はじめての土地購入。古家を解体したい人が必ず知っておきたい3つのポイント


皆さんが土地を初めて探すときは駐車場や更地を思い浮かべると思いますが、地方の物件であれば更地は多いものの、都心部に行けば行くほど更地なんてまずないです。

そんなときに必ず検討してほしい土地が有ります。それが古屋付き売地です。


解体費用の相場が気になりますが、古屋付き住宅を検討することで土地を選ぶ幅が広がります。

周りに更地の物件が無くても古屋の解体をすれば良い土地を手に入れることができます。

ただ古屋付き住宅を購入するのは更地と違い、いくら不動産会社がサポートしてくれたとしても建物を解体しなくてはいけないので一般の方にとってみれば敷居が高いのも事実。

今回は古屋付き住宅を購入する際の解体費用やメリットなどを3つにまとめてお伝えしますよ。

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更地で土地を購入するより古屋を解体したほうが相場より安く土地を購入できる


更地で土地を購入する場合は、売主も売りやすいと思っている為どうしても相場より高く販売をするケースがほとんどです。現に私たち建売業者が購入する土地の殆どが古家が乗っかっている土地です。

古家が乗っか土地が安い理由として考えられるのは、土地の売主が土地を売る場合は不動産屋に仲介してもらうケースが95%以上です。その不動産会社から解体費がどれだけかかるかの見積もりを提示してもらい土地の売買価格を決めております。

つまり売主を仲介する不動産屋が解体費の見積もりが高い場合は、それを見越して土地の価格が安くなるため、土地を購入する方が使用する解体屋のほうが安ければその差額分で土地を安く購入することができます。

この差額はバカになりません。実は小さい現場でも平気で50万円以上の解体費が変わってくるケースが有ります。

安くて信頼できる解体屋を見つける事が良い土地を安く購入するコツでもあります。


解体費の相場は建物の構造で大きく変わる。


解体費の一般的な相場は住宅の構造で大きく変わります。各構造の1坪あたりの解体費の相場は?

・木造住宅の場合は3.5万/坪

・S造(鉄骨造)の場合は5万/坪*ただし一番解体しやすい為、安くなる場合もある

・RC造(鉄筋コンクリート)は坪7万~8万/坪

S造とRC造の違いが解らない方はこちらで確認できます。



20坪の建物を各構造で壊す場合は、木造の場合は70万、S造の場合は100万、RC造の場合は160万円ぐらいが相場になります。

例えば一般的な2階建て木造住宅(建坪30坪)の場合は、大体100万円ぐらいが相場です。よって古家付売りをチェックする場合は解体費分を載せた金額が土地代になるという事です。

あ!この土地やすいなって思うケースの場合は、大体RC造の建物があって壊す場合に数百万円の解体費が必要になりますので、建物の構造は絶対に確認しましょう。

注意点:解体費が莫大に上がるケース

私が実際に土地の仕入れをしたケースで解体費を見余ったケースをご紹介します(笑)こんな物件の場合は要注意です。

・屋根にアスベストの吹付があり、アスベストの処分費で200万円かかったケース。

・土地に植えられている木の抜根費用、外構工事のコンクリート処分で50万円かかったケース

・道路が狭い物件だったため、重機が入れずに手壊ししたせいで解体費が倍になったケース

ざっと私の失敗事例をご紹介させていただきましたが、特に解りずらいのがアスベストの存在です。主に1986年までアスベストを使用されていたそうなので、1986年以前の建物であるとアスベストを使用されているケースが高いです。

建物の築年数は登記簿謄本で確認はできますが、築年数は担当者に確認してみることが一番手っ取り早いです。

*くれぐれも自分が住まないから、建物についてはどうでもいいやーーではダメっすよ。

アスベスト参考URL http://kaitai-takumi.com/qa/209/

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解体費はほとんど人件費!合見積を取ることで安くなる。

解体費の一般的な相場をお伝えしましたが、もう一つ実践していただきたいことが有ります。それは解体業者への一斉見積もり依頼です!

実は解体費の半分以上が人件費だったりするので、業者ごとに費用というのは全く違います。私の経験した中で、一戸建ての木造住宅でも40万円近く解体費が違ったケースもありました。

もう一つ解体業者によって解体費が変わってくる項目があります。それは壊した資材を処分する処分場を持っているかです。

解体というのは解体するよりも処分費のほうがお金がかかります。つまり処分場を自社で持っているかで当然処分場を持っていれば費用が安くなります。

見積もりを取らせることで、解体業者間の価格競争も生まれるし、何より土地を購入する前に解体費を確認ができれば資金計画も立てやすいです。

解体費増額によっての資金ショート心配もなくなります。

よって複数の業者にお見積りは費用を安くする為に一番手っ取り早い方法なのです。

でも普段の日は仕事をしている方が多いですので、1件1件解体屋に見積もり依頼している時間はありませんよね?



そこでご紹介したいのが解体王という解体業者一括見積が無料でできるサイトです。

こちらのサイトでは氏名、住所、電話番号と解体予定の物件情報を入力するだけで、複数社の解体業者からのお見積りを頂くことができます。

お見積り算出方法は、申込人であるあなたの都合の良い日程に合わせて、現地にて複数の解体業者が一括査定をしますので、解体内容によって追加費用が出るなどの心配はございません。

解体を依頼するときは契約書を交わしますので、一番安い解体会社と契約するだけでOK!

解体時に心配なのは、近隣住民から解体工事によるクレームですが、解体王に登録されている業者は一定の基準を満たしている業者です。近隣住民対策も解体屋がすべてやってくれます。つまりあなたが解体屋に任せているだけでOKです。

解体費が安くなるという事で、あなたの希望する注文住宅に大いに近づくことができますので、見積もりだけでも取って解体費を比較する事を強くお勧めします。

まとめ

解体費を抑えることができれば、希望する立地の土地が少し高くても解体費が抑えられれば希望の立地で住宅を購入する事が可能になります。

我々不動産屋は解体について詳しくなければ、土地の売買なんて到底できません。それほど解体費をというのは土地購入についての重要なファクターであるということ。

初めて土地を購入するからこそ、解体では失敗ができません。だからこそ複数の業者の見積もりを比較検討しながら信頼できる業者を見つけることが、土地探しの第一歩です。

今、気になっている解体が必要な土地があればすぐに解体費を比較検討し、解体費が安ければ土地も安心して契約ができるので、一括見積をして解体費を確認しておきましょう。




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最後まで読んでいただき誠にありがとうございます。

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