古家の解体費用の相場はいくら?家を解体する前の重要な3つの注意点


皆さんが土地を初めて探すときは駐車場や更地を思い浮かべると思いますが、地方の物件であれば更地は多いものの、都心部に行けば行くほど更地なんてまずないです。

そんなときに必ず検討してほしい土地が有ります。

それが古家付き売地です。

解体費用の相場が気になりますが、古家付き住宅を検討することで土地を選ぶ幅が広がります。

周りに更地の物件が無くても古家の解体をすれば良い土地を手に入れることができます。

ただ古家付き住宅を購入するのは更地と違い、いくら不動産会社がサポートしてくれたとしても建物を解体しなくてはいけないので一般の方にとってみれば敷居が高いのも事実。

今回は古家付き住宅を購入する際の解体費用の相場や解体する際の3つにまとめてお伝えしますよ。

住宅営業マン秋
建売業者購入している土地の多くは更地ではなく古屋付きの住宅です。古屋付きの住宅は一般の方では処分が難しいので、業者で購入すると安く購入できるというメリットがあります。

解体費の相場はいくら?建物の構造で大きく変わる。


 

解体費の一般的な相場は住宅の構造で大きく変わります。各構造の1坪あたりの解体費の相場は以下の通りになります。

解体費の相場 構造による
・木造住宅の場合は3.5万/坪~4万

・S造(鉄骨造)の場合は5万/坪~6万*ただし一番解体しやすい為、安くなる場合もある

・RC造(鉄筋コンクリート)は坪7万~8万/坪


仮に40坪の建物を各構造で壊す場合は、木造の場合は140万、S造の場合は200万、RC造の場合は280万円ぐらいが相場になります。

例えば一般的な2階建て木造住宅(建坪30坪)の場合は、大体100万円ぐらいが相場です。よって古家付売りをチェックする場合は解体費分を載せた金額が土地代になるという事です。

あ!この土地やすいなって思うケースの場合は、大体RC造の建物があって壊す場合に数百万円の解体費が必要になりますので、建物の構造は絶対に確認しましょう。

 

注意点:解体費が莫大に上がるケース

 

私が実際に土地の仕入れをしたケースで解体費を見余ったケースをご紹介します(笑)こんな物件の場合は要注意です。

解体費が膨大に上がるケース

・屋根にアスベストの吹付があり、アスベストの処分費で200万円かかったケース。

・土地に植えられている木の抜根費用、外構工事のコンクリート処分で50万円かかったケース

・道路が狭い物件だったため、重機が入れずに手壊ししたせいで解体費が倍になったケース


ざっと私の失敗事例をご紹介させていただきましたが、特に解りずらいのがアスベストの存在です。

主に1986年までアスベストを使用されていたそうなので、1986年以前の建物であるとアスベストを使用されているケースが高いです。

登記簿謄本の建物謄本を必ず取得しましょう。特に木造住宅の場合は昭和48年以前の新築はほぼ確実にアスベストを使用されております。

解体費を倍に見ておきましょう。

建物の築年数は登記簿謄本で確認はできますが、築年数は担当者に確認してみることが一番手っ取り早いです。

*くれぐれも自分が住まないから、建物についてはどうでもいいやーーではダメっすよ。

アスベスト参考URL http://kaitai-takumi.com/qa/209/

家を解体する前の重要な3つの注意点


解体費はほとんど人件費!合見積を取ることで安くなる。

 

解体費の一般的な相場をお伝えしましたが、もう一つ実践していただきたいことが有ります。

それは解体業者への一斉見積もり依頼です!

実は解体費の半分以上が人件費だったりするので、業者ごとに費用というのは全く違います。

私の経験した中で、一戸建ての木造住宅でも40万円近く解体費が違ったケースもありました。

もう一つ解体業者によって解体費が変わってくる項目があります。それは壊した資材を処分する処分場を持っているかです。

解体というのは解体するよりも処分費のほうがお金がかかります。つまり処分場を自社で持っているかで当然処分場を持っていれば費用が安くなります。

見積もりを取らせることで、解体業者間の価格競争も生まれるし、何より土地を購入する前に解体費を確認ができれば資金計画も立てやすいです。

解体費増額によっての資金ショート心配もなくなります。

よって複数の業者にお見積りは費用を安くする為に一番手っ取り早い方法なのです。

見積もりだけでも取って解体費を比較する事を強くお勧めします。

 

解体費は古屋内に残っている動産物(家具)にも費用がかかる。

 

古屋付きの物件を購入する際に注意したいのが、売主が使用していた家具・物置などの動産物がどれだけ残っているかによって、上記で提示した解体費にプラスして処分費を請求されます。

エアコン・家具・電化製品などをそのままで放置してある古屋を購入した場合は、上記の解体相場に10万~15万円程度が上乗せされます。

古屋付き土地を購入する際は、土地の売買契約書の特約に動産物の処分についても明記する必要があります。

契約書に明記しない場合は、売主は動産物の処分を義務に追うわけではありませんから、文句を言えないのが取引の慣例です。必ず仲介会社と売主に交渉をするようにしましょう。

 

解体が必要なのは古屋だけではない、駐車場のアスファルト剥がし・植栽伐採にも費用がかかる。


 

古屋を購入しないからって解体とは無縁だと思っていませんか?それは残念ながら間違えです。

購入した土地がアスファルトが張ってある駐車場だったり、放置されていた土地で植物がボウボウの土地だったとします。

そうした土地はきれいに更地にしないと家を建築することをできませんから、植栽・アスファルトを処分する必要があります。

過去の私の経験値をお話しします。

古屋以外の解体費

・植栽 (樹木:1本15万~30万)雑草処分 100平米で8万程度

・アスファルト処分 100平米で30万

・土間コンクリート 100平米で25万~30万


過去に私が失敗した事例では、家が奥にあり、手前に土間コンクリート打ちの駐車場がある土地を査定したときに、家の解体費だけをみて査定をしてしまい、土間コンクリートの処分費を見るのを忘れておりました。

結果20万円の解体費の誤差生じて、結局は解体費を安くしてもらったのでなんとかなりましたが、こんな失敗もあるので要注意ですよ。

 

古家付き土地を購入するメリットは更地で土地を購入すれば相場より安く土地を購入できる


 

更地で土地を購入する場合は、売主も売りやすいと思っている為どうしても相場より高く販売をするケースがほとんどです。

現に私たち建売業者が購入する土地の殆どが古家が乗っかっている土地です。

古家が乗っか土地が安い理由として考えられるのは、土地の売主が土地を売る場合は不動産屋に仲介してもらうケースが95%以上です。

その不動産会社から解体費がどれだけかかるかの見積もりを提示してもらい土地の売買価格を決めております。

つまり売主を仲介する不動産屋が解体費の見積もりが高い場合は、それを見越して土地の価格が安くなるため、土地を購入する方が使用する解体屋のほうが安ければその差額分で土地を安く購入することができます。

この差額はバカになりません。実は小さい現場でも平気で50万円以上の解体費が変わってくるケースが有ります。

安くて信頼できる解体屋を見つける事が良い土地を安く購入するコツでもあります。

 

まとめ

 

解体費の相場・注意点 まとめ

☑解体費の坪単価の相場は、木造で3.5万~4万・鉄骨造で5万~6万・RC造で7万~8万になる。アスファルトを使用されている昭和48年以前の建物は解体費を倍に見ておいた方がよい。

☑解体費の要注意点は、「解体費はほとんどが人件費」「動産物の処分にも別途費用がかかる」「家以外にも解体費がかかる場所がある」の3つ

☑古屋付き土地を購入する最大のメリットは、相場よりも安く購入できること。解体費が安い業者を見つければかなり安く購入できる。


解体費を抑えることができれば、希望する立地の土地が少し高くても解体費が抑えられれば希望の立地で住宅を購入する事が可能になります。

我々不動産屋は解体について詳しくなければ、土地の売買なんて到底できません。

それほど解体費をというのは土地購入についての重要なファクターであるということ。

初めて土地を購入するからこそ、解体では失敗ができません。だからこそ複数の業者の見積もりを比較検討しながら信頼できる業者を見つけることが、土地探しの第一歩です。

今、気になっている解体が必要な土地があればすぐに解体費を比較検討し、解体費が安ければ土地も安心して契約ができるので、一括見積をして解体費を確認しておきましょう。

住宅営業マン秋
見積もりをとった結果、解体費が上記の相場よりもかなり安かったり上、ほかの業者よりも3割以上安い場合は要注意です。近隣に配慮した解体でない可能性や、お金を持ち逃げしてしまう業者もあります。

これらは決して珍しいことではないので、相場に近くて一番安い業者を選ぶようにしましょう。

注文住宅の失敗者がなぜ後を絶えない?失敗者と成功者の家探しの行動の差とは

 

すべてのハウスメーカーの広告・住宅展示場で良いことばかり謳っているの、こんなはずじゃ無かった!と失敗者が後を絶ちません。

注文住宅を建てる人の全てが家造りで成功したいはず。

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