悪質ローンと評判高いスルガ銀行から学ぶサブリースの巧妙な手口を解説!


レオパレス21・大東建託に続き、またしてもサブリースの被害者が続出している問題です。この問題はスルガ銀行の貸し出ししたローンが原因になっております。

ニュースの内容は、先日シェアハウス「かぼちゃ馬車」をサブリース契約で経営していたスマートデイズが自己破産を発表し、サブリース収入を目的に「かぼちゃの馬車」を購入した大家がスマートデイズを訴えているという問題で、大家に、書類を改ざんしてまで高金利投資用ローンを貸し出ししたのがスルガ銀行です。


またしてもサブリース問題・・・・やっぱりなと思った反面。だからサブリースは危ないって言っているのに!

結論申し上げると、サブリース契約で購入してはいけません!

よくあるサブリース問題は、サブリース契約をしている物件を客付けをしやすくするために、家賃を下げます。すると不動産会社に入る収入が減ってしまうので、築年数から10年程度経過は、更新するたびにサブリース代を下げられてしまう問題です。(不動産屋が必ずもうかる仕組みになっております。)


しかし今回のサブリースの問題は通常のサブリース問題と1つだけ異なる点があります。それは不動産屋が得られる収入より、大家に支払うサブリース代の方が高いという点です。つまり常に不動産会社が赤字になるサブリース契約を結んでいたことになります。

なぜこんなことができるかについてはスルガ銀行が大きくかかわっております。

今回は読者であるあなたが騙されない為にも、サブリース契約の巧妙な手口についてご紹介させていただきます。

なぜスマートデイズは赤字のサブリース契約ができた?ポイントは法外に高い過ぎる売却益があるから

通常のサブリース契約は、不動産屋が入る家賃>サブリース代なのですが、スマートデイズ(旧スマートライフ)は家賃収入<サブリース代と通常の逆のパターンのサブリース契約になります。これでは不動産会社が毎月赤字になってしまい、もっと早期に倒産しているはずです。

しかしスマートデイズは創業した2012年から2017年の5年間で300億も収益を上げておりました。

たったの5年で300億も収益を得られる理由は、サブリース契約の家賃保証を餌にして、サラリーマン投資家に本来の物件価格の倍近くで販売していたことにあります。

わかりやすく言うと7,000万円しかない価値の物件を1億2,000万円で売りつけて、利益を得る手法でした。(自転車操業ビジネス)

この手法は時間が経つほどサブリース代と家賃収入の差額が生まれますので、膨大に高く売りつけて得た利益が無くなってしまいます。

そうなる前に新しく膨大の利益を得るたびに次々とサラリーマン投資家に売りつけて資金を得ていたのですが、2018年にシェアハウスへの融資が厳しくなると、シェアハウスを購入する人が激減し、売却益が得られずに破産申請をした経緯です。

自転車操業ビズネスの弱点は、どっか1つでも止まったらビジネスが崩壊することにあります。

今回の破産は良い例です。

スマートデイズのサブリース例

*シェアハウスの1人当たりの家賃を4万 サブリース代を1人当たり6万 20人住めるシェアハウス(評価7,000万円)を1億2,000万円で売却したとします。

仮にシェアハウスの家賃が4万円、サブリースで支払う家賃が6万円だとしても、20人住んでいても、月40万円の赤字です。すでに5000万円も儲けているわけですから、125カ月分サブリース運営ができます。その間に新しいシェアハウスを高値で売却し、売却益で会社を大きくしていったわけです。

但し、満室経営ができていればの話で、満室経営ができていないと、家賃収入が十分に得られませんので、スマートデイズの負担が大きくなります。(サブリース代は常に一定)

そこでスマートデイズは入居者がすぐに決まる東京都内を中心に営業していたことになります。

スマートデイズ問題は、評価が低い不動産に対して高額融資しているスルガ銀行がいなければそもそも成り立たない。


通常ローンを貸し出しする際は、物件の担保評価分までの融資を基本とし、物件の評価を超える融資は分については、借人の信用力をみて貸し出しするのが一般的です。ほとんどの不動産の評価額は物件価格の8割程度になっているケースが多いので、残りの2割を借主の信用力で貸すのです。

担保評価8割+借主の信用力2割=物件価格

買主の信用力をどこまで見るかは各金融機関に定められておりますが、物件価格の2割程度が信用力の相場です。

しかしスルガ銀行の問題になる点はここからです。

借主の信用力を高めるため、預金通帳の残高を引き上げたりするなどの書類改ざんを行い、通常では貸し出しができない金額を融資してしまう事にあります。

つまりスマートデイズの物件の販売価格が1億2,000万円で担保評価額が7,000万円として計算すると、通常の銀行では担保評価(7000万円)+信用力(1400万円)の8,400万円までの融資金額に対して、スルガ銀行の場合は、担保評価(7,000万円)+信用力(5,000万)にしていたことになる。

スルガ銀行の審査が甘いという評判は「書類改ざんによるもの」だってことですよーー

スルガ銀行でこれから融資を受ける方は、素直に手を引いておきましょう。

この事実をスルガ銀行のトップだけではなく、融資課の相当数が知っていたのに問題ありです。

この問題では、融資の審査でオーナーの預金残高を多く見せるため、改ざんされた書類が提出されていたが、スルガ銀行は会見で、相当数の行員がこれを認識していたと明らかにした。

また、売買契約の段階でも実際のものと金額を水増しした銀行提出用のものの二重契約となっているケースが多数あったという。

出典:http://news.livedoor.com/article/detail/14718656/

当然スマートデイズもスルガ銀行しかローンが通らないことをわかったうえで、スルガ銀行にオーナーを紹介し、キックバックをもらっていました。

今回のサブリース問題は、スマートデイズとタッグを組んだスルガ銀行の仕業と言ってもよいでしょう。

絶対にスルガ銀行からローンを借りてはいけない。審査が甘いのは書類改ざんをしているからにすぎない。

スルガ銀行は担保評価が出ない物件を書類改ざんを行い、借主の信用力を上げて融資をしてしまいますが、借主の信用力を上げたところで、借主の資金状況が良くなるわけでないです。

スルガ銀行は融資額を大きくしてしまった分、借主が自己破産をして、融資で貸したお金が戻ってこないというリスクを常に抱えていることになります。

そこでスルガ銀行が貸し出しする条件は、高年収・上場企業勤め・法外な高金利を条件に貸し出しをしております。スルガ銀行のフリーローンは年7.5%とバブル並みのローンです。ちなみに住宅ローンで3%です。

通常の投資用ローンでも高くて3%程度に対して、金利が倍以上のスルガ銀行ですから、融資額を跳ね上げられた上に、高額金利を支払うというのはおかしな話です。

マジで暴利!!

スルガ銀行の被害者である不動産プロフェッショナル運営の管理人さんが、赤裸々に地獄だったスルガローンの返済体験談を語ってくれております。

サブリース契約でだまされるのは郊外の物件だけじゃないことが証明されてしまった。倒産リスクもちゃんと考えるべき。


サブリース契約は、郊外の空室リスクと家賃保証が一緒だと思っている情報弱者に向けたサービスだと思っておりました。空室が続きやすい郊外の物件では今も当たり前のように大家に払うサブリース代が下げられております。

しかし、今回は不動産業者が倒産するというパターンで、サブリース問題が再び取り上げられてしまいました。入居者が郊外よりも見込める東京でもサブリース問題が起きてしまったのです。

今も35年家賃保証といってサブリース契約をしようとしている業者もありますが、35年後にはその会社はとっくに潰れているかもしれません。スマートデイズのサブリース契約だって30年保障だったのですから・・・・

今回の件で、入居者が決まるエリア東京でもサブリースによるトラブルが絶えないことが分かったので、マジでサブリースで購入して安泰とか思っている人は考え方を改めたほうが良いです。

まとめ

スルガ銀行のサブリースの手口に関することをまとめます。


☑サブリースには、「郊外に多い家賃>サブリース代」のパターンと、今回の「家賃<サブリース代」の2パータンが存在する。「家賃>サブリース」の場合は、更新の度にサブリース代が減るリスク、「家賃<サブリース代」の場合は倒産リスクを懸念しなければならない。

☑家賃よりサブリース代が少なくても運営できていた秘密は、スルガ銀行とスマートデイズは詐欺タッグを組み、投資物件の価格を水増しして、オーナーから大量の売却益を得ていたから。

☑スルガ銀行に騙されて借り入れしてしまった人は、今も暴利な金利で苦しんでいる。ローンを組むときは、融資可能額と返済可能額を別として考えなければならない。(スルガでは借りるのはNG)


スルガ銀行の貸し出ししているのは投資用ローンだけではなく、住宅ローンも通常より5倍以上高い金利で貸し出しをしており、年金暮らしの人にまで貸し出しをする通常では全く持って考えられないクレイジーな銀行でした。

おそらく今回の書類改ざん問題で、住宅ローン審査にも影響が出ると考えられます。ちなみにスルガ銀行と提携を結んでいるゆうちょ銀行にも影響が出るでしょう。

何よりもサラリーマン投資家に対して、プロと金融機関がグルになっていたのがもう駄目です。

スルガ銀行でローン審査をしているのであれば、今すぐ違う銀行で借り入れすることをおすすめします。おそらくスルガ銀行は今回の件で社会的におわりです。

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最後まで読んでいただき誠にありがとうございます。


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