建売住宅を営業しているAKIですが、最近ローンの審査が厳しくなってきているなと感じております。特に契約してからのローン解約がとても多く(フラット35に限る)以前の審査基準でギリギリだった人は今だったらほぼ確実にNGでしょうね。

それくらい厳しくなってきております。

それに比べて、みなさんは住宅ローンの審査を行うのが初めての人が多く、不動産営業マンの言われるままに審査を進めていくかと思います。

それはそれで結構なのですが、なぜその銀行にしている理由って確認してます?

NG理由を確認しないと、その銀行でローン審査がNGになった場合、NGになった理由が解らないまま、いろんな銀行に審査を賭けていく事になります。もし審査否決後に1~2銀行以内に審査が通れば大丈夫です。

しかし3銀行目あたりになると、個人信用に毎回の審査時に登録される為、ローンを審査する度に審査がどんどん厳しくなっていく「申込ブラック」の泥沼にはまっていきます。


そうならない為に、どこの銀行も共通している7つの審査基準をご紹介させていただきます。
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住宅ローン審査時にみている8つの審査項目と審査基準

そもそも住宅ローンの審査は誰が行っていると思いますか?

え!その銀行の担当銀行員じゃないのと思った方・・・・・

不正解です。

住宅ローンの審査は、銀行の保証会社が行います。よって住宅ローン審査は銀行の金利と、保証会社の審査基準が緩いかどうかをみて判断します。

あなたの年齢は何歳?35年ローンが組めなければ、その分審査は厳しくなるよ。

住宅ローンの一般的な商品では最長で35年間で借入れすることができます。住宅ローンは79歳まで借入れすることが可能なので、44歳までに住宅ローンを組まなければ、最長の35年ローンが組めなくなるってことです。

返済年数が短くなるならいいじゃん!って思うかもしれませんが、審査上の話でいうと、月々の支払額が増えてしまうので、希望借入額に対して年収の返済比率(後述記載)の割合がギリギリ、もしくはアウトになってしまいます。

不動産営業マンが、「住宅ローンは早く組んだほうがいいですよ」っという営業トークを使いますが、審査が厳しくなって希望の住宅が購入できなくなるからです。(早く買ってほしいかいうんだけどさ・・実際は)

35年ローンで借り入れして、繰り上げ返済していったほうが現実的です。

年収はいくら


まず住宅ローンを組む際に、定期的な収入(年収)が有る方を限定して貸し出しをしている商品になります。だから年収がない人には当然貸さないし、借入額に対して年収が低ければお金は貸しません。

審査の基準としては、借入希望額が年収の何倍になるかの基準と、月々の支払額が年収の何パーセント占めるかの2つの基準が有ります。

まず借入額が年収の何倍有るかの基準についてですが、後述説明する審査金利低い為、審査基準に合格していたとしても、借入額が年収の10倍になっていた場合、間違えなくこれは借入額が減額されます。

この減額ケースは信金さんの住宅ローンで起こり得る現象です。信金さんの審査金利は実効金利0.7%台で審査する為、審査金利上、400万円の人が4200万円の借り入れが出来きます。

 

この審査方法は、金利が上がった場合でも返済ができるかを見ております。年収の10倍の借り入れ額でも現在の史上最低の低金利であれば月々の返済額を返すことは可能だと思います。ただし、変動金利は半年に1度の見直しです。日本はインフレを目指しており、物価2%上昇がもし成功した場合は、金利もそれに伴い上がります。

そんなときに年収の10倍も借りていれば間違いなく、返済できずに自己破産になってしまいます。一見審査金利の審査で借り入れができると判断しても、年収の何倍借りるかの審査でNGをもらう場合は結構多いです。

では、審査金利が低い銀行で、年収の何倍かを見ない銀行はどこかというと・・・・・

フラット35になります。

一方で、月々の支払額が年収の何パーセント占めるかの審査の場合、月々の支払額を決める審査金利が安ければ安いほど、月々の支払額がへり、ローン支払い額が年収に対しての占める割合が減るため、審査金利が低い銀行は審査が緩いという事になります。

では支払額が年収の何パーセント以内なら年収での審査が通るかというと・・・・

・400万円以上の方は、ローン年間支払い額が35%以内であればOK

・400万円未満の人は、ローン年間支払い額が30%以内であればOK

になります。

これを利用して、都市銀行の審査金利3.6%と信金さんの審査金利(実効金利0.7%)で500万円の年収の方でいくら借入額に差がでるかを計算します。

*審査金利と実行金利は全く別物です。実際支払額に使用するのは、実行金利になります。

すると・・こんな結果になります。

都市銀行の場合、3,470万円までがMAX

信金さんの場合、5431万円までがMAX

約2,000万円も借入額に差がついてしまいます(笑)

実際には5400万は年収の10倍以上なので、審査が下りることはまずないのですが、審査金利が変わるだけで、こんなに借り入れができる出来ないが変わってきてしまいます。

この審査金利を意識したほうがいい方は・・・・年収が低い人です。なので年収が低い人は都市銀行で借りてはダメです。フラット35か信金さんを利用しましょう。

逆に年収が高い人は審査金利が高くても、実際の金利優遇が大きい都市銀行で借り入れしたほうがいいでしょう。

勤続先・勤続年数

会社の勤続先が会社員か自営業かで審査基準が大きく変わります。

我が国日本は,会社員の社会的信用が以上に高いので、会社員であれば勤続先についての審査はそこまで気にする必要はありません。

しかし自営業者の方には残念ながら社会的信用が会社員と比べて低い為、審査をする際の書類提出が多くなったり、実際借り入れができる額の8割までしか貸せないという銀行だって存在します。

自営業者にはフラット35が非常にお勧めです。自営業者に優しい銀行だからです。契約社員・派遣社員もフラットがオススメで、都市銀行で借り入れを行おうとすると、審査上、年収が半額程度にされた借入額しかできない銀行ので、フラットで一発本申込みがオススメです。

それ以外にでも、保証会社によっては経費や青色申告の65万円分も年収に見てくれる保証会社もあったりしますので、自営業者は諦めずにローンをする銀行を探してほしいと思います。

また勤続年数は最低でも1年は必要で、都市銀行で審査をする場合は、勤続年数1年未満は審査の土台にも乗らない場合が多いです。勤続年数が少なくても家が欲しいと思っているのであれば、フラット35か信金さんで審査をしましょう。

たまに業種でNGになり場合もある。

お勤め先の業種が運転手などの免許がなければ仕事ができない職種はご注意ください。運転手の場合は、運転免許が停止になった場合は収入が0円とみなされるケースも少なく、希望る借入額が借りられないケースもあります。特に都市銀行で多いケースが有りますね・・・

個人信用情報に問題はないか?

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個人信用情報とは、あなたがカードや携帯代などの支払いに延滞がないかや、他に借り入れがあるかなどの個人情報が、CICなどの個人信用情報を取り扱う会社に登録されております。

銀行はここをまず最初にチェックします。そこであなたの返済記録や、他の借入れ記録をチェックします。

個人信用情報で返済が遅れてブラックリストになっていれば一発アウトです。ローン審査をした即日にNG回答がきます。よって1日で回答がこなければ、個人信用情報上NGではないことが解ります。

ここで一番大切なことなんですが、銀行ローンの申込みの際に、借入額を隠そうとしている人がいますが・・・・

絶対にやめてください。てか即バレます(笑)

というのは、仮に借り入れ額があっても、問題なく審査が通ったとしても、借り入れを隠そうとしている人間性でNGになった銀行を知っております。(〇〇東京〇〇〇銀行)だったかな・・これは私の体験談なので、他の銀行でも十分あり得ます。

借入額等を確認する方法ですが、実は自分で個人情報を開示することができます。その方法を下の記事で紹介します。

購入物件の担保評価

住宅ローン審査は、あなたの資金内容や勤続先内容以外にも、購入する物件の担保評価を見ております。担保評価とは、万が一あなたが住宅ローンが支払えなくなった場合、物件を競売か任売にする事で資金回収ができるかなどの評価を見ております。

公道に接している新築戸建や、新築マンションであれば大丈夫ですが、中古戸建てや建築基準法上の道路でも但し書き道路(私道)などに接している不動産は担保評価が取れない物件になることが有ります。

特に中古物件については、減価償却の絡みのあり、中古木造住宅を購入する場合は22年で減価償却されてしまいます。もし築12年の物件を購入する場合、建物についての価値が新築時に比べて半分以下になっておりますので、その分住宅ローンが下りない可能性があります。

中古戸建てなどを購入する場合は、多少の自己資金が必要になります。

銀行によっては、新築戸建でも、業者の利益を引いた額で物件の8割までしか融資しない銀行もあります。(自己資金2割必要)

自己資金は持っているか?物件価格を超えて借り入れすると、審査が厳しくなる。


上記の担保評価の話とセットになるのですが、銀行は万が一返済ができなくなった時でも、資金回収ができるかをチェックしているわけです。それなのに物件価格にプラスして諸経費を借りるとなると、その部分だけ信用貸し(プロパー)になるので、念入りに審査するようになります。

豆知識として、住宅ローン(物件価格)分は保証会社が保証してくれますが、諸経費ローンは銀行が直接貸す為、保証が有りません。だから審査が念入りになるのです。

年収が低くローンに自信がない人は、諸経費だけは用意していたほうがいいかもです。

申込みした先の銀行と、利用している不動産屋が提携しているか?


不動産会社を利用して申込みをするケースと、自分だけで申込みするケースを比べてみると、不動産屋を通してローン審査を行ったほうが金利が安かったり、審査基準が甘くなったケースが有ります。

理由は明白です。自分だけで申込みをすると、銀行員からみると、1人のありがたい新規のお客様としてみますが、それ以外特にメリット等は無いので、その銀行の審査基準に則り審査をすることになります。その場合、あともう少しでローンが通る基準になるといっても、NGであれば、NGになります。

しかし、不動産屋から通して、ローン審査を行うと、不動産会社と銀行員が新規の取引ではない限り、銀行員はものすごく積極的にフォローしてくれます。実際にギリギリのお客様がいた際に、担当者が融資の部長と話をしてくれたおかげで、ローンが通ったことが有ります。(信金さんだけど)

なぜそこまでするのでしょうか?理由は明白です。その営業マンと取引をすれば、次の案件も紹介がもらえるからです。だからこそ、その会社が納得のいかない審査回答などをしてしまうと・・・・

あの銀行でNGになったから・・・もう出さないと他の営業マンにも伝わってしまう可能性もあるのです。私もそんなことをやってましたよ!ハイ。

不動産営業マン同士でローンの話は結構します。他社であってもです。そこで情報交換をして自分のお客さんに紹介とかしているので、一人の営業にいい加減なことをしてしまうと、他の会社の営業さんにも影響があったりもします。

また不動産会社経由でローン審査をしたけど、同じ銀行でも仲介する不動産会社が違うだけで、ローンの金利が0.1%以上変わった事例もありました。

通勤先から2時間以内の物件かどうか?また持ち家があるならそれは売るかどうか?


購入する物件が現在の勤続先から2時間以上かかる場合は、融資が下りない可能性が有りますので、注意が必要です。なぜなら、その住宅ローンを借りて購入する物件が、投資用と判断されてしまうケースが有ります。

特にフラット35を利用する方は、この辺りはめちゃめちゃ厳しいです。転勤が決まって、家を探している方は、会社から転勤する証明書等を会社から貰えないと、非常に難しい銀行になります。

住宅ローンは投資用では貸し出ししておりません。あくまでも住むために購入する事を目的としたローンになります。投資用かを判断されてしまうケースが通勤時間を一つの基準としております。

また持ち家があった場合は、住宅ローンを利用して購入する家に住所移転ができるかも確認事項になります。子供の学区等の関係もありますので、そこは確認してから住所移転をするようにしましょう。

まとめ


銀行は年収の倍率と返済比率をみて判断する。年収が低い人は信金かフラット35で勝負!

・自営業か会社員かで社会的信用が全く違う。自営業の方はいろんな書類を求められる。

・勤続年数は1年以上でないとローン審査の土台に乗らない。フラット35なら別にOK

・住宅ローンを組むのであれば、35年ローンが一番審査が緩い。

個人信用情報は必ずチェックされる。他に借り入れが有るのに隠したりとかはしない事

・物件の担保評価は必ずチェックする。中古物件の場合は担保割れしている場合があるので、頭金を用意しておこう

・不動産会社によってローン審査が緩くなったり、金利が安くなったりすることは本当にある!ただしローン事務手数料がかかるよ。

住宅ローンは住むための住宅を購入するためのローン!勤務地が2時間以上離れている物件を購入するときは要注意


ざっと8つほどの基準が一般的なものになります。これ以外に各銀行の特別ルールみたいなのが有るので、それは不動産営業マンの腕の見せ所です。

要は、自分が希望する金利の安い銀行でローン審査をしてみます。自分の年収・勤続先や資金内容・自己資金の割合などで審査されますので、その銀行の回答が重要になってきます。もし最初の審査でNGになった場合は、理由を聞き出して、その理由を受け入れてくれる銀行を見つければいいだけです。

ずいぶん簡単に言ってしまいましたが、一般の方が把握しながらローン審査を行うことがまず難しいと思います。だからこそローン事務手数料を払ってでも、不動産会社を利用してみるか、もしくはネット銀行で一発申込をしてみるのもいいかもしれません。ネット銀行は不動産会社利用するとかは関係ありませんからね。

長くなりましたが、今回の記事が参考になった方は、シェアやハテブをもらえると嬉しいです。

銀行の審査方法を下記記事で紹介しております。


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