10年以上」「オリジナルブランド（売主）」であるすべて満たした不動産投資サイトです。
主に佐々木蔵之介さんが出ている「シノケングループ」、中古ワンルーム最大手「日本財託」などです。
ハウツーオーナーから紹介されている会社のセミナーに無料で参加することができます。
当然物件が気に入らなければ物件は買わなくてOK。
東京の物件は利回りが低いと言うデメリットはありますが、最初の1件目を安定して運用したと言うことであれば、
やっぱり地方の物件では無く東京の物件がいいでしょう。
ちなみに秋は「日本財託」で購入しておりますが、空室で家賃が全く入らないって事はありません。管理体制が良くて助かっております。
セミナーに参加するとしたら、是非、新築ワンルームと中古ワンルームの「日本財託」の比較検討するのがオススメ！
なぜなら中古と新築のメリット・デメリットを肌で感じで勉強できるからです。（利回り・空室リスク・建築設備など）
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