年金がもらえないといわれている世の中で、老後の収入として不動産投資に興味を持つ方が多いと思います。私もその中の一人です。

でも不動産投資を始めるのに、疑問が有りました。それは・・・

不動産投資を始めるのにいくらかかるの?って思いませんか?

私は建売住宅の営業マンですが、不動産投資については初心者だったので、恥ずかしながら全く分からなかったです。そこで、これから不動産投資を行おうと思っている方向けに、私の体験談を踏まえながら「不動産投資はいくらあればできる?」についてお話していきます。

良かったら、私の不動産投資体験談は下記の記事をチェックしてください。

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不動産投資を始めるためにいくらの現金が必要?

不動産投資を始めるために、いくらの現金が必要か気になりますよね・・・・?

結論から言うと、年収さえ高ければ、手付金に使用する10万円程度あれば不動産投資はできます(笑)諸経費もローンで借りてしまえますから・・・

逆に年収が低ければ、現金が物件価格の1割程度持っていても、ローンの借り入れが難しく、地方の安価な物件から不動産投資を始め中れば、不動産投資を始める事ができません。

現金より必要なのは、社会的信用があるかどうか。


不動産投資の性質上、投資用ローンを借り入れする必要があります。つまり少ないお金で販売価格が高い不動産を運用できる(レバレッチ効果)をフルに使った投資方法になります。

つまり!一番大切なのはローンの承認が得られるかどうかです!

ローンの承認が得られるためには、年収以外にも社会的信用のあるサラリーマン(大企業)に勤めているかどうかなどを見るため、年収が基準値を超えていても自営業の場合は、希望する条件でローンの承認がおりないのです。

だからこそサラリーマンこそ不動産投資をやるべきなのです!!

不動産投資に掛かる諸経費はいくらかかる?


不動産投資を始めるためには、当然諸経費がかかります。つまり不動産の売買価格にプラスして諸経費がかかるという事です。結論から言うと、不動産投資の諸経費は物件価格の6%~8%、仲介会社を利用して購入する場合は、物件価格の1割が必要になります。

不動産投資の諸経費は以下に分けられます。

不動産投資の諸経費

・登記費用(権利を移転する費用)

・ローンの保証料(金利上乗せパターンならかからない場合もある)

・契約時の印紙代

・銀行との契約時の印紙代・事務手数料

・管理費修繕費3カ月分程度(区分所有(マンション)のみ)

・固定資産税清算金

・不動産取得税

・仲介手数料


になります。一つずつ見ていきます。

・登記費用(権利を移転する費用)

登記費用ですが、司法書士の報酬額以外は税金の為、売買価格とローンの借り入れ額によって金額が決まってきます。私の体感として、物件価格の2%程度ぐらいでした。私が購入した物件が1,500万円程度でしたので、大体30万円弱は掛かりました。

これだけ聞くと、一般住宅を購入するときの登記費用より割高になりますが、これには理由があります。なぜなら所有権移転の登録免許税の減税措置が不動産投資の場合は使用できないことが関係してきます。

所有権移転の登録免許税はあくまでも居宅用のみに併用する為、不動産投資では使用できません。値引き交渉をするのであれば、司法書士の報酬額から値引き交渉をすべきでしょう。

・ローンの保証料(金利上乗せパターンならかからない場合もある)

不動産投資を始めるうえで、ローンを借り入れしなければなりません。その際に借入額に対して保証会社にお金を支払いする必要があります。

金額としては、100万円あたり2.1万円程度の保証料が必要になります。私の場合は約30万円程度の支払いをしましたが、借り入れ銀行やあなたの年収・資金内容によっては、保証料がもっと安くなる場合もありますので、あくまでも1つの基準として貰えればと思います。

自己資金が全くない方は、ローンの保証料を支払わず、金利に上乗せするタイプもあります。プラスされる金利は0.2%程度になりますが、諸経費も用意できない人が借りるというのは銀行にとっても印象が悪いので、この金額はせめては用意しておきたいところ・・・

・契約時の印紙代

不動産売買契約書は課税文書になりますので、印紙税がかかります。物件価格が1,000万円~5,000万円の物件は1万円、5,000万円~1億は3.5万円の印紙税がかかります。それ以上は国税庁で調べてください。

また印紙税の対象になる不動産売買は、税込みか、税抜きかが気になると思います。これは税抜き価格が基準になりますので、間違えないでくださいね。

・銀行との契約時の印紙代・事務手数料

ローンが正式承認が下りた後は、銀行との契約をする必要があります。「金銭消費貸借契約」

その際の契約書も課税文書になります。大体2万円程度の印紙税がかかります。銀行の事務手数料は大体3万(税別)が相場です。

・管理費修繕費3カ月分程度(区分所有(マンション)のみ)

区分マンション(ワンルーム、ファミリータイプ)を購入した場合、事前に管理会社に管理費修繕費を3カ月程度先払いするケースがほとんどです。アパートを購入した場合は、特に払う必要はありません。

・固定資産税清算金

購入年の1月1日に所有していた人が固定資産税の納付者となる性質上を持つため、あなたが所有しても、売主が1年分を支払いしなければなりません。そこで固定資産税を、買主であるあなたが所有権移転した日を起算日として、12月31日までの分を売主に対して支払う必要が出てきます。

固定資産税は大体になりますが、物件価格×0.7×1.4%で計算すると、およその概算が出てきます。(あくまでも減価償却分を見ておりません。)

固定資産税の計算方法はこの記事で詳しく解説しております。

・不動産取得税

不動産取得税とは、文字通り不動産を購入すると取られる税金で、物件購入後から半年後の不動産評価額の3%程度が徴収されます。物件購入後から半年なので、忘れかけていた時に請求がきます(笑)

新築戸建を購入した場合は、建物と土地の減税措置が有るため、不動産所得税がかからない場合はほとんどですが、不動産投資の物件は減税措置が使用できませんので、不動産所得税がかかる事に注意しなければなりません。この金額は購入する先の不動産屋で、ある程度概算が出せる為、確認してほしい項目になります。

不動産所得税について詳しく知りたいならこの記事がオススメ!

新築物件の不動産取得税がかからないのは本当か?プロが計算してみた結果

 

仲介手数料は売主直売でない限りかかる。

仲介手数料の費用は、物件価格(税抜)から3%+6万円×税になります。基本的にワンルームの物件を販売している業者以外から購入すると、仲介手数料がかかると思ってください。

そうすると仲介手数料のかからない、ワンルーム業者から購入したほうがいいのかと思うかもしれませんが、そうではありません。仲介手数料を払ってでも購入したほうがいい物件もありますので、時と場合によります。

不動産投資を始めるのには、費用うんぬんよりもマインドブロックを解くほうが大事

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これから不動産投資を始めようか迷っている方で、現金よりも一番最初に考えてほしい事が有ります。それはローンを組むという不安を取り除くことになります。(借金は危ないという考え方を変える)

不動産投資をはじめようと思ったけど、なかなか不動産投資が始められない人の特徴として、勉強してから始めるとか言いつつ、本当は借金を組むのが怖いという事からいつまでも動けない人の事を言います。

例えば、安定して収益を上げており、ローンが借りられる不動産があるとします。

あなたはローンが借りられるのに、勉強してからといってずっと不動産投資をせずにいるとします。これを3年間続けてから、同じ物件を同じ価格で購入した場合、36カ月分の家賃収入を溝に捨てることになります。仮に家賃が10万だったら360万円の機会損失です。

こんなことにならないように、物件をしっかり調べて問題がないと思ったら、早期に購入するか、見送るかの決断をすることがとても大事です。

当然、大金のローンを組むわけですから、私も不安でしたが、借金に対する考え方を変えたおかげで、機会損失することなく不動産投資を始める事が出来ましたので、まずは現金がいくら必要かの以前に、自分が大金のローンを組むことが怖いというマインドブロックをぶっ壊すことが先決です。

まとめ


・不動産投資は年収が高く、社会的地位が高い人であれば、手付金の10万程度で不動産投資を始めることは可能。(諸経費はローンで借りる。)年収が低い人は物件価格の1割程度は持っておきたい。

・不動産投資に掛かる諸経費は、仲介会社を利用する場合は物件価格の1割程度、売主直接販売物件は5%~8%程度

・不動産投資を始める場合は、いくら必要かよりも、借金を抱えるというマインドブロックをぶっ壊すこと!借金への考え方が変わる事で、決断力があがり機会損失をする可能性をグーント減らすことができる。


不動産投資は、大金のローンを組むため、自己破産になったらどうしようと思い、私も最初はなかなか動き出せずにおりました。そこで勉強と思って本を10冊読みましたが・・・・

勉強よりも実際に運用してからのほうが解ることが多い!!

これが何よりも事実です。

もしあなたが勉強ばかりしているのであれば、借金に対してのイメージから変えてみる事をお勧めします。

この記事が役に立ったと感じた方、シェアかハテブなどをしてくれると嬉しいです。

最後に私が不動産投資を失敗した原因が書いてある記事を紹介させていただきます。


 


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