最近のフラット35の審査が厳しすぎます。てか厳しすぎるを通り越して、住宅支援機構が調子こいていると思っている秋です。
こうもフラットネタが尽きない秋ですが、またフラット35のせいでローン解約になってしまったお客様がおります。
今回のお客様は事前審査で留保の判定だったから本申込をしてダメだったって話ではなく、別の物件で本承認を得ておりましたので、私たちとしても安心して契約することになりました。
しかも正式承認を頂いた額が4,700万円に対して、私たちが契約した物件は4,400万円でした。
しかし、結果は否決でローン解約する羽目に・・・
住宅支援機構の審査員は何を見ているんでしょうかね？軽く怒りを覚えます。
お前らの目は節穴か！！
と
慌てて私は他の銀行の方や、フラット35の取り扱い店に電話して行く中で、いくつか分かったことが有りました。
実体験をもとにフラット35に対しての対策をお伝えしたいと思います。
目次
そもそもなぜフラット35の取り扱い不可になったのか？
まずフラット35がなぜ落ちたのかという話を、仲介会社が使用している銀行の担当者に売主の立場から聞いてみることにしました。すると驚きな回答が・・・・・
「担保評価が取れないので貸し出しできません。」
私は一瞬・・・
はぁ！？
と思いましたよ。マジで
だって新築戸建での物件で土地の評価だって、路線価と極端に離れている物件でもないし、近隣の他社物件と同じぐらいの土地数や建坪の上に、土地が角地ときている。
正直中古住宅だったら解る。建物の担保評価が築年数に対して原価償却されていくし、築10年の木造住宅の担保評価なんてほぼ0円に等しい。
しかも本当に担保評価が原因であれば次の回答を頂けるはず。
担保評価が取れなければ、普通は減額回答だよね？
そもそも担保評価というのは、銀行があなたにお金を貸した後、あなたがお金が支払えなくなってしまった場合は、あなたが購入する物件を差し押さえて、売却したお金で返済する為に、あなたが購入する物件がいくらで売れるかを評価する事を言います。
いくらあなたの年収が異常に高くても、この担保評価を超えてお金の貸し出しは基本的には銀行は行いません。＊担保以上貸し出す場合は、金利を高くして貸し出す事はあります。（プロパーローン）
仮にあなたが4,000万円の借り入れをしたいとした場合、あなたが購入する物件の担保評価が3,200万円であれば、3,200万円までしか銀行はお金を貸してくれません。
その際の銀行からの減額回答という「4,000万円までは貸せないけど、3,200万円までなら貸せますよ。」という書面を頂くことができます。
しかし今回のフラット35の回答は、ただの取り扱い不可のみ！！私が使用するフラット35の担当者に聞いたところ・・
フラットでも減額回答はするよ。ということ。
という事は担保評価ではなく！本人に問題が有るという事がこの段階でわかります。
ではなぜ、他の物件で正式承認が下りたのでしょうか？ここからは銀行の担当者に聞いた結果に基づいて、私なりに考えた答えになります。
一回目の審査は本人の内容をほとんど見ていなかった！！
驚くかもしれませんが、一回目のフラット35の本審査時は、審査を担当する方がほとんど目を通さなかったという可能性があります。
その背景としては、2014年4月～2015年3月までと、2015年3月～2016年3月までとは約23,000件も案件数が増えていることがわかります。
以前まではフラット35は全体の5％ほど使用されていなかったにも関わらず、現在では20％以上に増えてきているというニュースもあります。私の肌で感じるところは5割を超えております。
案件が増えているという事は、1人1人を見る時間にも限りが生じてきます。
一回目の本審査は収入などをぱっと見て問題なさそうであれば、すぐに承認をおろしていた可能性があります。
しかし物件変更になると、再度その方を審査しなければなりませんので、担当者が変わり、本人のチェックをするようになる可能性が高まります。
今回私が体験したケースも恐らくそれに引っかかったのかもしれません。
あとから解った事ですが、属性が悪すぎて、よくフラット35で通ったなって話です。一回目の審査は本当にぱっと見だけで判断しているかもしれません。
ＡＲＵＨＩのベテラン担当者も言っておりましたし、仲介会社の何名かに聞いても物件変更審査でＮＧになっている人が多いということで間違えなさそうです。
物件変更で追加書類が出れば7割アウト！
これも銀行・知り合いの仲介会社から聞いた話ですが、正式承認が出ているのにも関わらず、物件変更をしたことで追加書類が出ているという事は、1回目の本申込時に買主であるあなたの事を担当者が確認していない項目があるという事です。
私のケースだと納税証明書等の再提出を求められました。一回目の審査で見ろよって話なんですが・・・・
結局ダメでしたが。
ＡＲＵＨＩ最王手の店舗の担当者もこんなケースは初めてといっておりましたので、ここ最近で住宅支援機構の審査基準が変わったのかもしれません。
これといって対策が見つかったわけではないので、神頼みの部分もありますが、買主さんの属性がそこまで悪くなければ、都市銀行ではなく、信金さんなどで借り入れする事を検討してみる必要があります。
一番はフラット35の審査を再度契約前に行うのが良いのかもしれませんね。
売主・仲介会社が住宅支援機構のブラックリストになっている？
担保評価が割れていることで減額回答が来ない、追加書類を提出しろとも言われていない。それなのに・・・
物件変更審査がＮＧだったよ！！って方。
もしかしたら・・・・あなたのせいではなく、不動産屋が住宅支援機構にマークされているかもしれません。
私も正直噂レベルなのですが、住宅支援機構のブラックリストに載っている仲介会社経由で審査を行った場合はどんな方でもＮＧになるそうです。
物件についても同じです。売主業者がブラックリストととどんな仲介会社経由で審査をしてもＮＧになるそうです。（担保評価なんて言い訳付けて・・）
こうなったらその物件の購入はフラットではできません。
まとめ
フラット35のせいでローン解約が増えて、本当に住宅が必要な方に住宅が手渡せていない状況が続いている気がします。
私たち売主業者としてもフラット35の審査内容を信用することができなくなってきており、フラットと聞くと契約する事を渋るようにまでなってきております。
子育て支援制度等で盛り上がっているフラットですが、住宅支援機構は物件変更の手続きで担保評価のせいでなどと解りやすい嘘など言わず、本当の理由を不動産会社に教えて頂きたいものでございます。
それと金利が少し上がってもいいので、物件変更により不可になった方を対象に救済措置などがあればそのまま契約を履行しやすいんですけどね・・・
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住宅ローンを1円でも安く借り入れするのであれば、銀行によって審査内容・優遇金利が変わるため、複数の銀行との比較が必要になります。
審査を別々の時期に行ってしまうと、審査月によって金利などが変わってしまう為、銀行を正確に比較することができません。
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住宅ローン審査で見る一般的な審査内容は下記の項目の3つです。
☑借入金額と年収の対する返済比率・年収倍率（借り入れができるかの審査）
☑申込人の勤め先・勤続年数・ほかの借り入れの有無（優遇金利の審査）
☑物件の担保評価
借入額に対して審査金利で試算した月々のローンの支払い額が、あなたの年収に対しての割合で貸し出しするかの有無を決めております。
もちろん銀行によって審査金利を緩くしている銀行もあるので、A銀行でNGだったのがB銀行で承認というのはよくある話です。
更に勤め先や勤続年数・担保評価によって銀行の評価方法は変わります。
それによってはあなたが借りられる優遇金利・保証料も各銀行によって変わります。
ある銀行では保証料が金利0.2%だったのに対して、保証料無しの銀行・保証料が0.4％と倍取られる結果もあるので、
本当に良い銀行を見つけるためには、金利だけでは判断するのではなく、総合的に判断する必要があります。
銀行での仮審査の場合は、わざわざ銀行にいって必要書類と審査書類を記入しないと審査できません。
つまり複数の銀行を審査するのにも時間がかかります。
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