住宅営業マンがブログで伝える事 | 宅地建物取引士が教える住宅購入を中心に発信するブログ https://xn--r8jh5fzg6gti1b6g2b1425c2kb6q197d1ss0v1c.com 宅地建物取引士が教える住宅購入を中心に発信するブログ Fri, 05 Apr 2019 17:02:23 +0000 ja hourly 1 https://i1.wp.com/xn--r8jh5fzg6gti1b6g2b1425c2kb6q197d1ss0v1c.com/wp-content/uploads/2016/11/cropped-akidaisama-1-e1526711734348.jpg?fit=32%2C32&ssl=1 ページが見つかりませんでした – 宅地建物取引士が教える住宅購入を中心に発信するブログ https://xn--r8jh5fzg6gti1b6g2b1425c2kb6q197d1ss0v1c.com 32 32 129386043 保留地は住宅ローンが厳しい?保留地で一番オススメな銀行とは https://xn--r8jh5fzg6gti1b6g2b1425c2kb6q197d1ss0v1c.com/3580.html https://xn--r8jh5fzg6gti1b6g2b1425c2kb6q197d1ss0v1c.com/3580.html#respond Thu, 16 Aug 2018 05:43:23 +0000 https://xn--r8jh5fzg6gti1b6g2b1425c2kb6q197d1ss0v1c.com/?p=3580 区画整理事業の資金調達の為に、自治体・施行者が公売物件として販売する保留地ですが、保留地を購入する際に注意しなければいけないのは、住宅ローンが厳しいとというポイントが挙げられます。

保留地購入前に知るべきメリットとデメリットを住宅営業マンが解説する。【土地無し客向け】でもお伝えしている通り、保留地は登記ができない為、抵当権設定登記ができず住宅ローンが組めない銀行も発生します。

抵当権が設定できないことで、住宅ローンにどんな影響を及ぼすのか?今回は保留地でオススメな銀行及び、実体験をもとに保留地の審査内容をご紹介させていただきます。

抵当権設定ができないと具体的にどの銀行で借りられない?

抵当権設定ができない保留地で、住宅ローンが使えない主な銀行はネット銀行です。

業界最安値及び全疾患保障が無料で利用できる住信SBIネット銀行(私が一番オススメしている銀行)は、保留地であると一切利用できません。

借地上・保留地上の物件、離島にある物件については、お取扱いできません。

出典:住信SBIネット銀行:キャンペーン情報等・お知らせ

保留地だけでなく、借地権も利用できないので要注意です。よって東京都内で購入する人も要注意ですね。

更に住信SBIネット銀行だけではありません。楽天でお買い物する人・イオンでお買い物する人にも残念なお知らせが・・・楽天銀行・イオン銀行もまた、保留地は対象外です。

<イオン銀行住宅ローンの審査基準>
返済口座 イオン銀行の円普通預金口座を持っていること
(口座のない人でも、申込みできますが、契約の手続きが終わるまでに、イオン銀行の口座を作る必要があります)
年齢 20歳以上71歳未満の人で、80歳の誕生日までに完済できること
年収 前年度年収100万円以上
雇用形態 特に決まりなし
(アルバイト・パート・年金収入のみの人は利用できません)
勤続年数 6ヶ月以上
(自営業の場合は、事業開始後3年を経過していること)
健康状態 イオン銀行が指定する団体信用生命保険に加入できること
(保険料はイオン銀行が負担)
国籍 日本国籍、または永住権があること
対応物件 新築住宅、中古住宅、新築マンション、中古マンション、リフォーム
対応地域 全国対応
(借地(※1)、保留地(※2)、離島(※3)に関しては利用できません)
その他 購入する物件に、イオン銀行第一順位の抵当権(※4)を設定すること

出典:https://loankiso.com/column/aeonbank/aeonsinsa.html

楽天銀行でも

(住宅ローン)敷地が保留地の場合でも、借入の対象になりますか?

恐れ入りますが、楽天銀行では現在、保留地はお取扱いしておりません。

出典:https://help.rakuten-bank.co.jp/app/answers/detail/a_id/5720

 

そうなんです。最低金利のネット銀行の主要銀行はほとんど使えません。更にソニー銀行や新生銀行でも保留地はNGなので、ネット銀行では基本的には保留地を利用することができないことがわかります。

よって保留地を購入する人の多くは都市銀行及び地銀で購入することが一般的です。

 

保留地で一番オススメな銀行はじぶん銀行!

 

多くの金利最安値のネット銀行が保留地の物件がNGの中、三菱UFJ銀行とauが出資している銀行である「じぶん銀行」だけは、条件を満たせば保留地でも住宅ローンの融資条件になるんです!

  • ※借地物件・保留地物件や離島などは借入対象外の物件となる場合があります。

出典:じぶん銀行

「借り入れ対象外になる場合があります」ということは、つまり基本的には融資するということです。

借り入れ対象外になる場合、すなわち購入する保留地を管轄している自治体と提携を結べていない場合は融資できないということです。それ以外は融資できるということにもなりますね。

なぜじぶん銀行だけだけが保留地を利用できるのでしょうか?

その秘密は、じぶん銀行の保証会社がアコムです。アコムはすでに多くの都市銀行の保証会社として君臨している為、アコムと土地区画整理事業社と銀行での覚書・協定書があれば保留地でも融資してくれるのです。

協定書の内容はローン借入人が払えなくなったら、保留地購入者の保留地証明書の内容を保証会社に譲るなどの内容ですね。抵当権と同じ内容の協定書や覚書を結べている市や区画整理事業社で結ぶ必要があるのです。これは都市銀行・地銀も同じです。

 

保留地の審査ってやっぱり厳しいの?

融資対象になる保留地の案件であれば、通常の審査方法と変わりはありません。多くの場合は申込人の「年収・勤続先・個信・勤続年数」を主に見られます。

区画整理事務所や市と協定書を結んでいるからといっても、抵当権設定に比べると銀行にとってはリスクのある物件であることには変わりはありません。

若干ですがもしかすると担保評価を低めにみられる可能性も否定はできません。(それによって減額回答があるかも・・)

実際に私も保留地の案件を提携していた都市銀行で審査したところ、担保評価を低めに見られたということはありませんでした。(フルローンだったため、担保評価を低めに見られたら減額回答になる。)

金利も保留地ではない物件と優遇金利は変わらなかったものの、唯一異なったのが、保証会社に支払う保証料が高くなっていたケースが実際にありました。(保証料が0.2%→0.25%)

これは一つの事例にしか過ぎませんが、金利が変わらなくても総額が高くなる可能性はありそうです。

 

保留地だとフラット35は使えない?

 

結論から言うと、住宅支援機構が定めたエリアの保留地であればフラット35の申し込みは可能です。

フラット35の対象となる土地区画整理事業の施行者等一覧表に掲載されている自治体が管轄している保留地であれば問題なく利用することは可能です。

フラット35を利用する場合は、事前審査を行わず本審査を行うようにしましょう。

保留地のローンを通す攻略法はローンの複数社申込み



保留地の住宅ローンは、私も経験した通り、銀行によっては保証料が高くなったり、下手をすると優遇金利が減らされてしまったりする可能性があります。それほど抵当権設定ができない保留地は銀行にとってリスクがある物件なのです。

よってA銀行では保証料はB銀行に比べて20万円も高いけど、金利が0.1%安いなどいろいろな条件を見定めながら、総額が安い銀行を選ぶ必要あります。

保留地ではない通常の案件ではわかりずらかった銀行のローンの差がモロに出ます。よって住宅ローンの相見積もりを行うことで最大総額100万円以上の差が出る事もザラにあります。

ただ複数の銀行の申込書を書いて審査するのも時間がかかる事や、各銀行からの電話営業されるリスクがあるので、オススメなのは累計3万人以上が利用している住宅本舗による住宅ローン一括審査申込がオススメです。

住宅本舗は国際規格であるISO27001を取得をしているので、まず個人情報漏洩の心配はありません。

ISO(International Organization for Standardization)は、国際標準化機構と訳されるジュネーブに本拠を置く140ヵ国以上が加盟する国際的な組織で、同機構が策定・発行する標準化規格の総称としても使われる。
ISO27001は、情報セキュリティマネジメントシステムの規格である。

出典:webio辞典

 

そして住宅本舗の最大の特徴は、ネット銀行・都市銀行・地銀の合計60銀行から、無料で1度に最大6銀行の事前審査が行える上、住宅本舗は金融機関でない為、一括事前審査をした結果を、住宅本舗専属のFPに無料相談することが事が挙げられます。

つい住宅ローン初心者の方は金利だけで、ローンを判断しがちになりますが、これはNGです。住宅ローンは保証料はもちろんの事、誰しも起きる健康リスクなども踏まえて判断しなければなりません。

その相談を住宅本舗を利用するだけで無料で行えるのが一括事前審査をする最大のメリットです。

事前審査の方法は、個人情報を記入後、物件のパンフレットの内容(物件情報)を記入するだけ。

記入項目は多いものの20分あれば一括事前審査を行うことが可能です。

銀行に訪問して、毎回違うフォーマットの事前審査書類を書いて、1銀行ずつ事前審査を行う手間と時間に比べれば、どれだけ簡単かわかるはずです。

もちろん私がオススメしているじぶん銀行も住宅本舗で事前審査を行うことが可能ですので、ぜひ選択肢の一つとしてじぶん銀行の審査を行うことをおすすめしております。

いくら値引き交渉で100万円安く購入できたとしても、住宅ローン選びを間違えてしまうと、銀行を比較検討して満額で購入した選んだ方によりも総額が高くなってしまう事はよくある話です。

住宅ローンの総額を100万円以上安くしたい人はぜひ1度利用してみることをおすすめします。

 

まとめ

保留地は住宅ローンが厳しい?保留地で一番オススメな銀行 まとめ

☑保留地は抵当権設定ができない為、金利最安値の多くのネット銀行では利用ができない。

☑保留地案件でも使える唯一のネット銀行であるじぶん銀行がオススメ!低金利及び無料でガン1/2保険が使えるので、通常の銀行よりもサービスが手厚く、支払総額が安いのがメリット

☑保留地は銀行にとってリスクがある物件であることに変わりはないので、各銀行の審査結果が通常の案件に比べて大きく変わりやすい。

住宅営業マン秋
しでも良い条件で本申込を行うためには、条件の良い事前審査の回答が必要です。

複数の銀行の同時回答を見ることで100万円ぐらい総額が変わることはよくある話なのです。

元不動産屋がいうので間違えないです。(安い銀行でも手続きが面倒であれば、安い銀行を紹介せずに、100万高いところで決済するのが不動産屋です。)

特に保留地案件ほど銀行比較をすることを強くオススメします。


元住宅営業マンの秋月

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歩道の切り下げ費用はいくら?工事期間と切り下げ幅について徹底解説 https://xn--r8jh5fzg6gti1b6g2b1425c2kb6q197d1ss0v1c.com/3573.html https://xn--r8jh5fzg6gti1b6g2b1425c2kb6q197d1ss0v1c.com/3573.html#comments Mon, 13 Aug 2018 04:41:23 +0000 https://xn--r8jh5fzg6gti1b6g2b1425c2kb6q197d1ss0v1c.com/?p=3573 購入しようとしている建売住宅や土地の前に歩道があり、歩道と道路の間にある歩車道ブロックのせいで、車が入れられないという土地があったりします。

この場合は歩道の切り下げ工事が必要になるのですが、いくらぐらい必要になるか気になるはず。人によっては役所が勝手やってくれると思っている人もおりますが、歩道の切り下げ工事は発注者負担になります。

私も業務で用地を仕入れた際に、歩車道ブロックの切り下げ工事の申請手続きを数十回ほど行ってきました。歩車道ブロックの切り下げ工事の難しいところは、電柱や植栽も合わせて撤去する場合があるということが挙げられます。

今回は、歩車道境界ブロックの費用の相場及び、幅・工期などについて徹底解説していきたいと思います。

住宅営業マン秋

歩道の切り下げは工事について、毎月1000件近く検索されているのに、グーグルで出てくる情報が表面的な情報しかないっすね。これでは困ってしまいますね。

この記事では、私が実際に歩道の切り下げ工事を行った体験談ベースに解説していきますので、この記事を参考に切り下げ工事の手続きを行ってもらえれば幸いです。

 

歩道の切り下げ工事の費用はいくら?

歩道の切り下げ幅によりますが、最低30万~40万ぐらいです。ガードレール撤去に比べて高くなります。

多くもらっていた見積もり例をご紹介します。ご参考にしてください。

切り下げ工事の見積もり 例(税別)

※4.2mの歩車道境界ブロックを撤去する場合

・役所申請手続き 3万

・図面設計費(役所提出用) 2万

・ガードマン配置 2名 (1.5万×2×1日)3万

・歩車道ブロック新設(L型)(段差が低いタイプ)新設・補修含む 1枚2万×7枚 14万

・既存ブロック処分費 3万

・人工代 職人1人つき2万×3人  6万

・諸経費(重機リース代・トラック運送代)5万

計 約36万×1.08

実際私が4.2mの歩車道ブロックのやり替え工事を行う場合、現場にもよりますが、40万程度に抑えるように行っておりました。一般の方だったらもう少し上がるかもしれません。

業者によってはガードマンをなしにするところもあるので、費用が安くなる可能性はありますが、近隣の人などからクレームが発生する可能性がありますので、ガードマンの数は要相談する形が良いかと思います。

補足

上記の見積もりは4.2mも下げる場合です。2.4m(L型4枚だけでOK)などの場合は、それに乗じて費用は安くなります。

 

切り下げ予定の場所に電柱がある場合。

切り下げ予定地電柱があることはよくある話です。この場合は、電柱の移設予定地を確定させてから、切り下げ位置を決めるという順番になります。基本的には同時進行でOKです。

一番ベストなの電柱の位置を決めた担当者と切り下げ工事を行う業者間で、工事の打ち合わせをしてもらうようにする形が良いです。勝手に申請も行ってくれる上、工事の最短で終わるように段取りしてくれます。

電柱を公道から公道に移設する場合は10万~20万円程度の移設費用が切り下げ工事費用にプラスされます。(合計で50万以上。)

詳しくは電柱移設は簡単!邪魔な電柱を100本は移設した私が教える4つのルールとは?を参考に電柱移設の手続きをしてください。

 

切り下げ予定の場所に樹木がある場合は+30万は必要。

一番最悪なパターンがコレ。歩道に5m以上超える樹木(桜の木)などがあった場合は要注意。伐根・処分費がかなり高いんです。

過去に私が仕入れした土地に桜の木があったので、伐採+4.2mの歩車道ブロック工事で80万円を超えてしまったケースがありました。(60万でしか見てなかったので20万損:建売業者あるあるです。)

歩車道ブロック付近に樹木があった場合は、樹木を伐採しない方向で、車の出入口を作った方が費用が掛からずに済みます。

わかっていると思いますが・・・電柱移設+樹木+歩車道ブロック4.2mの撤去は、100万近くかかりますかね。(値引き交渉するしかありません。)

 

歩道の切り下げ工事を行うときは必ず相見積もり!冗談抜きで費用が倍近く変わる。

歩道の切り下げ工事を行う会社によって、冗談抜きで工事費用が倍近く変わったことが過去に1度あります。

私がバリバリの営業マン時代に、外構専門会社で取った切り下げ工事の見積もりと、造成専門業者で見積もりを取ったところ・・・

なんと外構専門会社で取った見積もりが倍近く高かったです(笑)

歩道の切り下げ工事には、工事を行う業者のノウハウが必要なのかもしれません。分譲地などを開発しているの造成会社からしてみれば切り下げ工事は小さい仕事ですが、リフォームなど住宅設備などの工事業者にとっては大きい仕事ですから、金額が変わっても仕方のないことかもしれません。

上記の見積もりを見てもわかる通り、歩道の切り下げ工事の費用の大半が人件費です。造成に特化した会社に依頼することが費用を抑えるコツです。

 

切り下げ工事の申請から工事までの期間はどれくらい?

切り下げ工事の申請は、市役所の道路維持課にて行うことができます。

切り下げの工事では、申請書および、切り下げ工事に使用する歩車道ブロックの種類(規定がある)や設計図を提出して市役所の許可を得なければなりません。

業者が設計図を作るのに1週間~2週間・市役所が許可を出すまでに3週間~1カ月かかります。

切り下げ工事の依頼から工事着工までは1カ月半~2カ月後に行われるのが期間の目安でしょう。

 

切り下げができる幅は決まっている?道路法と市役所等で定めている幅が違うので注意

歩道の切り下げ工事の幅は道路法・各自治体によって決められております。道路法24条では普通自動車が通る歩車道ブロックの幅は最大で4mと定められております。

ただ道路法では4mですが、自治体によっては4.2m(L型側溝7枚分1枚=60㎝)まで切り下げができたりします。

私が営業していた埼玉エリアは歩車道ブロックの幅について以下のように定められております。

1.開口部、歩道の切り下げ等の幅

開口幅は原則として普通自動車4.2m以下大型自動車8m以下ですが、ガードレール等は歩行者・自転車の安全を守るために設置されているので、開口幅は必要最小限で計画してください。

出典:埼玉県

 

エリアによって異なりますので、歩道切り下げ工事を行う場合は、各自治体の幅については確認したほうが良いでしょう。

 

すでに切り下げする場所から4m以内のところで切り下げがされている場合・・・市によってはすでに切り下げしてあるブロックを原状回復しなければならない場合がある。

稀にありますので、要注意事項として一応。

切り下げ予定地のから4m以内で、すでに歩道の切り下げがされていた場合や、土地境界延長上に、すでに歩道の切り下げがされているのにも関わらず、プランの都合上で新たに切り下げ工事を行う場合は、自治体によっては、すでに切り下げしてある場所に歩車道ブロックを設置しなければ、歩道の切り下げを認めないというふざけた自治体もあるので要注意。

仮に運悪く原状回復が条件での切り下げ許可をもらった場合、切り下げ工事費用にプラスして歩車道ブロック新設工事費も観なければなりません。おそらくプラス20万円は別途必要になります。

自分の土地境界延長上にすでに切り下げされている場所があれば、その切り下げを利用した場所に車庫を設けるのが一番無難です。

 

まとめ

 

歩道の切り下げ費用はいくら?工事期間と切り下げ幅について徹底解説 まとめ

☑歩道の切り下げ工事費用の相場は30万~40万円。切り下げ位置に電柱や樹木があったりすると最大で100万近くになるので要注意。

☑切り下げ工事の期間は1カ月半~2カ月かかる。

☑切り下げ幅は道路法で4mと決められているが、自治体によっては4.2mのところもある。切り下げ幅については購入する自治体のホームページで確認。

住宅営業マン秋

土地購入の際に非常に見落としがちな歩道の切り下げ工事ですが、費用はかかる上、現況渡しでの見落としは買主の責任になる為、切り下げ工事費用を売主に請求することはできません。

特に注文住宅の土地なし客は切り下げ工事を知らないと、資金計画が狂ってしまいますから、安い土地には理由あり!建売業者の私が伝えるガチで買ってはいけない5つの土地とはも合わせてご覧ください。

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ガードレール撤去費用の相場はいくら?撤去期間と申請の流れを解説 https://xn--r8jh5fzg6gti1b6g2b1425c2kb6q197d1ss0v1c.com/3565.html https://xn--r8jh5fzg6gti1b6g2b1425c2kb6q197d1ss0v1c.com/3565.html#respond Sun, 12 Aug 2018 02:46:09 +0000 https://xn--r8jh5fzg6gti1b6g2b1425c2kb6q197d1ss0v1c.com/?p=3565 ガードレールが邪魔で車庫の出し入れが難しい、車庫入れができない物件があったりします。

こんな感じ・・・

この場合ガードレールは勝手に撤去しても良いのでしょうか?

結論から言うとNGです。ガードレールは道路境界からは役所の所有物になるので、ガードレールは役所の所有物です。よって役所に申請なければとることができません。

役所からしてみれば、ガードレールがなかったせいで歩行者が事故になる可能性があるということで、一定の位置・条件でガードレールをつけているわけです。役所は自らリスクになることを非常に嫌います。

その結果、私もガードレールの撤去には一苦労しました。電柱移設よりも難易度は高いといえます。ただ、ちゃんとした手続きとルールを守れば、ガードレールを撤去することは可能です。

今回はガードレールを撤去したくて仕方のない人向けに、ガードレールの撤去費用及び撤去までの流れをご紹介させていただきます。

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住宅営業マン秋

役所にとって歩道関係の工事はリスクでしかありません。歩道関係の切り下げ工事・ガードレール撤去には、役所特有のルールが存在します。

ぜひ参考にしてもらえればうれしいです。

ガードレール撤去はどこで申請すればいい?

 

ガードレールは前面道路が市道であれば各役所・国道や県道であれば県土事務所(市役所ではない)に問い合わせる必要があります。

市役所であれば道路維持課・道路課ですね。私の住んでいるところだと道路建設課になります。(各役所で名前は変わります。)

ガードレール撤去時の相談時に必ず準備してほしいものがあります。

ガードレール撤去時に相談するための所有物

・撤去予定のガードレール付近の写真

・配置図(家の間口がわかるもの)☜ガードレール撤去のルールで重要の為

役所の担当者にガードレール撤去箇所の住所を伝えれば、役所がブルーマップで調べてくれます。対象地があっていれば、撤去予定のガードレール撤去付近の写真をお見せください。

この時に「車をぶつけてだったり」「車が並列駐車できない」などの理由を言ってください。

車が並列駐車できないの場合は、下記の注意事項に書いてある通りに従ってください。

次に配置図、配置図がなければ、家の間口(L型側溝1個=60㎝がいくつあるか)と撤去してほしいガードレールの長さを伝える必要があります。

仮に間口6m(L型側溝10個)あるうちのガードレールが3.6m(L型側溝6個)分が、家にかかっているというようにお話するようにした方が良いでしょう。(つまり家の間口が2.4mしかないってことがわかります。)

 

ガードレール撤去の撤去費用はそもそも、買主負担?

 

ガードレールの撤去費用は残念ながら買主負担(発注者負担)となります。役所の持ち物であるガードレールですが、申請者の都合でどかしてほしいという口述なので、当たり前と言えば当たり前です。(セットバック費用は補助金が出ますが、ガードレール撤去費用は補助金はでませんね。)

では、ガードレール撤去費用を安くしたいから、自らガードレールの撤去のやり方をググって、撤去するっていうのはNGなんですね。役所が許可してくれなくなります。

ガードレールを撤去する場合は、設計図が必要になります。

ほとんどの役所では役所が指定する造成会社・建築会社でガードレールを撤去することが条件になっていることが多く、私も役所から貰ったリストから依頼してガードレールを撤去しました。(役所によっては業者を指定しない場合もあります。)

 

ガードレール撤去の撤去費用はいくら?

ガードレール撤去を行う業者の見積もりによって撤去費用は大きく変わりますが、およその目安は20万~25万程度になります。私が撤去したときは、ガードレール撤去+ポール設置で25万円でした。

見積もりの内容を見ると、ほとんどが人件費だったりします。(ガードマン配置・役所への申請書・設計図)など

オススメなのは複数の業者に相見積もりを取って、安くしてもらうところですね。見積もりのほとんどが人件費・手間賃なので、おそらく20万ぐらいまでには削れると思います。(大規模な工事は別)

無許可でガードレールを撤去したらどうなるの?

役所に申請をせず無許可で行った場合は、工事もすぐに行える上、10万円~15万円程度で済みます。(許可がいらないので)

但しバレた場合は、原状回復を求められる可能性がありますので、無許可で撤去を行う場合は自己責任でお願いいたします。

ガードレール撤去の期間と注意点

ガードレール申請から撤去までどれくらいかかる?

ガードレールの申請から撤去まっではの期間は1カ月~1.5カ月程度を目安にするのが良いでしょう。

期間の流れとしては下記の通りになります。

ガードレールの撤去までの流れ

①ガードレールの役所の打ち合わせ

②ガードレールの撤去の業者決め、役所への申請(1週間~2週間)

③役所の担当の現地確認~許可まで(2週間~3週間)

④許可後施工

役所の許可が出るのが遅いんですよね。最低でも2週間がかかります。歩道の切り下げ工事も同様です。

 

注意点:間口4.2mまでしか開けられない。(車は原則1台)

ここで多くの役所がガードレール撤去時に採用しているルールがあります。それは、1つの住宅に対して間口が4.2mしか開けられないというルールがあります。(普通車のみ・工場は8mまで可)

家の間口が6mでガードレールが3.6mも被っており、邪魔だという場合は、ガードレールに被っていない間口(2.4m)を4.2mまで、つまり撤去するガードレールは1.8mとなり、ガードレールを撤去しても残りの1.8mは残さないとダメですよというのが役所のルールなのです。

6m分全部撤去したいといっても役所のルール上原則はできません。車1台のビルトイン車庫の物件であればそれでも良いでしょう。

しかし・・・車2台の並列駐車ができる物件で、間口が4.2mしかなかったら、ガードレールが1.8mも残っている側の車が自由に使えないですよね。

まさしく私がガードレールを撤去した物件がそうでした。車庫2台並列駐車ができるのが物件の売りだったのに、ガードレールがあると邪魔で仕方ありません。そこで役所にとある交渉をしましたので、それをシェアします。

 

車2台並列で起きたいけど、ガードレールが邪魔。最終手段はポール設置で交渉する

役所からしてみればいきなり3m以上のガードレールを取り外してしまうと、車が歩道に突っ込む可能性があるということの一点張りだったので、両端の土地境界の延長(歩道と道路の境界)にポールを建てる案で話をしました。もちろんポール代は実費です。

結果は、OKになりました。ガードレールに代わる障害物が1つもないことが、役所は不安だったようです。

ポールを建てることで、家の前の6m分以上進むとポールに当たって車を止める障害物になってくれます。

もちろんガードレールもなくなるので、車の出し入れもやりやすく、車庫2台を並列駐車することが可能です。

もしガードレール撤去時に、家の間口を4.2m以上開ける必要がある場合は、境界延長にポールを建てる交渉をしてみてください。うまくいく可能性が高いです。

 

施工会社がガードレール撤去後の竣工写真を送らないと、申請者に連絡が来るので要注意

 

ガードレールを無事に撤去後、業者が竣工写真を役所に届けるのを忘れていると、申請者である発注者に連絡が来るので要注意です。

過去に、2度業者が役所に竣工写真を渡すのを忘れており、私宛にめっちゃ電話が来ました。2日に1回ほど・・

結局、業者が竣工写真を取り忘れていて、役所に謝りに行ってもらいましたが、業者の対応が適当だとこういうことが起きます。

初回の見積もりの段階で連絡のレスポンス対応が早いなどで、業務はしっかりしているかを見極めてから発注したほうが良いでしょう。

 

まとめ

 

ガードレール撤去の撤去費用はいくら?撤去期間と申請の流れを解説 まとめ

☑ガードレール撤去費用は発注者負担及び補助金もでない。ガードレール撤去費用の相場は20万~25万円

☑撤去時期は1カ月~1.5カ月ほどかかる。

☑ガードレールの撤去は原則、家の間口が4.2mまでしか撤去できない。車1台のビルトイン車庫であれば十分だが、2台以上の並列駐車の場合はガードレールが邪魔でしかない。ポールを置くことで交渉するのがオススメ。

住宅営業マン秋

歩道関係の工事は、かなり役所はうるさく申請が通りずらいこともあります。

物件購入時にガードレールを撤去しないといけない物件が出た場合は、売主に撤去してもらう旨を重説・契約書に盛り込んで購入するようにしましょうね。(私もよく盛り込んでましたよ。私が撤去してたから、別に盛り込んでももんだいなかったので。)

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SUUMOやホームズなどのポータルサイトで、物件を探したけど「同じ物件ばっかり!」「希望エリアの物件がない」って悩んでいる人は多いのでは無いのでしょうか?

それもそのはず、SUUMOやホームズなどのポータルサイトでは、不動産業界の仕組み上、良い物件と言われる未公開物件が手に入らない構造になっております。

条件の良い未公開物件はネットに掲載される前に売れてしまい、全体の2割~3割が未公開物件です。

その一方でこの方法を使っている住宅購入者は、あなたの知らないところで好条件の未公開物件を検討し、好条件の物件を購入している現実。

あなたも好条件の未公開物件から家探しをしませんか?

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中古住宅の固定資産税はいくら?新築より最も税金が高い購入時期とは https://xn--r8jh5fzg6gti1b6g2b1425c2kb6q197d1ss0v1c.com/3558.html https://xn--r8jh5fzg6gti1b6g2b1425c2kb6q197d1ss0v1c.com/3558.html#respond Wed, 08 Aug 2018 06:22:27 +0000 https://xn--r8jh5fzg6gti1b6g2b1425c2kb6q197d1ss0v1c.com/?p=3558 ここ最近、増税・人件費高騰から建物建築費が高騰しております。

東京カンテイの記事によると、6ヶ月連続で戸建て住宅の販売価格が向上していると言われております。

6月の首都圏新築小規模一戸建て住宅の平均価格は、前月比で+2.1%の4,575万円と6ヵ月連続の上昇となった。

都県別に見ると東京都は+1.1%の5,377万円と5ヵ月連続の上昇。神奈川県は±0.0%の4,082万円と横ばい。

出典:東京カンテイ

そのため、新築戸建ての場合は、販売価格が高騰する+建物の小規模化(2坪ほど減っている)をしていたり、マンションの場合は単純に販売価格がすごい勢いで高騰しているため、新築物件に手を出さない人が増えて来ております。

反対に中古住宅の需要が増えてきており、中古住宅の販売価格も若干上昇気味ですね。

中古住宅を購入する人が増えてきておりますが、中古住宅の固定資産税がいくらになるか概算でも計算しておりますか?

新築物件と中古物件ってどっちが固定資産税安いか気になりますよね?

今回は中古住宅の固定資産税がいくらになるかの目安及び新築と中古物件の固定資産税の比較をしてきます。

住宅営業マン秋

中古住宅は新築時の建物の減税措置がない場合、築年数の減価償却、中古特有の減税措置があったりします。

この記事で中古住宅の固定資産税の目安が計算できる用になって貰えれば非常に嬉しいです。

中古住宅の固定資産税はいくらかかる?計算方法するのに重要な経年減額補正率

中古住宅の固定資産税を計算する際は、土地と建物の2つの固定資産税を計算する必要があります。

土地の評価額については、中古戸建ての場合は建物が200㎡以内の建物であれば、減税措置により土地の固定資産税が1/6になります。

マンションの場合は200㎡までの部分は1/6、それ以降は1/3です。(マンションの固定資産税は殆ど建物のみ)

ここまでは、新築物件の計算方法と同じです。=土地に着いては新築=中古と思って貰ってもかまいません。

土地の固定資産税の計算式

1,000万円の固定資産税評価額の土地の固定資産税は

1,000万✕1.4%(税率)✕1/6(減税措置)=23,333円

問題は建物の計算です。

中古住宅の建物の固定資産税を計算する上で、築年数による経年減額補正率と新築時の減税措置が大きく関係します。築年数が大切。

新築時の減税措置については、耐火建築物によって年数が変わるのですが、22条の場合は3年・準耐火構造は5年、長期優良住宅は7年間の建物の固定資産税が1/2になります。

つまり中古住宅を購入する初年度の固定資産税は新築時の減税措置が適用されているかどうかで、固定資産税の金額が安くなります。

次は、経年減額補正率です。

経年減額補正率とは、建物の築年数によって決められた倍率を固定資産税評価額に乗する事で、固定資産税評価額が低くなり、結果建物の固定資産税が下がります。

一般住宅の固定資産税の下がり具合は下記のグラフのようになります。

このグラフを見ると、築1年後には100%→80%まで下がります。購入した瞬間に評価額が2割も下がるんですね。

この経年減点補正率を利用することで、建物の評価額さえ分かれば正確な建物の固定資産税評価額を算出することができます。

中古戸建ての建物の計算方法

新築時の固定資産税評価額1,000万円の建物を築10年後の固定資産税を計算。

1,000万円✕0.54(10年後の経年減点補正率)✕1.4%=75,600円

新築時の減税措置が使えない故に、建物の固定資産税が高い。

ちなみにマンションは中古住宅の経年減点補正率と異なります。(マンションの方が補正率が高い=税金が高い)

固定資産税はマックス下がっても経年原点補正率は0.2までしか下がりません。つまり建物の評価額の2割は必ず課税されます。下記の記事で詳しく解説してます。

一般的な中古住宅は年間10万~25万円程度だとみて良いでしょう。

 

新築戸建て・マンションVS築10年の中古戸建て・マンションの固定資産性はどっちが安い

実際に新築物件と、中古物件の戸建てとマンションの両方で計算してみます。

ここでの条件は、比較しやすいように全く同じ固定資産税評価額を利用すると言うことにします。

まずは戸建てから

新築戸建てVS中古戸建て

土地の固定資産税評価額は1,000万円・建物100㎡の固定資産税評価額1,000万円の新築と築10年を比較した場合

新築戸建て

土地:1,000万円✕1.4%✕1/6=23,333円

建物:1,000万円✕1.4%✕1/2(新築の特例)=70,000円 合計93,333円

中古戸建て

土地:1,000万円✕1.4%✕1/6=23,333円

建物:1,000万円✕0.54(10年後の経年減点補正率)✕1.4%=75,600円 合計98,933円

結果は5,600円中古物件の方が固定資産税が高いと言う結果となりました。流行新築時の減税措置の効果が絶大だったようです。

築12年で同じ。築13年で新築よりも固定資産税が安くなります。

次はマンションで見てみましょう。マンションの場合は土地の計算が複雑及び立地・建物面積が同じなら税額が同じです。

マンションは建物だけで比較してみます。

新築マンションVS中古マンション

RC造の建物70㎡の固定資産税評価額2,000万円の新築と築10年を比較した場合

新築マンション

建物:2,000万円✕1.4%✕1/2(新築の特例)=140,000円 

中古マンション

建物:2,000万円✕0.8769(10年後の経年減点補正率)✕1.4%=245,532円 合計245,532円

参考:非木造家屋経年減点補正率基準表(264ページ)

マンションに限っては10万円以上も中古住宅の方が高いんですね・・・

ちなみに新築マンションより安くなる築年数は築41年です。(2,000万円✕0.4954✕1.4%=138,712円)

結論!

戸建ては築13年未満だったら新築戸建ての方が固定資産税が安く、マンションは築41年までであれば新築マンションの方が安い

 

中古住宅の固定資産税が一番高い購入パターンは建物の減税措置がなくなった築年数の物件を購入したとき

 

新築の建物減税措置では、非耐火建築物(22条)は3年、準火建築物or耐火建築物(準防火地域の戸建て・マンション)は5年間の減税措置が使えます。

つまり中古戸建ては減税措置が無くなった翌年の築4年、中古マンションなどは築6年の物件が一番高いと言うことになります。

先ほどと同様の条件で計算すると、戸建ての場合は築3年は49,000円に対して、減税措置が使えない築4年だと、95,200円まで跳ね上がってしまいます。約倍ですね。

マンションも同様に、築5年目は131,390円に対して、築6年目は259,173円まで跳ね上がります。

中古住宅はリフォーム・省エネ化を行うと固定資産税が軽減するのは本当?

中古戸建て・中古マンションともに新築に比べて固定資産税が高い事が分かりましたが、中古住宅購入時にある一定のリフォームを行うと固定資産税が1/3から最大1/2までの減税措置が使用できます。

❷固定資産税の減額措置
固定資産税は、保有する土地や建物などの固定資産について、1月1日時点の評価額に応じて課税される地方税です。
固定資産税の減額措置とは、要件を満たすリフォームを行った場合に、リフォームに要した費用の額によらず一定の割合で家屋の固定資産税が軽減される制度です。
固定資産税の減額措置の適用を受ける場合は、工事完了後3ヶ月以内に市区町村へ要件を満たすリフォームを行ったことを申告することが必要となります。

出典:住宅リフォームを対象とした減税措置

 

耐震・バリアフリー・省エネ化を行う事で、購入時の年度だけ固定資産税が最大で1/2まで減税されます。

築6年の中古マンションをバリアフリー化・省エネ化を行う事で約26万円の固定資産税が最大13万円まで減りますので、中古住宅でリフォームを考えている人は、必ずリフォーム終了後に申告を忘れずに行いましょう。

 

20階以上のタワーマンションを購入するなら2018年以前に完成した高層階がオススメ

2018年からタワマン節税に対抗して、政府の方が2018年新築のタワーから、低層階の固定資産税を安くして、高層階に住んでいる人に固定資産税を多めに課税する法案が始まりました。

現状では低層階と高層階での固定資産税の差は10%程度ですが、2018年以前のタワーは増税対象ではないので、タワーマンションを購入する人は2018年以前築の物件を購入するのをお勧めします。

下記記事にて増税率を解説してます。

 

まとめ

 

中古住宅の固定資産税はいくら?新築より最も税金が高い購入パターンとは まとめ

☑中古住宅の固定資産税は新築物件よりも高い!目安は10万~25万円。建物の評価が安くなっても税金が半分になる減税措置が使えないのが理由。

☑固定資産税が一番高い中古住宅の購入パターンは、減税措置が終わった翌年。戸建ては築4年・マンションは築6年の物件が一番固定資産税が高い。

☑中古物件はリフォームで耐震性・バリアフリー・省エネ化を行う事で、その年の建物の固定資産税が最大1/2まで減税される。リフォームをするなら忘れずに市町村に申請しよう。

下記の記事で固定資産税の計算方法と減税措置をめちゃくちゃ詳しく解説してます。是非ご覧ください。

コレを読めば、物件購入前に固定資産税を概算で算出できるようになります!

新築物件の固定資産税って大体いくら?知らないと損する計算方法と減税措置とは!


元住宅営業マンの秋月

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未公開物件・注文住宅の情報収集に使えるサービス3選

 

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固定資産税はいつから払うの?新築購入後の支払い時期とお得な裏技とは https://xn--r8jh5fzg6gti1b6g2b1425c2kb6q197d1ss0v1c.com/3546.html https://xn--r8jh5fzg6gti1b6g2b1425c2kb6q197d1ss0v1c.com/3546.html#respond Tue, 07 Aug 2018 04:09:48 +0000 https://xn--r8jh5fzg6gti1b6g2b1425c2kb6q197d1ss0v1c.com/?p=3546 住宅購入をすると、賃貸にはなかった固定資産税を支払う義務が発生します。

住宅をこれから買う人は固定資産税とは無縁だったと思うので支払いタイミングがいつだか分からないはず・・・

マイホームを持つと言うことは、固定資産税を支払う義務は避けられません。

住宅購入者にとって固定資産税は賃貸住宅にない大きなランニングコストになるわけですが、支払い方法によっては1,000円~2,000円以上お得になる支払い方法の裏技があります。

今回は固定資産税の支払いタイミングとお得に支払いする裏技をご紹介させて頂きます。

元住宅営業マン秋

これから住宅購入をされる人ほぼすべての人が固定資産税とは無縁でしょう。この記事で固定資産税の支払い方法と仕組みをご理解いただければ嬉しいです。

固定資産税を滞納すると、かなり厳しい措置が取られますから絶対に払うようにしましょう。

新築購入後の固定資産税は誰が払うの?課税者が決まるタイミングとは?

1月1日現在で所有者だった人に1年分課税される。

 

固定資産税を払う義務者を決める方法は、毎年1月1日現在に土地・建物を所有している人に対して、固定資産税が課税されます。

この所有者を決める方法は、登記簿謄本の甲区に記載されている人を基準に決めております。その不動産に住んでいなくても固定資産税が課税されます。

1月1日現在では、課税対象者を決めただけであって、税額は確定しておりません!

 

新築戸建ての引き渡し時から日割り精算で固定資産税を支払う(土地のみ)

 

新築戸建て(建売・注文)を建てる土地を7月1日に引き渡しをしたとします。

このときに購入年の固定資産税は、土地の売主が課税対象者になるのですが、7月1日からの半年分を新所有者が所有しますので、新所有者はすでに1年分の固定資産税を払ってくれた売主に対して、土地に対して支払った1年分の固定資産税から半年分の日割り精算をして払うことになります。

税法上は日割り精算をする義務はありませんが、不動産取引の慣例に基づき、ほぼすべての契約書に公租公課の負担の項目で日割り精算をする旨が入っております。

場所や引き渡しを受ける時期・土地の減税措置が受けているなどの条件にもよりますが、土地の固定資産税の日割り精算額の目安は3万円~5万程度でしょう。

注意

引き渡しの時期が4月以前の場合は、その年の公課証明書(税額が確定する書類)が4月~5月に発行されるので、固定資産税の税額が出ておりません。

公課証明書が出ていない場合は、前年度の固定資産税額で日割り精算をすることになります。

 

固定資産税の通知時期や納付書が届くのはいつ?支払うタイミングとは?

4月から5月の間に1月1日時点の所有者に通知が来る。最大4分割が可能。

 

毎年4月~5月に土地の評価額を証明する評価証明書、固定資産税・都市計画税を正式決定した公課証明書が発行されます。

税額が決まる書類が発行できる時期は各自治体バラツキがありますが4月~5月までに発行されます。(東京23区は5月・さいたま市は4月)

固定資産税額が正式に決定した段階で、登記簿上で1月1日の所有者に対して固定資産税の支払い納付書が届けられます。

支払い期限日であれば納付書を利用してコンビニで支払うことが可能です。

固定資産税は一括払いと4分割払い2種類あります。4分割払いを行う場合は、それぞれに支払期間が決められており、平成30年のさいたま市の場合は第1期「5月31日まで」・第2期「7月31日まで」、第3期「1月4日」第4期「2月28日」と定められております。

4月に税金が確定する自治体は、5月からの支払いになります。

一方東京23区の場合は、5月に公課証明書が発行され税額が決まるので、第1期「6月31日まで」第2期「9月31日まで」第3期「12月31日まで」第4期「2月28日まで」と6月からの支払いになります。

5月に税金が確定する自治体は、6月からの支払いになります。

注意

各自治体に公課証明書を発行する時期も異なれば、支払時期も異なります。

購入する物件の自治体の税務課に確認するようお願いいたします。

 

分割払いと一括払いはどっちがお得?

健康保険では一括払いと分割払いであれば、一括払いの方が総額が安くなりますが、固定資産税の場合は一括返済をしようが分割返済をしようが総額は変わりません。

一括返済用の納付書と、4回払いの納付書を全額足して比較しても同じ金額になります。

一括払いをすれば、来年まで支払いに行かずに済むという、支払いに行く時間・返済しなくても良いという気持ちの面でメリットはあります。

一方で分割払いだったら、手元に残るお金が多いのでキャッシュフロー的には良いでしょう。

 

固定資産税をお得に支払う裏技はポイントが貯まる電子マネーで払うのがオススメ

現金で固定資産税を払うと、ポイントが一切付きません。

クレジットカードで固定資産税を払うとポイントが付く物の支払先の自治体によって決済手数料が取られてしまい、決済手数料が支払いによって得られるポイントを上回ってしまうと、かえって現金で支払うよりも損することになります。

固定資産税はコンビニでも支払いができます。ここを生かした支払い方法が電子マネー(nanaco・Edy・WAON)を利用します。

電子マネーを利用した支払い方法で最も適しているのがnanaco1択!です。固定資産税をお得に支払う裏技はnanacoで支払うが答えになります。

電子マネー名ポイント還元率1回のチャージ金額
nanaco100円で1ポイント50,000円まで可能
WAON200円で1ポイント20,000円まで可能
Edy200円で1ポイント25,000円まで可能

WAON・Edyは200円に対して1ポイントしか付きませんが、nanacoは100円で1ポイントの還元率と2倍もポイントが付きます。

10万円の固定資産税であれば、1,000ポイント・20万円だったら2,000ポイントも貰えます。支払い方法を変えるだけでですよ!コレを利用しない手はありません。

更に固定資産税は土地・建物あわせて10万円を超えるので、1回のチャージ金額も重要です。仮に10万円を4分割で払うとすると1回の支払いは25,000円です。

この時点でWAONでは1回のチャージだけでは払えないって事になります。固定資産税が年間12万円になってしまったらEdyも1回のチャージでは払えません。

nanacoは1回のチャージで5万円までチャージできるので、1回のチャージで固定資産税の分割払いも支払いをすることができます。

 

固定資産税を支払わず滞納しているとどうなるの?

延滞金が発生する。

 

固定資産税を期限内に支払う場合はコンビニなどで支払いすることが可能ですが、期限を過ぎてしまうとコンビニなどで支払いをすることができなくなります。

期間を過ぎた場合の支払場所は市役所の納税課で支払うことになりますが、1日でも期限を過ぎてしまうと滞納金が発生します。

平成30年現在では、返済期限1ヶ月以内出あれば、年2.6%の延滞税となり、返済期限1ヶ月を過ぎてしまうと一気に年8.9%の延滞税が請求されます。

延滞税の参考:東京都主税局

 

市役所は職権でマイホームを差し押さえできる。

 

固定資産税を滞納してしまうと、市役所から督促状が届きます。

結論からいうと督促状が来たらすぐに連絡して固定資産税を支払ってください。支払えない場合は家を売却する方向になってきます。

各自治体は滞納者に督促状は1回~3回程度送りますが、督促状を送ったのにもかかわらず支払いがされない場合は、職権で所有している不動産に差し押さえの登記が入ります。

差し押さえの登記が入ると、売却するのにも役所の許可が必要になります。

差し押さえの登記が入って、一定期間放置していると、役所による競売で売り出しされてしまいます。

競売で売却された後は、半年後には立ち退きする羽目になるのです。

国民年金を払わなくても年金が貰えないだけですが、固定資産税は物件が取られてしまいますから払っておきましょう。

払えない場合は役所に相談すれば柔軟に対応してくれます。

 

まとめ

新築購入後の支払いタイミングとお得な支払い方法とは まとめ

☑固定資産税の支払者は1月1日に所有している人となり、支払いするタイミングは5月~6月までに第1回目の支払いをしなければならない。(4分割可能)

☑固定資産税をお得に払う方法はコンビニで使用する電子マネー出払うのがポイントが付いてお得。ポイント還元率・1回のチャージ金額が多いnanacoがオススメ。

☑固定資産税を払わないと延滞税が年8.9%にもなり、督促状を無視すると差し押さえの登記が入り競売されてしまう。払えなくなったらまずは役所に相談を!

元住宅営業マン秋

固定資産税のお得に払う方法と払わなかったときのリスクについてお話させていただきましたがいかがだったでしょうか?

新築物件の固定資産税がいくらなのかが気になる人は「新築物件の固定資産税って大体いくら?知らないと損する計算方法と減税措置とは!」をチェックしてみてくださいね。

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ワンルーム投資の不動産取得税が高いは本当?購入前の計算法と注意点とは https://xn--r8jh5fzg6gti1b6g2b1425c2kb6q197d1ss0v1c.com/3540.html https://xn--r8jh5fzg6gti1b6g2b1425c2kb6q197d1ss0v1c.com/3540.html#respond Mon, 06 Aug 2018 05:02:29 +0000 https://xn--r8jh5fzg6gti1b6g2b1425c2kb6q197d1ss0v1c.com/?p=3540 ワンルームマンション投資を行う上で、ほぼ確実に必ず請求されるのが、不動産取得税です。

ワンルームマンション投資の不動産取得税の目安は大体10万~30万円で、購入後から半年たった時に請求されます。

これはファミリータイプのマンションよりも高い数字です。

この辺の説明が曖昧な不動産屋もいるので要注意。

私もワンルーム投資を始めたときに、不動産取得税が一体いくら請求されるのか?とよく計算したものです。

結局、日本財託で購入した中古マンション(19㎡)も10万円の取得税が請求されましたので、新築ワンルームマンションの場合はもっと請求されるでしょう。

投資なので、レントロール(収益性)を見るのと同時に、経費がいくらかかるかを購入する前に知ることは重要です。

今回は私の失敗談も踏まえ、ワンルームマンションを購入する前の不動産取得税の計算方法と注意点をご紹介させていただきます。

注意

今回ご紹介する方法は、公課証明書・評価証明書を取得できないことを前提に計算しているので、概算になります。

不動産取得税の注意すべき2つのポイント

1階がお店だったりする物件は土地の取得税が税率が3%ではなく4%で請求される可能性がある。

 

不動産取得税の計算方法は以下の通りになります。

建物の場合は固定資産税評価額×3%

宅地の土地の場合は固定資産税評価額×1/2×3%

になり、どちらも3%の税率が利用されておりますが、これは居住用の土地・建物に対して課税される税率です。

1階も居住用の部屋であるワンルームマンションであれば問題ありません。3%の税率になります。

しかし1階が店舗(スーパー・飲食店)の物件の場合、自治体によっては居住用以外の土地とみなされる可能性があります。

居住用以外の土地の不動産取得税は、4%で請求されます。

すると若干ですが、不動産取得税が高くなるので、1階店舗の物件を購入する場合は、多めに不動産取得税がかかると思っておいたほうが良いです。

注意

不動産取得税は国が課税する税金ではなく、都道府県が課税する地方税です。最終的には都道府県の判断になります。

 

要注意!建物の減税措置1,200万円・宅地減税がワンルームマンション投資だと使えない(ファミリータイプの物件より高くなる。)

出典:三井のリハウス

 

ワンルームマンションの要注意物件がコレ!

建物の減税措置が使えないんですよ。これにより確実に不動産取得税が課税されます。(新築戸建ての場合はこの減税措置で課税されない場合がほとんど)

ワンルームマンションで40㎡以上の物件はまずありませんから、建物の不動産取得税の計算式は「建物の固定資産税評価額×3%」で確定になります。

更に、建物の減税措置が使えないと、宅地の減税措置も連動して使用することができません。(かなり高くなります。)

よって宅地の取得税の計算も「宅地の固定資産税評価額×1/2×3%」になります。

ただ都道府県によっては、1,200万円以外の減税措置がある可能性があるので、購入前に購入するワンルームの所在の都道府県に確認する事をお勧めします。

 

注意

建物の評価額が高いワンルームマンションを購入してしまうと、あっという間に30万円を超えてしまいます。(建物評価額が1,000万円)の場合

新築戸建てとは違い、木造ではなくRC造の為、評価が高く不動産取得税が高くなりがちです。

新築ワンルームマンションは一番評価額が高いので、半年後の請求に要注意です。

購入前に税額が知りたい!ワンルームマンション投資の不動産取得税計算法

土地は路線価で調べることができる。

 

不動産取得税の土地の計算は、路線価を使うことで土地の不動産取得税の概算を算出することができます。

この記事を読んでくれている人は路線価を知っていると思っているで路線価については解説しません。

ここで要注意なのは、ワンルームマンションは世帯数で土地の持ち分を案分しているのか、面積案分なのかによって計算方法が変わってきます。

ここでの説明は、総世帯数の案分で計算していきます。

土地面積については、ネットで取得できる上、販売図面などに書いてある土地の面積を利用しましょう。

路線価の便利なところは、国が相続税を算出する際に使用する計算方法で、路線価は市場価格の80%と定められおります。

不動産取得税・固定資産税・都市計画税の計算に使用する固定資産税評価額が市場価格の70%になるので、

割り戻しで計算すると路線価格×87.5%=「固定資産税評価額」という公式になります。

実際に計算してみます。

路線価から土地の不動産取得税を求める方法 例

*前面道路100万円に200㎡の土地の路線価格は2億の宅地、総世帯数30世帯の20㎡のワンルームマンションを購入する場合

まず路線価格2億を固定資産税評価額に変換すると2億×87.5%=1.75億になります。

不動産取得税を計算を計算すると、1.75億×1/2(宅地減税)×3%=262.5万円になります。(これを一人で持ってたらこんな金額を払わないといけません)

30人で共有なので、262.5万円÷30=87,500円が一人当たりの不動産取得税です。

建物の減税措置が使えないので、宅地の減税措置も連動して使用することができません。

約87,000円~9万前後の土地の取得税が請求されるわけです。(減税措置が使えないとね。)

取得税・管理費修繕積立金などの高騰リスクを考えるのであれば、総世帯数が多いワンルームマンションを購入することをお勧めします。

 

 

建物の場合は2通りある

新築の場合は固定資産税評価額が出ていないので売買価格から算出する

新築物件の場合は、建物の固定資産税評価額が出ていないので、売主である不動産会社も正確な金額を算出することができません!

いきなり自分が思っていた想像以上の金額を請求されてしまっても困ると思うので、購入する前に販売価格から建物の固定資産税評価額を算出してみます。

路線価から新築ワンルームマンションの不動産取得税を求める方法 例

*前面道路100万円に200㎡の土地の路線価格は2億の宅地に建設されている20㎡の2,480万円で購入したとします。

販売価格の2,480万円はあくまでも(土地+建物)の金額です。土地代金を算出してみます。(概算)

まず路線価格2億を市場価格に変換すると2億×125%=2.5億になります。

30人で共有なので、2.5億÷30人=833.3万円(約833万円)が一人当たりの土地価格です。

2,480万円ー833万円=1,647万円が建物価格になります(市場価格)(坪270万円とかなりぼったくられている気がするが・・一等地ならあり得る)

1,647万円を固定資産税評価額に換算すると1,647万円×70%=1,153万円です。

1,153万円×3%=34.58万円(不動産取得税)になります。

注意

不動産取得税を計算する固定資産税評価額は1年目に20%減少します。コチラの84ページ参照

実際には1,153万×80%×3%=27.64万円になる可能性が濃厚ですが、新築ワンルームの物件は高めに不動産取得税を見積もっておいたほうが良いでしょう。

 

中古の場合は固定資産税評価額を事前にチェックしておく

 

中古のワンルームマンションは新築ワンルームと違って、すでに固定資産税評価額を公課証明書・評価証明書を取得すればほぼ正確に計算できるうえ、築年数によって減価償却されているされているので不動産取得税がかなり安いです。

売主業者・個人の方から固定資産税の額を聞くのと同時に、不動産取得税の評価額をチェックするのが良いでしょう。

建物の固定資産税評価額(確認した額)×3%=建物の不動産取得税額になります。

親切な不動産屋であれば、計算して不動産取得税の概算を教えてくれます。

路線価を使った土地価格の算出・税金の算出はコチラ

路線価で土地価格がわかる!相場と固定資産税の簡単な計算方法とは

 

不動産取得税を計算してくれる便利なツール

 

東京都主税局で不動産取得税の計算ができるツールがあったのでご紹介します。

不動産取得税計算ツール

固定資産税評価額が出ていない新築物件・共同住宅の取得における、家屋の特例控除額及び土地の減額額の算出などの計算はできないものの、不動産取得税を計算する上で1つの参考になるかと。

上記の計算で納得がいかなければ、ぜひお使いください。

まとめ

ワンルーム投資の不動産取得税が高いは本当?購入前の計算法と注意点 まとめ

☑ワンルームマンションの不動産取得税の目安は中古で10万、新築で15万~30万円程度の取得税が購入後半年後に請求される。

☑ワンルームマンションの不動産取得税の最大の注意点は「土地・建物」ともに減税措置が使えない!だからワンルームマンション投資の不動産は高い

☑路線価を使用することで、固定資産税評価額・市場価格を概算で算出する事ができる。路線価×87.5%×1/2×3%÷共有持分=土地の不動産取得税がわかる。

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元住宅営業マン秋

新築戸建ての場合は、不動産取得税がかからないため家を購入してから投資を始める人にとっては無縁な税金だったかもしれませんが、ワンルームマンションは必ず不動産取得税が掛かります。

特に新築ワンルームマンションの税金が高いので、上記の計算式である程度概算を計算してから購入したほうが良いでしょう。

参考になれば幸いです。

ワンルームマンションをやるなら利回りが高く、税金が安い中古がお勧めです。

初めて中古ワンルーム投資する人だからこそ買う前に見るポイント7選

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https://xn--r8jh5fzg6gti1b6g2b1425c2kb6q197d1ss0v1c.com/3540.html/feed 0 3540
建築条件付売地を購入する損するって本当?メリット・デメリット7選 https://xn--r8jh5fzg6gti1b6g2b1425c2kb6q197d1ss0v1c.com/3530.html https://xn--r8jh5fzg6gti1b6g2b1425c2kb6q197d1ss0v1c.com/3530.html#respond Sun, 05 Aug 2018 04:00:31 +0000 https://xn--r8jh5fzg6gti1b6g2b1425c2kb6q197d1ss0v1c.com/?p=3530 最近建売住宅でも、建てた家を売るのではなく、建築する業者を指定する条件が付いている建築条件付き売地で売り出ししている物件が増えてきました。

条件付き売地と聞くとものすごく難しく感じるかと思いますが、立ち位置で言うと、立ててから売る(建売)ではなく、条件付き売地は売ってから立てる(売建)に該当します。

売ってから建てることで、プランを決めてから立てられるという最大のメリットがあります。建売の場合はこれができません。

ただ条件付き売地は建売に比べて割高になるという弱点があります。

あんまり変えていないのに、もともとの建売価格よりも10%~20%総額が高くなったっていうことも珍しくありません。これでは損して失敗したと思わざる思えません。

よって知恵袋などのネット上の情報をみると、建築条件付き売地のイメージはよくありません。

今回は建築条件付きで家を建てるメリットとデメリットについて元建売業者であった私が解説します。

元住宅営業マン秋

建築条件付き売地は自由度で言うと、建売<建築条件付き売地<注文住宅になります。

2018年以降の時代は、おそらく建売住宅が減り、売り建てである条件付き売地で家を建てる動きがますます加速していくでしょう。

現に大手パワービルダーも分譲地の一部を条件付き売地で販売する数も増えてきております。

 

なんで建売業者は条件付き売地で販売するの?

 

建売業者はなぜ、建売でなく建築条件付き売地売り出しをするのでしょうか?これには2つの理由があります。

1つ目の理由は、すでにできている建売ではなく、1から間取りを自由にして家を建てたい(注文住宅)思考の方が増えてきたからです。

購入者が減少により、昔みたいに建てたら売れるという時代は終わりを迎えつつあります。現に2019年に総世帯数と住宅供給数が逆転する2019年問題という業界内で話題の問題があります。

2つ目の理由が主な理由ですが、住宅の販売スケジュールを早めるためです。これだけではわかりずらいので簡単に解説します。

建売住宅の場合は、建物の建築確認申請の許可を取らなければ、建売住宅として販売することができず、建築確認の申請準備+役所の申請期間の約1ヵ月~2ヵ月程度販売時間を待たなければなりません。

多くの不動産屋は購入した土地はお金を借りているわけですから、販売しようがしないが、利息がかかってしまいます。これではもったいないですよね?この建築確認申請の時期を無視して販売できるのが建築条件付き売地です。(抜け道ってわけ)

建築条件付き売地として販売すれば宅建業法上違反ではありませんから、多くの不動産屋は建築条件付き売地で売り出しをしているのです。(建築屋の都合でできたといっても過言ではない)

 

建築条件付き売地を購入するメリット4選

土地・建物が一括決済ができる・つなぎ融資をを使用せずに済む。

建築条件付き売地の良いところは、土地・建物の決済が一括で行えるということです。つまり最初っから住宅ローンが使用できます。(つなぎ融資を使用しなくてもOK)

注文住宅で建築する場合は、土地を最初に購入し、建物が完成していない土地には住宅ローンが使用できません。建物完成までは、つなぎ融資を利用しなければいけないのですが、2%前後の金利+手数料十数万円を負担せざる得ないのです。

一方で、建築条件付き売地は、建物が完成した際に土地を引き渡しするので、1%以下の住宅ローンを使用することができます。

実務は建売住宅と同じなので、注文住宅よりも諸経費がかからないというのがメリットです。

注意

ハウスメーカーの建築条件付き売地を購入した場合は、建物着工時に着手金・中間金などはつなぎ融資を利用する必要があります。(建売業者の場合は心配なし)

建てるハウスメーカーと要相談・交渉になります。

建物完成前に土地を所有しないので税金も発生しない

 

注文住宅で注意しなければならないのが、建物完成前に土地を所有することで発生する固定資産税です。

固定資産税が発生するのはその年の1月1日に登記されている所有者です。

注文住宅は建物が建築される前に所有する必要があるので、年をまたいで建築すると住んでいないのに固定資産税がかかります。

しかも更地なので減税措置の1/6が使えません。つまり6倍です。

建築条件付き売地であれば、建物が完成するまでは業者が所有しておりますから、住んでいないのに固定資産税が発生する事はありません。

さらに年をまたいでも1月1日現在には建物が建っているので固定資産税の減税措置が使えるのです。

 

条件無しの土地に比べて割安に購入出来き、立地も良い。

 

一般の方が土地を探すとしても相場より割高な物件か、条件がすごく悪い(旗竿地・間口狭い)などの物件しか残っておらず、注文住宅を建てる人の多くは土地を妥協して建築している現実があります。

建売業者やハウスメーカーなどの不動産屋が購入する土地の多くは、市場に出る未公開物件の時に購入している土地なので、好立地・好条件の物件が多いです。

建築条件をつけることで、好立地なプランを自由にできるのは建築条件付き売地のメリットだといえます。

 

建物の間取りのプランを自由に設計することができる。(自由設計)

 

建売住宅の場合は、建築確認の許可を取っているため、建物が建築しておらず更地の状態だったとしても、間取り変更することができません。

建築確認申請の許可が下りていない条件付き売地の段階で購入ができれば、建物の間取りの変更行うことができます。(期間は3か月以内)

 

建築条件付き売地を購入するデメリット3選

建売業者の条件付き売地は間取りは選べても仕様は変更できない。(完全注文じゃない)

 

建売業者の建築条件付き売地を購入する場合は、注文住宅ではなく、自由設計です。

自由設計とはプランは選べるけど、キッチンなどの設備・建物の仕様を選ぶことはできません。

また吹き抜け・トップライト・ルーフバルコニー・ロフト追加など通常の間取りでは使用しないものをお願いすると当然オプション費用が掛かります。

現実問題として、多くの建売業者は建築プランを3パターン程度提示し、その3パターンの中で間取りを選んでもらい微調整するやり方がオーソドックスです。

素人である買主が1から設計するよりも、生活導線・構造面では失敗しませんが、完全注文住宅でないということです。

 

建売プランに比べて1割~2割ほど割高になる。

 

建売住宅の場合、プラン・設計をまとめて行うため、費用・時間のコストカットが図れます。だから安い。

しかし建築条件付き売地は建築会社の仕様で建築するものの1人1人の家のプラン・拘りは違うため、建売住宅の費用にプラスして設計費用や地盤改良費用を別途請求される場合があります。

建売住宅のプランではロフトなどの追加オプションは当初の販売価格に入っているのに、建築条件付き売地で購入するとロフト代に別途オプション工事が付いたりするので、結果1割~2割ほど高くなってしまうのです。

諸経費がわかりずらいというのも、建築条件付き売地のデメリットです。

 

一定の期間内にプランを決定させなければならない。時間が足りない(3か月以内)

 

建築条件付き売地は、土地と建物を同時に契約するわけではなく、土地を先に契約してから3か月以内に条件に記載されているハウスメーカーと建物の建築契約(請負契約書)をかわします。

請負契約書を交わす間の3か月までにハウスメーカーとの契約ができなければ、白紙解約になるのが一般的ですが、日々の仕事が忙しかったりするとなかなか家の打ち合わせができなかったりしますよね。

3か月以内にプランを決めなければいけないので、時間が足りず、慌てて決めてしまうケースも少なくありません。

また業者よっては3か月も待たずに、プランの打ち合わせは3回までと決めてしまっている業者もあります。

建売業者のパターン

業者の中では土地・建物を一括契約を行う会社もあります。(土地契約までにプランを決めて請負契約書を交わす)

良くプランを決めてから契約したいと思っている人は、しっかり流れを確認してから契約するようにしましょう。

 

まとめ

 

建築条件付売地を購入する損するって本当?メリット・デメリット7選 まとめ

☑建築条件付き売地が建売業者の土地に多い理由は、建築確認申請が下りるまでの期間に販売したいからという法律の抜け道。(建築会社の都合でできたもの)

☑建築条件付き売地のメリットは「つなぎ融資を使用しなくてよい」「税金がかからない」「好条件の土地を割安で購入出来る」「自由にプランを設計ができる。」の4つ

☑建築条件付き売地のデメリットは「完全自由ではない(仕様変更はNG)」「総額が1割~2割高い・諸経費がわかりずらい」「3か月以内にプランを決めないといけない。時間的制約がある」の3つ

元住宅営業マン秋

建築条件付き売地で得する人は、立地が絶対条件であり、事情があり間取りを変えたい人(仕様はそこまで気にしない人)

建築条件付き売地で損する人は、建物にものすごく拘りがある人(設備を選びたい人)、予算がない人

以上。

毎日探しているのに好条件の物件・土地が無いの理由がある!決して表に出ない未公開物件を貰う方法

 

SUUMOやホームズなどのポータルサイトで、物件を探したけど「同じ物件ばっかり!」「希望エリアの物件がない」って悩んでいる人は多いのでは無いのでしょうか?

それもそのはず、SUUMOやホームズなどのポータルサイトでは、不動産業界の仕組み上、良い物件と言われる未公開物件が手に入らない構造になっております。

条件の良い未公開物件はネットに掲載される前に売れてしまい、全体の2割~3割が未公開物件です。

その一方でこの方法を使っている住宅購入者は、あなたの知らないところで好条件の未公開物件を検討し、好条件の物件を購入している現実。

あなたも好条件の未公開物件から家探しをしませんか?

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元住宅営業マンの秋月

元住宅営業マン一押し!

未公開物件・注文住宅の情報収集に使えるサービス3選

 

タウンライフ家づくり:★★★★★

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土地の建築条件を外せるの?元不動産屋が条件外しの裏技と費用相場を解説 https://xn--r8jh5fzg6gti1b6g2b1425c2kb6q197d1ss0v1c.com/3527.html https://xn--r8jh5fzg6gti1b6g2b1425c2kb6q197d1ss0v1c.com/3527.html#respond Sat, 04 Aug 2018 06:52:24 +0000 https://xn--r8jh5fzg6gti1b6g2b1425c2kb6q197d1ss0v1c.com/?p=3527 土地を探しているといいなって思った土地が大体条件付き売地だったってことはありませんか?

条件付き売地の所有者は大体建売業者で、主に建築確認申請が下りるまでの間に販売している土地です。

私も元建売業者(売主)時代の時は、多くのお客様・ハウスメーカーの営業から条件付き売地の土地を売ってくれ!とお願いされましたが、ほとんど断ってきました。(社長にも話を上げてません。)

そもそもね・・・お願いする人の多くの人は、交渉する前提条件がおかしいんです。

建売業者が条件外すメリットが全くないんだもん。

それは売らないよね。(こっちだって売りたいんだけどねぇー)

今回は購入者目線ではなく、元不動産屋が条件付き売地を取り扱っていた業者目線で、条件付き売地の条件外しの裏技と具体的な交渉費用の相場について解説します。

元住宅営業マン秋

私はこれから紹介する方法で、建築条件を2件外したこともあります。

建築条件を外すのは非常に難しい作業になります。最終的には売主次第なので100%うまくいくとは保証できません。

ただ多くの業者はこれからご紹介する裏技の内容通りに交渉すれば、条件外しの交渉の土台には乗れます。

建築条件売地の条件を外すなら

1棟現場を狙うべし!分譲地は景観を損なうので断られる(裏技その1)

 

一番重要なポイントがコレ!多棟現場の分譲地ではなくて、1棟現場の土地を狙いましょうって話です。

1棟現場が良い理由

☑分譲地の景観を大きく損なわない!(建売分譲地に1件だけ違うメーカーの家があったら最悪)

☑1棟現場の物件は販売コストが高くつくため、すぐに利益になるなら早々に手放したい

建売業者は分譲地(1つの街)を作る意識で販売している会社が多く、特に地元の建売業者・工務店はその意識がとても強いです。

なぜなら、その分譲地がその業者の実績・ブランドにもなるので、分譲地を多く持つことは販売戦略上最も重要なことなのです。

そんな中で1件だけ別のハウスメーカーの住宅があるのは論外!

実際私も多くのお客様に過去の実績の現場を案内していた時がありましたが、なぜか私のトークよりも安心していただけるんですよね。それだけ実績は大切です。

よって分譲地はよっぽどの法外な交渉金額でない限り100%無理です。建築条件を外すメリットがありません。

1棟現場の物件を交渉する理由としては、販売コストが分譲現場に比べてめちゃくちゃ高くなります。

例に挙げると、1棟現場と5棟現場があった場合、SUUMOなどに掲載する費用は1棟当たりではなく、1現場当たりにつき課金されます。月3万円だった場合、1棟現場の広告費は月3万円になりますが、5棟現場は月6,000円で済むのです。

どっちの物件を先に手放したいかわかりますよね。

補足

2棟現場で既に1つが売れており、残り1棟で土地だけ余っていた場合も建築条件外しの交渉できる可能性もあります。

また1棟現場の場合、未公開時の時期販売物件の時でも建築条件外しの交渉ができます。

 

不動産屋の閑散期(7.8月)を狙うべき。(裏技その2)

 

不動産屋の閑散期は7月,8月と言われております。なぜなら夏は暑くてみんな家を見学・買いに来ません。

熱い時期ではなく涼しくなってくる9月10月11月が不動産屋の第2の繁忙期と言われているわけです。

繁忙期にわざわざ売れる建売住宅の建築条件を外すメリットはありません。

建築条件を外したいのであれば、売れない時期の閑散期を狙いましょう。

不動産営業マンは毎月数字に追われております。繁忙期と言われる時期は比較的数字を達成しやすいのですが、閑散期と言われる夏は、数字を作るのが非常に難しくなります。てか作れない人が多い。

閑散期に建築条件を外したいというお客様が現れたら、売主側の営業マンも繁忙期と比べて建築条件外しに必死になってくれるでしょう。

これを利用しない手はないです。

そういう意味では、資金ぶりに困っていないパワービルダーの建築条件外しよりも、資金ぶりに困っている地元の工務店(10棟ぐらいしか建てない会社)の方が成功率は上がります。

 

ただで建築条件を外すことはない。最低でも500万円以上のUP

上記の2つの裏技をご紹介させていただきましたが、やっぱり条件を無料で外すってことは絶対にありません。

多くの人は30坪の土地に坪5万円~10万円上乗せすれば条件外せると思っている人が多く、その証拠に300万円プラスすれば条件外せるとか書いてあるサイトがありますが、100%無理です。

断言します!

大手パワービルダーは販売価格の最低20%~30%が利益ですよ・・3,000万円の物件だったら?

ね。300万円がいかに安すぎるかってことですよ。

建築条件を外したいのであれば、最初の交渉テーブルとして、条件付き売地の価格+500万円は必要でしょう。

建築条件を付けている業者の多くは土地で利益を取らず、建物で利益を取ります

土地を相場(利益を乗せていない)状態で販売活動をして、土地が安いと思って釣れたお客さんを建物を大きく大きく建ててもらって利益を取り、建物の建築確認が下りれば、いつもどおり建売で売ればいいんです。

別に建築条件を外さなくたってOK

300万円程度プラスすれば建築条件を外すのは無理な話なんですよ。

ここを間違えると売主から全く持って相手にされなくなります。

ハウスメーカーなどの営業だけで交渉してもダメ!絶対に購入者も一緒に同席する事。

よくハウスメーカーの営業マンだけで、条件を外してくれって交渉されておりましたが、これを行う理由が全くもってわかりません(笑)

売主からしてみれば・・・

舐めてるの?

売主の営業マンは、購入する人の顔も見えず、買うか買わないかわからないの交渉を相手にしている暇はありません。

購入者側からしてみれば、条件が外せるってわかってから購入を検討したいという気持ちもわからなくないのですが、建売業者からしてみれば、建築条件を外す=契約条件が決定しないと外せないわけです。

だからこそハウスメーカーの営業マンだけでなく、購入者にも来てもらって、この金額なら買うという購入申込書を先にもらってから社長や上司に建築条件をはずせるかの交渉をするわけです。

購入者が交渉の場にいない!は論外なんですよ。

購入したい意思が見られないということで売主は相手にしません。別にほかにも購入者がいるのです。(厳しいことを書きましたがこれが現実なんです。)

というのも建売業者は建築条件を外す事で融資の面でリスクを負うことになるからです。建売業者が土地を購入するときは銀行からお金を借りているのですが、建売用地の購入資金として融資をするわけです。

しかしふたを開けてみれば、建築条件を外して土地転がし(転売)に資金調達目的が変わっているわけですよ。

こうなると銀行からしてみると融資するのに不安が残りますよね。

建築条件を外すのは簡単だと思われているかもしれませんが、建築条件を外すことで融資の面のリスクを負うことになります。

どうしても建築条件を外してほしい土地があるのであれば、建築条件を外してもらう交渉をハウスメーカーだけに任せっぱなしにせずに、購入者も同席し、建築条件を外してほしいという意思を示してほしいのです。

売主担当の営業マンも購入の意思が見られれば、最大限協力してくれます。(少なくとも私はそうだった)

まとめ

建築条件外しの裏技と費用相場 まとめ

☑建築条件の外し方の裏技は2つ「分譲地ではなく1棟現場を狙う」「閑散期7月・8月の夏に交渉する」

☑建築条件外しの費用の最低相場は建築条件の土地価格+500万円は必要。300万円上乗せだけでは100%建築条件を外してもらえない。

☑ハウスメーカーだけでの交渉は全く持ってお勧めできない。購入者の購入する意思がわからない為、売主が建築条件を外し交渉もしてくれない。条件外しの交渉は購入者も一緒に行くべき。

一般消費者目線の記事が多かったので、今回は元不動産屋だった経験から業者目線で書いてみた記事です。厳しい内容も含まれていたかと思いますが、これが現実。むしろもっと厳しいかも・・

建築条件付きを建築条件を外すと一般的な相場よりも1.2倍~1.3倍ほど高くなります。

せっかく購入する住宅なので、土地にこだわりたい気持ちもわかります。

ただ土地にこだわり過ぎた結果、予算オーバーで建物が希望するプランで建てられなかったり、住宅ローンが払えなくなったりするのは本末転倒ですよね?

土地・建物・資金計画のバランスが明らかに悪かったら建築条件を外すことをあきらめる勇気も必要です。

最後までご覧いただきありがとうございます。下記の記事も参考になります。

毎日探しているのに好条件の物件・土地が無いの理由がある!決して表に出ない未公開物件を貰う方法

 

SUUMOやホームズなどのポータルサイトで、物件を探したけど「同じ物件ばっかり!」「希望エリアの物件がない」って悩んでいる人は多いのでは無いのでしょうか?

それもそのはず、SUUMOやホームズなどのポータルサイトでは、不動産業界の仕組み上、良い物件と言われる未公開物件が手に入らない構造になっております。

条件の良い未公開物件はネットに掲載される前に売れてしまい、全体の2割~3割が未公開物件です。

その一方でこの方法を使っている住宅購入者は、あなたの知らないところで好条件の未公開物件を検討し、好条件の物件を購入している現実。

あなたも好条件の未公開物件から家探しをしませんか?

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空室が多い物件は共通点がある?空室長期化の原因と簡単な対策6選 https://xn--r8jh5fzg6gti1b6g2b1425c2kb6q197d1ss0v1c.com/3516.html https://xn--r8jh5fzg6gti1b6g2b1425c2kb6q197d1ss0v1c.com/3516.html#respond Fri, 03 Aug 2018 03:40:30 +0000 https://xn--r8jh5fzg6gti1b6g2b1425c2kb6q197d1ss0v1c.com/?p=3516 不動産投資を行っているサラリーマン大家や専業大家で一番困るのが空室期間が長期化することではないのでしょうか?

私も不動産投資家の端くれですが、1ヶ月以上の空室があったときは、仕事に集中できないぐらい憂鬱になったし、何が原因なんだろうってずっと考えておりました。

私の場合は、設備が古すぎたと思い、トイレをウォシュレットに変えたところ、女性のお客様の入居が即決まりました。

この例はたまたまだったと思いますが、必ずしも空室が長引くのには原因があります。

そしてたまたまブックオフで本せどりをやっていたときに、不動産投資の空室について素晴らしい本を発見!

私含めてこの本に書いてあることができていないな・・と反省した次第です。

だから空室期間が1ヶ月以上長引いたのかと・・・サラリーマン大家さんには必見の本です。

今回は空室が多い物件の共通点と空室長期化を防ぐ簡単にできる対策をご紹介させていただきます。(この本を読んだアウトプットが中心)

元住宅営業マン秋

元不動産営業マンの私からみて、空室が長期化している物件は、不動産売買の売れない物件の共通点と非常に似ているなと思いました。

空室で経営が成り立たないアパートを買い取りする際は、この本に載っているような物件でしたね。

空室対策を行うと言うことは、不動産売却の資産維持・出口戦略にもなりますので、空室が長期化している物件があったら要対策ですよ。

 

空室が多い物件の5つの共通点!原因と対策

インターネットの検索になかなか引っかからない(アピール不足)

 

空室になった際に、自分の物件がネットに掲載されているのを確認しているでしょうか?(何ページ目に出てくるかを含め)

サラリーマン大家の方は比較的属性も良く、すでに持ち家の方が実践されている場合が多いです。そのため借主が賃貸を探すSUUMO・アットホーム・ホームズなどのプラットホームを使ったことがない人が大半です。

SUUMOの検索画面を見てみると、このように各設備・物件の特徴にチェックする項目があります。

チェック項目に該当すれば該当するほど自分の物件がヒットし、その分賃貸物件を探している人の目に付くようになります。

チェック項目を意識して、リフォームや物件の強みを把握しておりますか?

そもそも空室が長期化している物件はインターネットの検索になかなかヒットしない物件って事が多いです。

お客様から見られない物件はないのと同然なので、空室が長期化するも当たり前。

検索に引っかかりやすくする対策

実際に自分の物件をSUUMOなどで検索してみましょう。

検索した結果、自分でも検索に時間がかかるのであれば、お客様が見ていない可能性が非常に高いです。

対策として、SUUMO・アットホーム・ホームズの検索時のチェック項目をチェックし、そのチェック項目に該当する強みを作るのが良いでしょう。

エアコン設置・動画・間取り図を入れるなどは比較的簡単に行えます。

(少額でも始められるリフォームはチェック項目を参考にしましょう。このチェック項目はSUUMOを利用する多くの人が求めていることだからです。)

 

大家が物件の強みを理解していない(仲介会社への営業不足)

 

大家自体が物件の強みを理解していないパターンです。コレでは物件が決まるものも決まりません。

仲介会社は強みが多い物件・目立つを中心に案内します。

強みを生かした営業トークで案内もしやすい上、すぐに決まって仲介手数料が貰えるからです。

強みがはっきりしない。弱みが目立つ物件をあなたが不動産営業マンの立場だったら案内しますか?

きっと案内はしないはずです。案内しても当て物(決物の前に見せる物件の事)として案内するでしょう。

もし物件の強みがなければ、無理矢理でも1個は作ってみてはどうでしょうか?

物件の強みを作る上で参考になるのは、SUUMO・ホームズ・アットホームなどのこだわり検索です。

SUUMOなどのプラットホームで紹介されているので、すでにニーズがある特徴・強みだと言うことが保証されております。

自分が勝手に思った強み(バルコニーに屋根をつける)などが必要だと思っても、探している入居者から必要ない・検索されないのであればリフォーム代が無駄になります。

ここではSUUMOでご紹介しますが、低額でほかの物件と差別化できるポイントを作ります。

例えば、宅配ボックスなどは良い例ですよね。5万~10万円程度で設置可能です。

アマゾンなどのネット経由で買い物する人が増えてきておりますので、留守の時でも受け取れる宅配ボックスは非常に便利です。

宅配ボックスをつけている賃貸住宅はまだ少ないので、少額で差別化を図るには良いかもしれません。

差別化をしっかり行えば良いかというと、あと一歩足りません。大切なのは案内してくれる仲介会社への周知です。

大家で物件の強みを知っているのは当たり前です。物件をお客様に案内してくれる仲介会社からお客様へを物件の強みを言ってもらって初めて物件が決まるようになります。

仲介会社に強みを確実に伝える方法

できる営業マンは、案内前に必ず現地確認(下見)を行いますが、できない営業マン・また急遽案内する場合は販売図面だけで強みを判断しなければなりません。

すべての営業マンに強みを知ってもらうために一番簡単な方法は、室内各部屋にラミネートなどで作った自作の強みが書いてある説明をおいておくことです。

これをみた営業マンは、初めて室内に入ったとしてもお客様に物件の強みを確実に知ってもらえるようになります。

私も不動産営業時代(売主)の時、完成しても売れない物件には、すべての部屋に物件の強みのラミネートを置いておりました。

その結果若干問い合わせが増えたので是非オススメです。

 

共用部が汚い(チラシがポストにたまっていたり、放置自転車があったりしませんか?)

 

外観が汚い・共用部のポストにチラシがたまっていたり、大家の注意書きがデカデカと書いてあると、入居されるお客様は・・・

「ここの住人はいい加減なのかな?」

「ここの大家は清掃を依頼しているのか?」

「ここの大家厳しそう・・住むやめておこう」

ってなりかねません。

実際に不動産営業マンがマンションを買い取りする際も、まず最初に見るのが共用部・チラシがたまっていたりするかなどをチェックします。(管理状態が一発で分かるため)

物件の第一印象は瞬間的に判断され、その割合は共用部(外観)が55%、室内(話し方)が38%、条件(話の内容)が7%です。

出典:6000件の退去立ち会いから分かった空室対策はお金よりアイデアです。

 

共用部だけで半分以上(55%)が決まってしまいます。逆に共用部分が綺麗で良い印象を持たれるとそれだけで物件が決まる可能性だってあるのです。

共用部の対策

管理会社に任せっぱなしではなく、自分の物件なので自分で見るようにしましょう。

私も4ヶ月に1回ぐらい見てます。もっと見るべきだけど・・

清掃や管理がずさんだったら管理会社を変える必要があります。

 

内見に印象が残らない(どれも同じに見えている)

 

多くの不動産営業マンは、1人のお客様を決めるために3件~多い場合で10件ほど物件を見せます。

物件を案内された方だったら分かるかもしれませんが、同じような物件を案内されていると、最初に案内された物件の印象って思い出さないって事があるのではないのでしょうか?

食べ物にしてみれば、ラーメン屋ばっかり回っているイメージです。1つ1つのラーメンはおいしいが、ラーメン食べすぎて印象が残っていない・・・そんな感じです。

ここで1つのラーメンにならないような工夫が必要です。それが上記でお伝えしたほかの物件には滅多にない強みを作ると言うことです。

内覧時同じに見せないための対策

満室経営を行っている多くの方が取り入れているのが、アクセントクロス・ユニットバス、キッチンのフィルム加工です。

ユニットバス、キッチンのフィルムを張るだけで、古さが目立たなくなるようになります。

アクセントクロスの場合は、日当たりが悪い北道路の物件などは明るめのアクセントクロス、日当たりの良い物件は色が濃いアクセントクロスを使用するのがオススメ。

一部の建売住宅(デザイナーズ住宅)もアクセントクロスを上手に取り入れて、立地は良くないのに売れている物件が多くあります。(あれが不思議でしょうがない・・)

 

募集要項が厳しい。(敷金・礼金を取っている。)言い回しを変えてみては?

敷金礼金は、入居者の質を上げる上での足きりにはなる物の、それが原因で入居者の間口を狭めているのもまた事実。

①敷金2ヶ月・実費償却

②補修費2ヶ月・故意過失については別途

③敷金2ヶ月・償却100%

実際には、この3つの条件であれば、初期費用として入居者さんが負担する費用は同じです。私なら②を選択します。その理由が「敷金0」と歌え、入居者さんにとって分かりやすく退去時にもトラブルが少ないからです。

出典:6000件の退去立ち会いから分かった空室対策はお金よりアイデアです。

 

私がこの本で一番素晴らしいなと思った部分です。

不動産投資家であればこの3つの言葉の意味は分かるのですが、借りてからしてみれば不動産の素人です。わかりにくい償却や敷金と言葉を使うよりも、敷金0で補修費をくださいねっていうスタンスの方が入居者さんとしても安心ですよね。

しかもちゃっかり敷金0という広告も打てるのもポイント!実質同じ負担なのに、敷金0にすることで初期費用が少ないと探している方に思わせる見事な言葉使いです。

 

近隣施設が工場や飲食店だった場合は要注意!室内の対策

 

近隣施設が飲食店だったりすると、その匂いのせいで窓が開けられなかったり、洗濯物が干せなかったりします。これは借主からしてみれば相当なストレスです。

飲食店が近くにある場合、窓を開けなくても室内で洗濯ができるように、風呂場に換気扇を着けたり、室内干しができるホスクリーンを取り付ける方法があります。

換気扇の相場は3万~35万と設置する換気扇によってピンからキリまでありますが、室内干し出あれば2万~3万程度と取り付けが可能です。

室内干しのオススメは川口技研の室内用ホスクリーンがオススメです。壁に簡単に取り付けができる上、いつでも取り外しが可能のため、お客さんが来たときでもいつでも取り外せます。

もしホスクリーンをDIYで取り付ける場合は下記の動画が非常に参考になります。

 

まとめ

空室長期化の原因と簡単な対策6選 まとめ

☑空室が長期化する物件の多くは、大家さん自身が自分の物件の強みを理解していないパターンが多い。強みがなければSUUMOなどを参考に物件に強みを作り、仲介会社へ周知するのが空室対策の第一歩

☑空室が長期化する共通点は5つ!「ネットの検索に引っかからない」「物件の強みを知らない・ない」「共用部が汚い」「案内時・内見時にどれも同じに見える物件」「敷金礼金で間口を狭くしている」

☑上記の5つの対策はどれも簡単に行えるので、管理会社に任せっぱなしにするのではなく、自分が経営者のつもりで対策を行うべき。

元住宅営業マン秋

空室が長期化する共通点は決して意外なところではなく当たり前のことができていない物件に陥りやすいのかなとこの本を読んで再確認しました。

その当たり前のことが非常に難しいことなのですが、自分への戒めだと思って再度意識していきます。

空室対策で悩んでいる方は、家賃を下げる前にこの当たり前の5つのことを実践してみたらいかがでしょうか?

それからでも家賃を下げるのは遅くないです。

 

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家購入の頭金多めが安いは嘘?頭金無しの繰上げ返済が得する理由3選 https://xn--r8jh5fzg6gti1b6g2b1425c2kb6q197d1ss0v1c.com/3225.html https://xn--r8jh5fzg6gti1b6g2b1425c2kb6q197d1ss0v1c.com/3225.html#respond Thu, 02 Aug 2018 03:58:34 +0000 https://xn--r8jh5fzg6gti1b6g2b1425c2kb6q197d1ss0v1c.com/?p=3225 突然ですが、住宅購入の時に頭金2割以上必要で、頭金がないと言って住宅購入を諦めていたりしませんか?

住宅ローンで頭金2割必要という時代は終わりました。

結論から言うと、持っている頭金を使わずに繰上げ返済した方が得です。

バブル時代は、住宅ローンの金利が高すぎたためフルローンで組むことができませんでした。

そのため物件価格の2割は自己資金で用意する必要がありましたが、現在は当時の金利と比べて1/5程度の為、総額も安くなり、頭金無しでも住宅が購入できる時代になったのです。

頭金2割必要というのは、20年前の理論ですから今の時代には全く当てはまりません。むしろ今はフルローンで組んで持っている頭金を繰り上げ返済に使った方がお得なのです。

今回は頭金無しの方が、住宅ローンの総額が安くなる理由について解説していきます。

元住宅営業マン秋
頭金無しはローン審査が若干通りずらくなるものの、勤続年数・年収面で問題がなければ、多めに借りた方が絶対に得します。

不用意に頭金を使うのは辞めましょう。

 

頭金多めVS繰上げ返済の総支払額比較

 

3,000万円の物件に対して、お互いの条件が物件充当価格を500万円(頭金)を用意していたとします。

3,000万の物件に500万円を充当した2,500万円(頭金多め)と、3,000万円で後に10年後に500万円を繰上げ返済した際の費用負担を比べてみます。(繰上げ返済)

ここでの住宅ローン計算は35年の年0.6%の金利で借り入れを起こしたものとします。

 

頭金多めの総支払額

 

頭金多めのローンの借入れ額は2,500万円です。

2,500万円を年0.6%で借入れする場合は月66,007円で、ローン総額が27,723,034円になり、利息は2,723,034円になります。

頭金500万円をローン総額に足し算すると32,723,034円が住宅購入時に使用した総額になりますね。

(*これは一度も繰上げ返済せず、金利上昇をしていないものとします。)

 

繰上げ返済の総支払額返済額

頭金無しの10年後500万円の繰上げ返済を行う場合のローン借入額は3,000万円です。

3,000万円を年0.6%で借入れする場合は月79,208円になり、繰上げ返済を行わなければローン総額33,267,640円と利息が3,267,640円になる為、頭金多めに比べて利息が54万円高くなります。

ここで10年後に頭金多めと同様の500万円の繰上げ返済を行うと、返済回数が420回→348回になり、総支払額が32,561,071円になり、利息が2,561,071円と繰上げ返済無しに比べて利息軽減が70万円以上に安くなります。

頭金多めの総額と比較しても、32,723,034円(頭金多めの総額)ー32,561,071円(繰り上げ返済時)=161,963円分繰上げ返済の方が安くなります。

約16万円も安くなる上、返済期間も72回(6年)の短くなるので、同じ頭金を持っているのであれば、絶対に繰上げ返済に回した方が得なんです。

「頭金2割ないとダメだよ」っていう訳のわからない20年前の理論を信じて借入れすると、同じお金を持っているのに知らない間に期間・返済額を損していることになるのです。

元住宅営業マン秋
不動産屋時代の私は、頭金多めの方が良いですよって言っておりました。なぜならローンが通りやすいから!

多くの不動産営業マンはローンが通りやすい、銀行員は多く利息が取れるからこのことを言わないのですよ。

注意

この計算は繰上げ返済の期間短縮型で返済したものとしております。

返済額軽減型だと、頭金多めの方が安くなりますのでご注意ください。

 

頭金多めより繰上げ返済の方が得する理由3選

返済期間が短くなる(利息軽減効果が大きい)

同じ自己資金を持っており、先に頭金で借入額を減らした住宅ローンよりも、10年後に繰上げ返済を行った方が総額が安い理由は返済期間にあります。

上記の計算では10年後に500万円を繰上げ返済を行う事で、6年分の期間短縮ができました。そのため年0.6%の金利が6回分減った事になるのです。(70万以上)

利息は元金(借入額)に応じて費用が高くなりますが、一番利息を減らす上で効果的なのは、利息の回数を減らす返済期間を短くすることが最も総額を減らすコツになるのです。

ここでわかりやすく同じ条件で20年ローンと35年ローンの総額を比較してみます。

補足

3,000万円を35年の借入れ年数で年0.6%で借入れする場合は月79,208円になり、ローン総額33,267,640円と利息が3,267,640円

3,000万円を20年の借入れ年数で年0.6%で借入れする場合は月132,681円になり、ローン総額31,843,481円と利息が1,843,481円

期間を15年短くしただけで、利息が約140万円も安くなります。月々は高いけど・・

借入額を少なくするよりも返済期限を短くした方が利息軽減効果は高いことを知って欲しいと思います。

 

住宅ローン控除が頭金多めよりも多く使える。

 

頭金多めと頭金無し(10年後繰上げ返済)では、10年後繰り上げ返済時の方がローン控除で還付される金額が多いことを忘れてはいけません。

住宅ローン控除は、毎年ローンの残高の1%を所得税+住民税から返金されます。

最初に頭金を入れた2,500万円で住宅ローン控除が受け取れる額が約213.8万円ですが、10年後に繰上げ返済を行う3,000万円の借り入れの場合は約257.3万円の還付額があります。(ローン残高1万未満切り捨ての場合)

その差なんと約44万円も頭金無しの方が多めに貰えるのです。

なぜなら、単純にローン残高に対して金利が年0.6%に対し、住宅ローン控除は年1%貰えるので、0.4%が利益になるのです。それであれば残高が多い方が多く貰えるのも当然ですよ。

先ほどの16万円にプラスすると総額で約60万円も変わってくるのです。昔の理論、頭金多めを実行しただけで60万円も損するって勿体ないですよね。

 

団体信用生命保険の保証額が高い

 

団体信用生命保険は、ローンの返済者が亡くなったらローンの残高が0円になる保険です。

仮に頭金を払ってすぐになくなったら団体信用生命保険は2,500万円までしか使用できませんが、頭金を払わずにすぐになくなったら3,000万円まで使用できます。

手元に残っているお金で比較すると、その差1,000万円も得することになります。(2500万円-(3000万+500万))

500万円の頭金を使用しないだけで、生命保険を500万円分多めに加入することができるのです。

通常の定期保険で500万円分をプラスして加入すると月1,500円程度取られてしまいますが、借入額を多めにして団信に加入したとしても保険料は0円です。(金利に含まれている)

500万円多めに加入していることで、現在加入している生命保険の見直しして、月々の支払い額を抑えるのも良し、そのまま使用していても保険金が多めにもら得ます。

住宅ローンも生命保険みたいな物です。返済ができる額までフルローンで借り入れした方がお得なのです。

借入時に大量の自己資金を持っていなくても良い!ちゃんと繰上げ返済を行えばそれだけで安くなる。

頭金多めの人は、事前にお金を持っていないといけないので、頭金多めをとれる方はかなり少ないです。

10年後に繰上げ返済を行う方は、仮に借入時に500万円を持っていなくても、10年後の繰り上げ返済時までに500万を貯めておけば、上記のような資金計画にすることができる!つまり再現性が高い資金計画になります。

現実ローンよりも高い家賃を払って、住宅購入時に500万円を貯めるのは非常に難しいです。

それであれば、フルローンで家賃よりも安い物件を購入し、10年間で500万円を貯めた方がより貯めやすいかと・・単純に家賃より安くなった分を貯蓄に回すなど

もし家が本当に欲しいのに、頭金が貯められないと言って住宅購入を諦めているのであれば、それは勿体ないです。

このクッソ低い変動金利でさっさと家賃より安い物件を購入して、資産になるための返済を行っていきましょう。家賃を払うのはかなり無駄です。

まとめ

頭金無しの繰上げ返済が得する理由3選 まとめ

☑同じ自己資金を持っているのであれば、最初に頭金を払うよりも後から繰上げ返済を行った方が得!

☑頭金多めより繰上げ返済の方が得な理由は、「返済期間が短くなる・住宅ローン控除の額・団信の保険金が多い」の3つ

☑繰り上げ返済による返済方法は、借入時にお金を持っていなくてもよい、10年後までに貯めておけばいいので再現性が高い返済方法

元住宅営業マン秋

この返済方法の理論は、頭金多めによる特別金利が0.25%以上の優遇金利が貰えない限り、10年後の繰上げ返済の方が総額が安くなります。

同じ自己資金を使うのであれば、返済期間を短くし、税金優遇措置を上手に使って総額を安くしましょう。

よって・・

頭金多めよりも繰り上げ返済の方が得!

こちらも住宅ローンの間違った常識です。あわせてどうぞ

住宅ローンの保証料は払わない方が総額は安い!元プロが計算して解説

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