レオパレス21の悪質なサブリース問題から学ぶ家賃保証の実態とは!



以前から問題になっていたサブリース問題でとうとうレオパレス21は訴えられましたね。

訴状などによると、男性は愛知県知多市に2階建てアパート(20戸)を建て、2005年1月に同社と月額77万7800円のサブリース契約を結んだ。同社は「30年間、賃料は減額しない」と説明。契約書では「賃料は当初10年間は不変」と明記されたが、経営難を理由に11年10月に約10万円の減額を求め、男性はやむなく受け入れた。だが業績の回復後も家賃は戻らないことから、男性は家賃の増額と、交渉を始めた16年7月からの差額約81万円の支払いを求めている。

出典:http://www.huffingtonpost.jp/2017/02/21/leopalace21_n_14920338.html

サブリース問題とは地主や事業主が建てた賃貸住宅を不動産業者が35年間一括で借り入れを行い、そのアパートが満室になった場合の賃料に対して80%ほどを毎月地主に支払うシステムです。

サブリースは地主からしてみれば、建てた賃貸住宅が極端な話、誰も入居していなくても毎月一定の金額をもらえるわけです。

しかも35年間も!

このシステムは地主からしてみれば・・・



神システム

だと思われていたのです!!



しかし実態は10年を超えると、建物の築年数に応じて下落するため、当初支払われていた家賃保証額が減り、月々のもらえる賃料が減ってしまいます。

これを契約書には家賃保証は10年不変で、その後は2年更新と小さく歌っておりましたが、実態はレオパレス21や、●東建託などの営業が顧客に十分な説明をしていないという事で昨年の9月に説明に関する指導がされたばかりです。

これがサブリース問題です。

しかしレオパレス21はサブリース問題を更に上回る契約不履行までやらかしました。

賃貸住宅の大手会社ですが、流石にNGでしょ・・・

一瞬でも転職しよっかなって思った私がおりましたが、

応募しなくてホント良かった!!

一瞬でもレオパレスに応募しようとした筆者秋が、今回のレオパレス21の契約不履行についての問題と、家賃保証の実態についてお話させていただきます。

悪質なレオパレス21からオーナーは家賃を取り戻せるか?


結論から言うと、家賃を取り戻すのは難しいと思います。取り戻せない理由が2つあります。

今回レオパレス21を訴えているオーナーは2005年にサブリース契約をしておりますが、2011年にレオパレスがオーナーに経営不振からにより毎月10万円の家賃を減らしてくれというお願いに対してオーナーは承諾してしまいました。

これはまずかったな・・・なんでオーナーは承諾してしまったんでしょうね?やっぱり借り上げしているレオパレスが倒産してしまえば、収入が途絶えてしまうからでしょうね。

家賃を取り戻せない理由の1つ目は、レオパレス側も不動産のプロですから、きっと家賃減額に対して契約内容変更の覚書を交わしている可能性が非常に高いです。まさか口頭で承諾したっていうヘマはしていないと思います。

2つ目の理由は、業績が回復したのであれば、家賃を戻すべきというのに対しても、決算書等をレオパレス側が1オーナーに対して公開するとは思えません。

裁判でレオパレス側の業績回復を証明できれば家賃の取り戻しは可能だと思いますが、業績回復を証明するのは非常に困難を極めると思います。

レオパレス21の悪質さはこれだけではない!家電メンテナンスと偽って賃料を搾取していた


今回のニュースでレオパレスについて調べていたところ、昨年(2016年)の11月ごろに家電メンテナンス料として毎月2,000円をサブリース代から差し引いていたにも関わらず、実際そのサービスは稼働していなかったといいます。

今回の訴訟は、同社がオーナーに提供している『家具・家電総合メンテナンスサービス』が争点になっている。
契約上では一定期間経過後に新品と交換するはずの備え付け家具家電が、実際には交換されていないにもかかわらず、レンタル料としてサブリースの家賃から差し引かれる状況が続いていた。
これを不当とし、家具家電のレンタル料に相当する金額分の未払い家賃の請求を求める。

出典:http://www.zenchin.com/news/2016/11/21100.php

サブリースがいくら相続税対策といっても、賃貸住宅の建築費が月々のローンの支払いより収益が少なくなってしまえば、当然赤字になるため相続税対策以前の問題になります。

家賃保証の驚くべき実態とは


なぜ不動産管理会社の方々はわざわざ家賃保証をつけるのでしょうか?

簡単です。家賃保証を付けても管理手数料のほうが儲かる仕組みだからです。

家賃保証とは現在の家賃の80%を保障するものになります。家賃保証と聞いて安心してしまった投資家は私だけではないはず・・・

でも新築アパートや立地の良い都内で家賃保証って必要だと思いますか?

新築アパートや立地の都内での賃貸需要は、賃料が適切であれば借りてくれるんですよ。

退去して1カ月ぐらいは空室ってことはあるかもしれないけど1年間空室ってことはほとんど無いです。

空室期間が少ないってことは家賃保証する期間も短くなりますから、当然管理手数料のほうが儲かります。

そして家賃保証の実態で重要なのは、「所有しているアパートの空室状態や周りの相場でいつでも家賃を設定しなおすことができるってことです。」

家賃保証は空室リスクとは全く別物です。家賃が家賃保証されていても、空室の状態が続けば当然家賃保証の金額が下落してしまいます。

空室が続かない為の家賃の設定では、地元に強い賃貸業者が必ずといっていいほど契約が取れる金額「安い賃料」の相場で設定されます。

その安い賃料の80%が家賃保証になるのです。


サブリースは業者の利益確保の制度!成功している投資家でサブリースを使用している人はいない。


サブリースは空室が続けば不動産業者は赤字になるんじゃないの?と思うかもしれません。

なぜなら多くの人の計算では

満室経営の賃料ー満室経営の80%(家賃保証)=不動産屋の収益

だと思っているからです。

ただ実際は家賃保証は上記で説明した通り、空室率と相場が変わればいつでも家賃設定を変更できます。

例えばサブリース契約時当初に空室が続けば、不動産業者のサブリースが10年経過した後に、満室経営ができるような家賃改定をし、家賃保証の金額を安くすれば、当初に出た赤字を回収できるのです。

更にこれだけではありません。

建物建築の請負契約で利益を確保していることを忘れてはいけません。

レオパレス21や●東建託などは自社で賃貸住宅を施工しております。施工した賃貸住宅も合わせて管理をするという一貫したサービスが人気の一つだったと思います。

請負契約まで行うという事は、仮にサブリースで空室が続いても、すでに建築の際の利益でサブリース代の赤字は最初の時点で補てんしておくのです。

そして10年以降は赤字が出ないように2年ごとに家賃改定の更新をして、利益の赤字を防ぐのです。

という事は、投資家にとってみれば・・・・



赤字

です。

アパート投資とはそもそも空室リスクなどを考えて家賃設定をするものです。

その空室リスクを他人に任せて運用しては、当然家賃を下げられてしまいます。

空室リスクと家賃保証は別物なんです!!ここを理解していない人はサブリースに搾取されてしまう結果になってしまうのです。

まとめ

家賃保証とサブリースの実態について、いかがでしたでしょうか?

レオパレス21とオーナーの裁判で解るように、サブリースは一括借り入れしてくれる不動産会社が倒産する可能性だってあります。

オーナーは、安易に家賃を減額しましたが、本当は自分で家賃の相場を調べ、サブリースを解約して違う管理会社に委託すべきでした。

賃貸住宅の投資は結局、自分で空室リスクをどこまで減らすかが鍵になります。

それを他の人や会社に任せると、家賃保証いう形で収益を搾取されて失敗するのです。

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