東京の中古ワンルームマンション投資始めてから学んだ本当の3つのリスクとは


不動産投資を始めようと考えている方が思い浮かべるリスクは以下のものだと思います。

①金利上昇

②家賃下落

③空室経営

④家賃滞納

⑤地震などの天災地変など・・

主にこの5つが不動産投資のセミナーに行くと教えて貰うのですが、そのリスクヘッジの対処法まで教えてくれるから不動産投資は購入金額と立地さえ間違えなければ失敗しないって思っておりませんでした?

不動産屋の私も恥ずかしながらセミナーの講義や本の影響により不動産投資って・・・・

無敵じゃん!!

って思っておりました。という事でいざ購入して分かったんですが、

リスクは絶対に存在します。

対処できないリスクもね。まじでバカだった・・・私の失敗談は下のページでチェック

中古ワンルームマンション投資を僕はこうして失敗しました。【不動産投資体験談】



投資運営1年半のひよっこですが、ワンルームマンションを購入してみて不安に思っている事をお話したいと思います。

 
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やっぱり地震は怖いよ・・・

私がワンルームマンションを購入し、初めての家賃収入が手に入った時の事です。初収入の感動は今でも忘れません(笑)

世間ではあの熊本大震災で騒がれておりました。マンションが割れたニュースは今でも鮮明に覚えております。


私は地震リスクを踏まえて購入していたつもりでしたが、以下の理由で見通しが甘かったなと反省しております。

火災保険の掛け金を低くし過ぎたせいで、地震保険の保証料が少ない。

私が購入したワンルームマンションは、鉄筋コンクリート造(RC造)のマンションの為、火災に強いといわれております。仮に入居者の方が火災を起こしてしまい、購入した部分が全焼してしまったとしても骨組みは残っているので、原状回復としてリフォーム代だけの保障があれば十分だと考えました。

当然リフォーム費用の保障なので、火災保険の節約にはつながります。実際かなり安く済みました。

しかし問題は地震保険です。地震保険は性質上最大でも火災保険の半分が保証額になる商品です。リフォーム代しか見ていない火災保険ですから、仮に地震で全壊になってしまっても雀の涙分の保証しか受けられないでしょうね。これは失敗

共有部分の倒壊に関するリスク

地震が起きても仮に自分の所有する専有部分に不具合が無くても、上記の写真のように共有部分が破損してしまった場合も補修する費用が必要になります。

共有部分の補修については、長年積み立てられてきた管理費修繕積立金と、管理費を使用してマンション全体が加入している地震保険を合わせた金額で補修することになります。

ここでも地震保険の落とし穴があり、地震保険は最大でも5,000万円までしか保険金がおりません。仮に地震保険が全額下りたとしても、管理費修繕積立金が少なく、保険金+修繕費でも足りない補修費は住民が負担することになります。

老朽化による大規模修繕も同じ考え方です。足りなければ住民が負担する。

これは不動産セミナーでは教えてくれなかった項目になります。こんな事言ったら購入してくれる人が減っちゃうからね。

対策として、重要事項説明書で管理費修繕積立金のレビデンスは説明事項になっております。この中古マンションはいくら修繕費を積み立てているのかという事を確認することができます。マンションの総世帯数が多ければ積立金も多くたまるので、総世帯数が多い物件を購入する事がリスクヘッジにもつながります。

 

自分の物件は大丈夫だと絶対に思わない事!老朽化リスク


私が購入した物件は築14年ぐらいのマンションですが、すでに補修費で約30万円ぐらい損害がでております。たった1年半の所有でですよ!!具体的には

・キッチンの換気扇が効かない➡取替費5万円

・ガスコンロが壊れる➡取替費4万円

・お風呂の換気扇が壊れる➡取替費20万円

あっという間に一カ月の給料以上吹っ飛びましたよ。はい

購入した時に退去のお知らせと修繕で話が入ったので、売主に騙されたかと思いましたよ。結局は瑕疵担保責任で全部治してもらいましたが(笑)

ここで重要なのが、毎月の家賃収入が必ずポケットマネーになるとは限らないってことです。どんな物件も必ず老朽化します。ある日突然管理会社から電話があってから修繕費を用意するのでは遅いのです。常日ごろから修繕費用を貯めておきましょう。

 

戦争リスク

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最近北の国がICBMを打ち上げて喜んでいるカリアゲ君がおりますが、私がいま一番気にしている問題です。マジでやめてほしい・・・

戦争開戦後に東京に物件を所有していれば、間違えなく東京は狙われるので建物自体が破壊されるという存続リスクが伴います。

もし戦争後も建物が存続しておれば、住む場所も少なくなる上に、インフレになるので家賃が上昇するというメリットもあるのですが、私が購入している場所は必ず破壊されるので建物はなくなっているでしょう。

保険は人災にについては免責事項になっているケースがほとんどなので、建物が破壊されれば、保険金もおりず借金しか残りません。

不動産投資セミナーでは戦争によるリスクについては絶対にお伝えしませんので、これから不動産投資を始める方は、東京以外で購入するのも一つの手かもしれません。

他のリスクについてはどう考えてるか?


他のリスクについては事前に対策をしておけばリスクヘッジをすることが可能です。

①の金利上昇リスクについては、金利が上昇すればそれに連動して物価も上がっていきますので、家賃上昇にもつながります。更に現在はマイナス金利なので上記で紹介したリスクに比べれば優先順位は低めです。

②の家賃下落リスクについては、老朽化すれば当然家賃も下落していきます。私は家賃が現在の家賃から1万円下がったとしても所有し続ける価値があると思い現在の物件を購入しました。現在の家賃がずっと続くという考え方は捨てて、家賃が1万円下がった場合を想定して不動産を安く購入する(指値)

③空室リスクについては結構シビアな問題です。空室リスクは購入する物件の立地でほぼすべてが決まります。また5%以下の管理会社に管理をお願いするのも空室率リスクを下げることにつながります。*家賃保証と空室リスクは全く別問題ですので注意が必要です。

④家賃滞納について、管理会社の対応ですべてが決まります。ここは物件を購入する前に、管理会社の対応を必ず確認してください。借地借家法では基本的に借家人のほうが強いです。3カ月ぐらいの家賃滞納をしても裁判で賃貸人が負けたケースもあるくらいです。

家賃滞納された場合の家賃保証があるのかもチェックするポイントです。

まとめ

不動産投資は大金を要するために非常に敷居も高く、失敗をすれば大ダメージを受けてしまう投資商品です。

近年サラリーマンなら簡単に始められるという広告も見かけますが、決して簡単ではありません。私のような不動産屋でも失敗しているのです。

だからこそいろんな不動産投資サイトや本・セミナーで勉強する必要があります。いま高利回りで設けている方も物件調査などの努力も惜しまずに行っていた方々だと思う。

なによりも信頼できる管理会社と不動産屋を見つけることが重要です。その点については私も成功はしているのでしょうね。

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最後まで読んでいただき誠にありがとうございます。

 


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