大東建託のサブリーストラブルから学ぶサブリースのメリット・デメリットを解説


「いい部屋ネット!大東建託♪」のCMお馴染みの35年の一括借上げ契約(サブリース)で相続税対策にもなり、安定的な賃貸経営と歌っている同社ですが・・・

35年の一括借上げ契約を結んだら最後・・・破産者が続出しております。

なぜこれだけ破産者が多く出ているのかというと、多くの方が大東建託のアパートを建てるときにローンを組んでおり、賃貸経営をしたことない素人さんたちが安心できるように35年の借上げ契約してあげることで、月々の安定した収入が得られると思わせます。

しかし建物が古くなってきたリ、入居率は悪くなれば、それだけ借上げ契約をしている大東建託の収入が減るため、大東建託からしてみれば、大家さんにお支払している固定家賃が高くなるわけです。

結果、2年~5年のスパンで家賃を下げ続け、収入が減った大家さんが破産するっていう仕組みです。

これにより、大東建託は相当訴えられたと思います。でも今でも無事に経営しているってことは、訴えられる以上に、相当儲かっているからなんでしょうね。

これだけ聞くと、サブリースは絶対ダメだと思われそうですが、そうではありません。

今回は大東建託のサブリースから起きたトラブルよりサブリースのメリット・デメリットをご紹介していきます。

 

大東建託で35年借上げ契約はちょっと待った!サブリースがトラブルになるポイント


 

これだけ騒がれている大東建託なのに、いまだに大東建託が元気に営業をしている事は、情弱なお客さんが大東建託でアパートを建てて、35年借上げ契約をしてしまっているってことですね。

不動産屋として大変残念だと思っております。

大東建託のサブリースでトラブルになるポイントは3つです。

トラブルになる3つのポイント!
・当初10年間は固定額が支払われるが、その後2年~5年の間で契約更新される。(家賃下落)

・入居者を増やす為、高額のリフォームばかりやらせる。

・大東建託が35年保証とか言っているくせに、大東建託は契約書に解約の特約が記載されている為、いつでも解約できる。


10年後以降から2年~5年以降で保証額が下落する事が大東建託のトラブルNO1の問題になっております。

当初10年は新築から築浅物件ぐらいのランクになるので、家賃をそこまで落とさずとも入居者が集まります。

しかし、築10年以降になってくると、建物自体も古くなっておりますが、周りのライバル新築物件より家賃を下げないと新しい入居者さんが決まりません。

そこで築10年以降のアパートの家賃を下げて、入居者を集めるのですが、家賃を落とした分、大東建託が損することになりますので、借上げ契約の保証額の額を契約更新という形で、保証額を減額させるのです.。

もし大家であるあなたが、大東建託の保証額減額に反対をしたら場合はどうなるでしょうか・・・・?

答えは、大東建託は35年借上げ契約を解除すると脅すのです。

多くの大家はアパートを建てた時のローンが残っておりますので、大東建託の保証額がないと支払することが出来ない為、仕方なしに契約を更新してしまうのが現状です。

古い建物は家賃を下げなきゃ、借り手は入居してくれない。

この当たり前な話を知らずして契約してしまう情弱が、大東建託の食い物にされているのです。

2番の高額リフォームは、大東建託も入居者からの家賃は欲しいので、入居者が決まるために、あれやこれやのリフォームを大家であるあなたに提案します。

また大東建託らしいのですが、他の会社よりも3倍以上高い見積もりを出すそうです。(不動産業界でも評判はよくありません。)

参考:http://diamond.jp/articles/-/139135?page=2

3つ目の大東建託はいつでも解約できるという問題です。

これはプロでも賃貸に携わらないとわからないぐらいの技で、我ながら頭いいな大東建託!!って思っています。

要はサブリースという横文字でごまかしているのですが、簡単に言うと、普通借家契約による賃貸借契約に過ぎません。

我が国日本では、借り手の権利が強すぎる為、借り手が解約したいという事になれば、契約書にあらかじめ特約を記載しておけばいつでも解約することができますし、逆に立ち退きたくないとなった場合は、貸し手の正当事由が認められないと、契約期間が過ぎても契約が自動更新してしまいます。

更に普通借家契約は、定期借家契約と違い、家賃の増減を特約で設定することができます。

つまり大東建託は、わが国日本の借り手が強いという風潮を不動産のプロが利用し、素人大家に賃貸人という弱い立場に仕立てることで、大家からお金を搾り取っているのです。

この事実を知らずに、今日も大東建託に土地利用の相談をしている方がいるのが、わが国日本の悪いところです。

 

サブリースを行うための前提条件は2つ!

 

ここまで聞くと、サブリースは絶対に悪だと思うと思いますが、メリットだってあるんですよ。但し以下の条件を満たしている人です。

好立地+借金がないです。

常に需要のある好立地のアパートは家賃が下がりづらい為、保証額も下がりづらいです。

大東建託が食い物にしているアパートの多くは、地方のどう見ても需要がない上に、ライバル物件が多いエリア(供給荷担)の物件は、入居者が決まらない為、家賃収入を満足に得ることができずに価格を下げる必要があります。

しかし東京の物件は違います。築10年経とうが、最寄駅が再開発などを行っていれば、建物が古かろうが家賃は上がります。

家賃が上がれば、保証額を下げなくても運営できるため、結果として、大家がもらえる収入が安定します。

次は借金がないというのも重要になってきます。

保証額が無いと生計ができない人っていうのは、保証額を払ってくれるサブリース会社より弱い立場で接する必要があります。

つまり強い立場の会社が保証額を変えたところで、その保証額を当てにしている大家は、簡単にサブリース会社を変えることができません。➡大東建託はこれを最大限活用しております。

ただこれにローンがなければどうでしょうか?

借金がなければ、サブリース会社と契約を解除して、管理会社とアパマンショップ等に客付けを任せて、サブリースでもらっていた保証額よりも多くの家賃をもらう戦略だって取れるんです。

借金がなければ

サブリース会社=大家

この公式テストに出ます(笑)

サブリースのたった1つのメリット



サブリースのメリットは、1社に(管理・客付け・集金・クレーム対応)すべてをお任せすることができることです。つまり楽これだけ

サブリースを使用しない管理は、管理は管理会社、客付けは仲介会社(アパマンとか)、集金は保証会社など窓口がバラバラになるため、管理会社が客付けに力を入れてくれなければ、空室になった時になかなか満室経営を行うことができません。

一方サブリース会社は、客付け・管理・集金・クレーム対応をすべて一貫して行っている会社が多いです。

サブリース会社は入居者の家賃が主な収入ですから、管理はもちろんの事、空室になったら即客付けもしますし、滞納している入居者がいれば、速集金しなければ自分たちの収入になりませんので、そのあたりは一生懸命やるでしょう。

空室リスクがなくなるとか言ってほざいている記事を見かけますが、サブリースで保証額がもらえるからっていっても空室リスクはなくなりませんからね!!

サブリースの主な3つのデメリット


当初10年間は保証額が変わらないケースが多いが、建物の築年数が経ち、満室経営が見込めない場合は、毎回2年~5年の間に更新が有る。(保証額下落)

借り手のサブリース会社は特約を設ければ、いつでも解約もできるし、サブリース代も減額請求できる

サブリース会社が倒産したら、保証額や契約がすべてなくなる。


1つ目、2つ目のデメリットはまさしく大東建託でトラブルになっているポイントです。

3つ目のサブリース会社が倒産した場合のリスクですが、サブリース会社が倒産した場合は、サブリース代が支払われず、契約が解除されます。

大東建託レベルの会社であれば、すぐには倒産しないと思いますが、弱小サブリース会社と契約した場合は、サブリース会社が倒産し、本来あなたが得るはずの家賃を持って逃げる可能性もあります。

融資をする銀行もこの辺は結構シビアに見ております。サブリース会社と契約を結ぶ場合は、必ず会社概要を確認しましょう。

まとめ


大東建託がトラブルになっている主な理由は、10年以降の借上げ契約の保証額は2年~5年の間に減額し、減額に王子無ければ普通借家契約に基づいて解約という言葉を武器に減額させているから

サブリースをおこなっても良い条件は、好立地の不動産+借金が無い場合です。好立地であれば、10年以降の家賃低下も考えづらく、借金が無ければ、サブリース会社に解約を持ち掛けられても、サブリース会社と解約し、別の戦略をとることができる。(日本郵政の不動産事業ははサブリースが最強だと思う!

・サブリース会社は家賃下落・解約リスク以外にも、サブリース会社の倒産リスクがある。


大東建託のサブリーストラブルをもとに、サブリースのメリット・デメリットを解説させて頂きました。

やっぱり世の中には甘い話はなかなかないなと痛感させられます。

もし土地活用で悩んで、アパートを建てようかなと考えているのであれば、一度立ち止まってください。

土地活用は何もアパートだけではありません。

太陽光投資や・店舗用地・売却する事だってできます。例えば住宅が沢山立っていた場合、アパートだとライバルは多いですが、周りに店がなければ、店舗を建てれば需要はありそうですよね?

何でもアパートを建てればOKという時代はとうに終わっております。

ましては借りてくれる人が決まるかわからないといって、不動産屋に借りてもらおうという選択肢がそもそも間違っております。

アパートを建てるのであれば、ある程度の戦略が必要です。(人口数・周りに何が有るか・大きな工場、大学など需要が有りそうな場所なのかなど・・)

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